高房價的迷思/股市重挫,房市呢?

近來房價持續飆漲,各地區房價屢創新高,房價所得比與貸款負擔率也同創歷史新高。圖/聯合報系資料照片

近來房價持續飆漲,各地區房價屢創新高,雖然房價所得比與貸款負擔率也同創歷史新高,造成購屋負擔愈加嚴重,但住房需求卻有增無減,短期似乎沒有減緩跡象。高房價面對如此長期負擔困境,近日又遭逢股市重挫,是否終將引發房市下跌?值得探討。

支持高房價說法,包括:一、有土斯有財的傳統社會價值觀與房價只漲不跌的預期心理,房價沒有最高只有更高。二、未來薪資調升,電價調漲,預期通膨,加上建材與人力等成本上漲,土地稀少難求,房價不可能下跌。三、房地產是火車頭產業且臺灣高住房自有率,房價下跌產業經濟與多數擁屋者將受害,不應讓房價下跌。四、面對利益團體壓力,不斷的政治選舉、政策作多(如新青安)干擾,市場機制失靈,政府不會讓房價下跌。

反對高房價說法,包括:一、臺灣房市仍是市場經濟主導,不可能長期脫離市場供需機制,房價不會長期超過負擔能力,也不會有長期超額利潤,房價終將修正至合理負擔能力與利潤水準。二、房市已過熱,房價明顯不合理,全民瘋房市的「擦鞋童理論」儼然成形,缺乏所得與經濟成長基本面支撐,房價泡沫越吹越大,不少專業者已居高思危,房價即將下修。三、高房價造成民怨沸騰,貧富差距擴大,不但讓大多數一屋自住者與無殼蝸牛受害,而且對整體產業經濟發展也不利,政府終將出手。四、房價過高不合理,銀行貸款風險增加、資金緊縮,新青安寛限期後可能拋售潮,加上近期股市重挫,可能提前引發房市下跌導火線。

面對正反爭議,政府雖有些隱憂,但不想直接介入高房價,試圖透過大量增加供給,以量抑價。一方面大量興建社宅並加強都市更新,但受限於土地整合取得困難,進度緩慢,成效不彰;另一方面大量提供購屋與租屋補貼,以平抑民怨。但如此刺激需求,支撐高房價也助長投資炒作。供需政策相互矛盾,房價依然持續上漲。

當前高房價的關鍵問題並非供給不足,而在住房投資有利可圖,住房商品化,不似油糧等民生必需品受到嚴格監控,非自住需求不斷增加所致。臺灣住宅家戶存量比高達一一二(意謂每家戶都有房住外,仍有十二%空宅),然空屋率也高達十八%,顯示房市供不應求、房價上漲,乃投資需求所造成。

體認高房價危機與問題關鍵,政府應該確立住房以居住爲主的政策目標,保障一房的基本自住需求,抑制非自住投資需求,住房去商品化,讓投資住房無利可圖。短期目標要促使高房價緩着陸,避免崩盤造成危機;長期目標則要讓房價所得比及貸款負擔率,逐步下降到六倍及三十%合理水準。

具體政策作爲:首先,透過稅制改革,逐漸提高非自住房地的持有與交易實質成本,並累進增加持有非自住房地數量的稅賦,打消投資誘因並符合稅賦公平原則。其次,透過選擇性金融管制,對非自住者的貸款成數及利率,逐步加強管制房屋持有數累進限制貸款條件,逐戶提高利率、降低成數且無寛限期,如此不但降低銀行風險,並可抑制投資需求。

最後,中央及地方政府應加強落實督查房市個案的投資炒房行爲,尤其不能容許住宅補貼個案的投資行爲,定期公佈稽查成效,徹底杜絕投資炒房,讓人民相信政府打炒房的決心。