谷底“倖存”的龍湖：債務安全爲上，避談銷售目標

"不論外部市場如何變化，龍湖集團始終將安全性放在發展的第一位。"在3月22日召開的業績會上，龍湖集團董事會主席陳序平強調。

毫無疑問，龍湖是至今少有的仍守住安全線的民營房企之一。基於較爲穩定的流動性，此前更被投資機構稱爲民營房企中的主要"倖存者"。

但受樓市整體下行影響，龍湖的業績表現亦有所失色。

最新年報顯示，2023年，龍湖實現營業收入爲1807.4億元，同比下降27.87%；股東應占溢利128.5億元，同比下降47.25%；剔除公平值變動等影響後的股東應占核心溢利113.5億元；實現毛利305.8億元，毛利率爲16.9%；核心稅後利潤率爲8.7%，核心權益後利潤率爲6.3%。

如今市場仍未見明顯回暖，房企經營壓力未減，如何在持續的不確定性下贏得更多生存機會，是包括龍湖在內的所有房企所面臨的核心命題。

銷售承壓避談目標

開發業務業績受挫，是導致龍湖去年整體業績下滑的主要原因。

2023年，龍湖開發業務實現營業額1558.6億元，交付物業總建築面積爲1070.8萬平方米，開發業務結算毛利率爲11.0%，均較2022年有不同程度的下滑。

陳序平表示，開發業務下降主要出於兩方面原因：一是受新房市場成交體量的回落影響，整體銷售收入規模出現下降；二是新房價格在過往幾年尤其2023年出現了調整。

這一下降趨勢或許還將延續相當長一段時間。

2023年，龍湖實現合同銷售額1734.9億元，同比下降13.9%，對應銷售總建築面積爲1079.6萬平方米，同比下降17.3%。進入2024年，下降幅度進一步擴大。今年前2個月，龍湖累計實現合同銷售額 127.6 億元，同比下降 54.82%；對應合同銷售面積90.6萬平方米。

"從去年以來，一系列高槓杆企業的出險，影響了購房者的購房信心，需要時間去進行修復。同時在2023年疫情後，整個經濟還沒有完全恢復到疫情前的增速，所以居民的購房意願、負債意願仍然還處於恢復的過程。"陳序平稱。

其認爲，9至10億平方米是新房市場真實居住需求可以承載的量，但短期市場存在壓力，主要因爲市場信心未完全恢復。

樓市走向難明，龍湖亦避談銷售目標，僅透露，今年存量項目供貨量約2400億元左右，同時根據資金盤面繼續新增項目，保持彈性供貨。2023年，龍湖累計摘得31宗地塊，總建築面積368萬平方米。

陳序平亦透露，龍湖2023年首開的35個項目平均去化率均達到70%左右。

"在當前樓市信心不足的情況下，能達到該去化水平並不易，即使在樓市較好時，大多數房企的平均去化率也只能保持在60%以上。且按70%的去化率推算，龍湖2024年的銷售目標應在1680億元左右，不達2023年實際銷售數據，這也反映出龍湖對後市的看淡或保守。"分析人士指出。

此外，爲了推動銷售，龍湖在價格上也作出了一定的讓步，這亦令其毛利進一步承壓。

"如果在2020年、2021年高點拿地，2023年進行銷售並結算，整體利潤肯定會受影響。"陳序平坦言。

所幸是，經營性業務的收益上升，在一定程度上挽救了龍湖整個利潤盤面。

經營性業務是壓艙石？

年報顯示，2023年龍湖集團運營及服務業務合計實現經營性收入248.8億元，同比增長5.7%，在覈心權益淨利中的貢獻佔比達到60%以上。全集團經營性現金流達35億元，首次爲正。這亦成爲龍湖2023年業績的最大亮色。

據瞭解，商業發展方面，截至2023年年底，龍湖開業的商業項目總共有88座，2024年計劃還將開14座，也就意味着到2024年，該公司開業的商業項目將超過100個。

陳序平介紹，對於新開業的項目，公司將進行產品分級，根據每個項目的定檔定級、一店一策進行差異化打造，意在滿足不同客戶的購物的需求。另外公司還將注重對存量項目開始改造，提升運營效率。

住房租賃方面，報告期末，冠寓已開業12.3萬間，整體出租率爲95.5%，其中開業六個月以上的項目出租率爲96.4%。

據介紹，長租公寓業務雖然發展始於長租公寓，但如今通過業務整合，這一航道包括了六大板塊業務，除長租公寓品牌冠寓、產業辦公品牌藍海引擎、服務式公寓品牌霞菲公館以及活力街區四大產品線外，新增了兩個品牌，佑佑兒童醫院以及椿山萬樹頤年公寓，實現了全週期、全業態的資管。"長租公寓未來的收入增長會達到兩位數，盈利增長也會同頻增長。"

此前，龍湖曾提到，在商業及長租兩個航道，公司每年將投入銷售回款的10%沉澱到上述投資性物業當中。不過，目前該兩個運營航道均實現了經營性現金流爲正。"這也意味着公司的經營性業務不再需要市場現金流的支持，可以通過自身驅動增長、解決發展問題。"陳序平指出。

