剛剛發佈，瀋陽要這樣規範小區物業服務，你看行不？

7月30日，瀋陽市房產局發佈關於公開徵求《瀋陽市關於規範住宅區物業服務的管理辦法（討論稿）》意見的公告，全文如下：

‍‍瀋陽市關於規範住宅區物業服務的管理辦法

（討論稿）

第一章　總　則

第一條　爲提高我市住宅區物業服務質量，依法維護業主、物業企業等各方的合法權益，把加強和改進物業服務融入基層社會治理體系，提升居民幸福指數，根據《中華人民共和國民法典》和國家、省、市物業管理相關法規規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條　本辦法適用於瀋陽市行政區域內的住宅區物業服務活動的指導、監督與管理。

第三條　堅持以人民爲中心的發展理念，堅持黨建引領，以市場化理念創新住宅區物業服務，建立和完善物業服務監管體系，構建組織有力、監管有序、責任明晰、服務規範、行業自律、優勝劣汰的具有瀋陽特色的住宅區物業管理新格局。

第四條　市房產主管部門負責本市行政區域內物業服務活動的監督管理工作。區、縣（市）房產主管部門負責本轄區內物業服務活動的監督管理工作。

第五條　物業行業協會應當在規範行業行爲和行業自律方面發揮積極作用，引導、促進物業企業依法經營、誠信服務。積極配合房產主管部門加大對物業行業的規範管理，落實好各項工作。

第二章　規範業主大會與業主委員會行爲

第六條　在成立業主大會、業主委員會工作中，市、區房產及相關部門應當依據相關法律法規，強化業務指導，切實履行工作職責，加強對街道辦事處（鄉鎮人民政府）組建首次業主大會、選舉業主委員會工作的全過程指導。街道辦事處（鄉鎮人民政府）要積極推動業主大會和業主委員會的組建，並加強日常管理，建立信息溝通制度，加強對業主委員會成員的法律法規和業務培訓，不斷增強業主委員會依法履職能力。

第七條　建立業主委員會人選聯審機制。在確定候選人名單前，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當依據國家、省、市關於業主委員會候選人蔘選條件的有關規定，圍繞政治素質、思想品質、工作能力及羣衆威信等方面，會同相關部門對業主委員會候選人進行資格聯審，嚴把人選關。提倡黨員積極參選業主委員會委員，提高業主委員會成員中的黨員比例。

第八條　業主委員會應當定期向業主公佈下列情況和資料：

（一）管理規約、業主大會議事規則；

（二）業主大會和業主委員會的決定；

（三）物業服務合同；

（四）住宅專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業共有部分的使用和收益情況；

（六）佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車

車位的處分情況；

（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

（八）其他應當向業主公開的情況和資料。

第九條 建立和完善業主委員會報告制度。業主委員會每年應當向所在街道辦事處（鄉鎮人民政府）進行工作報告，主要內容是業主委員會作用發揮、物業共有部分經營與收益、維修資金使用等情況。同時，業主大會、業主委員會做出涉及住宅區重大事項的決定前，應當告知所在居（村）民委員會，並認真聽取居（村）民委員會的建議。

第十條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當加強對業主委員會履職情況的日常監管。業主大會、業主委員會做出的決定，違反法律法規的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令限期整改或者依法依規撤銷其決定，並通告全體業主。業主委員會未依法履行職責，嚴重損害業主權益的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導業主大會召開臨時會議，重新選舉業主委員會。對業主委員會委員出現違法違規行爲、涉嫌犯罪的，一經發現應當及時向有關部門報告，並積極配合調查。

第十一條　未選舉產生業主委員會的住宅區，屬地街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當依據相關法律法規，積極組織成立物業管理委員會，臨時代行業主委員會職責。在組建物業管理委員會過程中，應充分調動住宅區內共產黨員、勞動模範、“兩代表一委員”等的積極性，引導和發動各方力量積極參與物業管理委員會組建。暫不具備成立物業管理委員會條件的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當指導住宅區屬地居（村）民委員會臨時代行業主委員會職責。

第三章　規範物業企業服務行爲

第十二條　按照相關法律法規規定，住宅區物業服務標準應當涵蓋住宅區物業服務與安全管理、共用部位及共用設施設備日常管理與維護、公共秩序維護、清潔衛生、綠化養護等方面內容。物業企業應當按照服務標準，認真履行工作職責。同時，以物業服務標準積極引導居民樹立等價有償的消費觀念，客觀準確地評判物業服務質量。積極探索建立第三方對住宅物業服務質量和住宅區環境的評價機制。

第十三條　物業企業應當按照國家、省、市物業管理相關規定，認真履行法定職責，自覺維護好居民權益。在此基礎上，重點圍繞安全生產、秩序維護、環境衛生等方面，加強以下工作：

