國泰君安：地產進入新階段 一線城市國企的優勢將開始體現

智通財經APP獲悉，國泰君安發佈研報稱，當前，上海率先就取消普宅標準做出了響應，北京跟進，預期後續其他一線城市也將陸續跟進。11月14日財政部等部門聯合發佈的稅收政策中明確了一線城市在取消普宅標準後的稅收調整政策，截至11月19日，上海和北京已經取消，廣州和深圳尚未提及，將繼續跟蹤政策的落地情況。地產進入新階段，調整兩端配置的思路，預計資產整合和重組將成爲接下來的看點：預計境內債務重組將有提速的可能，這也屬於風險化解的範疇，同時，考慮當前人口週期對行業的影響，資源整合將是主流，一線城市國企的優勢將開始體現。

國泰君安主要觀點如下：

11月18日，上海市住房和城鄉建設管理委員會等四部門聯合印發《關於取消普通住房標準有關事項的通知》，明確取消普通住房和非普通住房標準。

上海目前執行的普宅標準是2023年12月15日調整之後的版本，即同時滿足“五層及以上的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等”和“單套住房建築面積在144平方米及以下”兩個標準的爲普通住房。新政下，普宅標準取消，相關稅收事項也發生調整，具體包括：1)個人轉讓住房以轉讓收入的1%覈定應納個人所得稅額，也即原非普住房的個稅稅率從2%下調至1%;2)個人將購買2年及以上的住房對外銷售的，免徵增值稅，也即取消原非普住房需繳納的5%差價增值稅。另外，新政將於12月1日開始施行。

普宅標準取消帶來的個稅和增值稅減免配合前期的契稅優惠，對於交易成本實現有效調降。

針對契稅，購買1000萬總價的住房，最多可優惠2%的契稅，即20萬元;針對個稅和增值稅，出售 1000萬元的原非普住房，能夠少繳納10萬元的個稅，若增值價差爲400萬元，且持有不少於2年，則能夠少繳納20萬元的增值稅(400*5%)。以上稅收政策，從購房和售房兩端同時壓降成本，預期能夠提振交易的活躍度。

值得注意的是，新政在政策節奏和政策思路上均出現調整。

一方面，與過去市場降溫後再出新政的節奏相比，當前政策跟隨加速，也即，即便市場還未出現降溫，新政也已落地;另一方面，與前期通過限購政策放鬆以促進剛性需求的釋放不同，此次政策直指改善性需求，通過稅負成本的調降疏通交易潛在的堵點，也即，政策思路出現調整。

風險提示：

市場需求加速下行。