另據透露，目前龍湖的投資性物業資產規模已接近2000億元，如果該部分資產能在後續持續貢獻正向現金流，這亦意味着，龍湖可擺脫樓市下行所帶來的負面影響，真正實現"去地產化"。

此外，龍湖的服務業務表現也不俗。年報顯示，2023年，龍湖服務業務及其他不含稅收入爲119.4億元，較上年增長2.4%，服務業務及其他毛利率爲31.0%，較上年增長2.0%。

截至2023年末，龍湖物業在管面積3.6億平方米，實現收入102億元，毛利率30.6%，其中，76%的收入來自於基礎物管，17%來自於社區增值，6%來自於非業主增值。

據瞭解，龍湖服務業務主要由輕資產的物業管理"龍湖智創生活"和智慧營造品牌"龍湖龍智造"組成。其中，龍湖龍智造於2022年成立，迄今已累計獲取代建類項目90個，總建築面積超1600萬平方米，2023年實現營業收入19.7億元。

經營性業務的出色表現，亦令龍湖對其寄予厚望。陳序平曾表示，未來5年，龍湖的目標是商業、租賃住房、空間服務、智慧營造這四個經營性航道能夠產生的利潤佔比過半，收入佔整個集團的30%，完成去地產化。十年之後，龍湖地產之外的經營性收入目標是要做到一千億。

"行業下行過程中，經營性業務爲龍湖穿越週期提供了底氣，成爲龍湖穿越週期的壓艙石。"陳序平稱。

但事實真的如此嗎？

必須指出的是，雖然貴爲經營性物業的核心，商業及租賃住房仍屬重資產，在發展前期同樣需要時間培育以及大量的資金支撐。而且，受經濟下行影響，以及日益激烈的市場競爭環境，該部分業務的運營發展同樣備受挑戰。

此外，儘管該部分業務已開始逐步貢獻正現金流，但佔比相對較少，銷售資金回籠仍是龍湖保證財務安全的首要來源。換言之，至少短期來看，龍湖仍需在銷售數據上繼續下功夫。

若正如年報數據所披露，龍湖2023年的銷售回款率超100%，反觀之下，這仍然是當下龍湖賴以生存的最大"底氣"。

債務安全仍高居首位

即便仍守住財務安全線，龍湖同樣備受債務壓力。降債，也是龍湖2023年的首要任務之一。"公司始終把債務安全放在第一位。"陳旭平表示。

據瞭解，2023年，龍湖持續穩步、有序壓降負債，截至2023年末，龍湖綜合借貸爲1926.5億元，同比下降7.4%，平均借貸成本爲年利率4.24%；平均貸款年限爲7.85年；淨負債率（負債淨額除以權益總額）爲55.9%，剔除預收款後的資產負債率爲60.4%；在手現金爲604.2億元。

據稱，公司總借貸約82.3%以人民幣計值，另外17.7%以外幣計值。爲規避匯兌風險，外幣借款保持較低佔比並輔以一定比例的匯率掉期。綜合借貸中，約人民幣611.5億元按固定年利率介乎3.0%至4.8%計息，其餘借貸則按浮動利率計息。

截至2023年末，龍湖集團一年內到期債務爲268.4億元，佔總債務比例爲13.9%，剔除預售監管資金及受限資金後，現金短債倍數爲1.36倍。

龍湖集團執行董事兼首席財務官趙軼表示，龍湖今年到期債務約100多億元，佔總有息負債的比例不足8%。其中，2024年內行權或剛性到期的境內公開債券存續規模約爲60億元，會在5月、7月、8月、12月到期，目前已全額備妥5月到期境內公司債兌付資金。同時，今年還會提前規劃償還2025年到期的債務。2026年底前，公司已無境外到期公開債券。

公開資料顯示，今年3月8日，龍湖已提前兌付商業資產支持專項計劃（CMBS），並已經完全兌付2024年一季度到期境內公司債。在提前兌付"20天祥優""20天祥次"後，龍湖年內行權或剛性到期的境內公開債券剩餘5只，存續規模爲60.1億元，且到期時間分散、無集中兌付壓力。

對於表外債務，趙軼稱，表外的部分項目只做開發貸。截至2023年末，表外項目的整體現金餘額約130億元，整體的負債餘額約100億元。目前表外項目是淨現金狀態。若把表外項目也模擬計算納入表內，龍湖的淨負債率將由56%降至46%。

融資方面，龍湖下一步亦考慮發行經營性物業貸。當前龍湖110座商業物業中，已有70座用於融資，還有40座可用於後續融資。截至2023年底，公司經營性物業融資約474億元，平均融資成本不到4%，全年淨增經營性物業貸款174億元。

趙軼介紹，在中債增的支持下，2023年公司發行23億元債券；截至目前，公司在中債增的餘額有58億元，未來公司會繼續積極溝通，按需有序地進行發行。

至於海外融資端，趙軼透露，近幾年一直是降壓狀態，最早到期的一筆美元債是在2027年，且保持每年提前歸還海外銀團貸款，並保持部分銀團續做，未來會穩步降低利率，杜絕匯率敞口。