高端服務式公寓崛起

高端服務式公寓崛起圖╱新華社

大陸服務式公寓市場利好因素

有別於金融屬性的集中式和分散式長租公寓，大陸服務式公寓正以其「酒店式管理、家居式服務」特點，吸引消費者目光。

界面新聞報導，服務式公寓最早起源於歐洲，是當時旅遊區租給賓客供其臨時休息的物業，由專門管理公司統一管理，既有酒店的性質，又相當於個人的「臨時住宅」。這一居住模式隨着經濟全球化的加速在全世界流行，並借改革開放抵達大陸。

酒店般的個人住宅

顧名思義，服務式公寓以優質服務著稱，它提供了一個完整、獨立，且具有自助式服務功能的住宿設施，融合了酒店設施與家庭特色爲一體，並提供低於酒店價格的中長期住宿服務，是一種綜合性強的物業管理概念。長期以來，注重品質生活的中外高端商務人士和高淨值人羣是服務式公寓的主力客羣。

據「2018／2019全球服務式公寓行業報告」顯示，2016～2018年間，服務式公寓的供應量增長率爲23.7％。到2050年，全球68％的人口都將屬於城市居民，會有愈來愈多的家庭和職業人士選擇服務式公寓。

大陸服務式公寓市場也愈發火熱，新世界發展、九龍倉、太古集團等地產商巨頭紛紛投入，在北京、上海、香港等大陸一線乃至新一線城市，開拓版圖，供應量急劇上升。

探究原因，無外乎經濟形勢、生活方式和房產政策三方面的推動。一則，全球化經濟的高速發展帶來了大批忙於出差的商務人士，尤其是疫情下率先回暖的中國市場備受外商和本地商務人士的青睞，爲服務式公寓培育了客羣。

第二，在全新的消費形態和生活方式雙重驅動下，社會消費從「品牌化、符號化」向「品質化、精緻化」轉型，使得高淨值人羣愈來愈傾向於服務式公寓。第三，在大陸房產限購的政策下，購房不再是高淨值人羣唯一的居住選擇，服務式公寓因其優質的產品與服務而備受關注。

聚焦到服務式公寓市場的微觀表現，以上海市場爲例，2021年第一季服務式公寓的租金和入住率表現雙雙向好。租金方面，跟2020年第四季相比，呈現了中高幅度上漲的趨勢；空置率方面，與上年同期下降了10個百分點。

本土客佔比增加

另一方面，過往的發展中，服務式公寓的主導客羣是外籍租戶，例如雅詩閣第一家天津館，就是爲了滿足當時剛進入大陸市場的通用汽車其跨洋而來的外企高管們的住宿需求。但2020年，大陸籍客戶佔比達到了74％，外籍租戶佔比約26％，一改原本外籍組合佔比高達70％的局面。

此外，相關政策更加支持。儘管服務式公寓屬於非民生類公寓產品，能夠享受到的政策利多並不算多。但近年大政府頻繁推出的住房租賃市場相關政策中，也有一些政策爲服務式公寓帶來強勢助力，「商改租」政策就是其中之一。

對於服務式公寓而言，原本可用的物業只有商用物業和酒店業態。但是近年不斷放低門檻，一些企事業單位閒置用房和工業園區以及高校周邊，都可以改建成公寓產品。

重慶在2021年6月2日公佈「重慶市既有非住宅建築租賃居住化改造技術標準」，成爲大陸首部官方正式對外公佈的「商改租」改造技術標準，爲商改租提供了相關標準。對於長租公寓和服務式公寓而言，都是實質的政策利多。

在上述利多共同作用下，服務式公寓迎接規模爆發期，或將一改往日的溫和態勢，開啓更顯激烈的商戰模式。