（一）安全管理方面，重點做好清理樓道雜物、暢通消防通道、制止裝飾裝修違法違規拆改等。

（二）共用部位及共用設施設備維護方面，重點做好電梯維護、高層消防設施設備管理，配合相關部門做好用電、燃氣等常識宣傳工作等。

（三）環境衛生方面，重點做好住宅區日常清掃保潔、冬季除運雪、合理設置垃圾分類設施、垃圾容器管理、定期清理化糞池等。

（四）公共秩序維護方面，重點做好規範停放充電行爲、配合安全管理部門做好電動自行車集中充電設施和電梯阻攔系統配置等安全管理工作。

（五）綠化養護方面，重點做好修剪樹木、綠植維護、制止侵佔毀壞綠地行爲等。

第十四條　物業企業應當嚴格落實公示制度，在住宅區醒目位置公示以下內容：

（一）服務合同、服務事項、服務質量標準、收費方式、收費標準、有償服務事項及收費標準；

（二）項目承接查驗報告、園區平面圖、共用部位共用設施設備分佈圖、車位權屬等；

（三）物業企業營業執照，項目經理及各服務專業負責人信息、聯繫方式，各層級投訴電話；

（四）電梯、消防等安全設施設備維保信息、合同和應急處理措施，監控設施配置情況，電梯運行維護費用收支情況；

（五）利用共用部位、共用設施設備從事經營活動的收益和支出情況；

（六）法律法規規定的其他應當向業主公佈公開的事項。

第四章　加強對物業企業的服務與監管

第十五條　住宅區物業管理的方式以及選（續）聘物業企業，應當由業主委員會依法依規組織召開業主大會進行確定；未組建業主委員會的，由物業管理委員會或者居（村）民委員會組織召開業主大會確定。提倡通過公開招投標方式選聘物業企業。

第十六條　在住宅區選（續）聘物業企業過程中，街道辦事處（鄉鎮人民政府）要切實發揮引導和監督作用。在引入方式、資格條件、選聘流程等方面嚴格把關，全過程監督業主委員會在引入物業企業過程中的履職情況，依法依規引入物業企業。

第十七條　區、縣（市）房產主管部門應當定期向街道辦事處（鄉鎮人民政府）推送轄區內物業企業信用情況，並報送至市信用信息共享平臺。

第十八條 簽訂《物業服務合同》後，業主委員會應當向屬地街道和區、縣（市）房產主管部門同時備案，未建立業主委員會的，由物業管理委員會或者居（村）民委員會提報。

第十九條　街道辦事處（鄉鎮人民政府）和區、縣（市）房產主管部門應當加強對物業管理交接工作的指導、協調和監管。對於不配合移交、不撤離園區或故意擾亂住宅區秩序的物業企業，房產主管部門應當責令其限期撤離，逾期不撤離的，將其行爲記入信用檔案。違反治安管理法律、法規的，由公安機關依法給予治安處罰。

第二十條　各地區要強化物業信用監管。嚴格執行《瀋陽市物業服務企業和物業項目負責人信用信息管理辦法》，把信用考覈作爲對物業企業監管的重要抓手，將信用考覈與12345訴求辦理充分結合，重點圍繞因違反物業服務合同，導致業主投訴及物業企業對居民合理訴求置之不理、態度冷漠等問題，予以信用監管。區、縣（市）房產主管部門應當對全年信用監管情況進行彙總，評定等級納入信用檔案。

第二十一條　建立瀋陽市物業服務質量考評體系。街道辦事處（鄉鎮人民政府）採取日常考評、居民滿意度調查等方式，每季度對住宅區物業服務質量進行考評。市房產主管部門根據每季度考評結果，形成全市住宅區物業服務質量考覈排行榜（紅黑榜），定期在行業網站和相關媒體上發佈。對於“紅榜企業”，優先推薦各類創先評優活動。對於“黑榜企業”，給予物業企業信用扣分，取消下一年度內行業創先評優資格。

第二十二條　建立約談-曝光-處罰-退出的處置機制。街道辦事處（鄉鎮人民政府）要聯合區、縣（市）房產等部門對考評排名靠後、業主滿意度較低的物業企業進行約談，限期整改，整改不合格的在本區域進行曝光；對存在違法違規行爲的，聯合城管執法等部門進行處罰；對服務質量差，羣衆反映強烈，年度服務質量考覈排名靠後的，指導召開業主大會解聘住宅區物業企業，暢通退出機制。

第五章　落實部門職責

第二十三條　建立職能部門進住宅區責任清單，全面提升基層社會治理能力。要建立市、區兩級住宅區物業管理工作專班，明確各部門在住宅區內的工作職責。各部門要提高認識，按職責分工各司其職，制定住宅小區管理服務“責任清單”，加大對物業企業的指導力度，有效解決職能交叉和監管缺失問題。打破住宅區圍牆“隔離帶”,破解住宅區物業服務中矛盾和難點問題。

房產部門：負責全市物業管理活動的監督管理工作，指導各區縣（市）開展物業管理相關工作，制定全市物業管理政策，指導監督各項政策貫徹落實。

城市管理行政執法部門：負責依法開展有關規劃、綠化、市容環衛的行政處罰工作。對住宅區內樹木病蟲害、樹木修剪等綠化問題進行技術指導。

公安部門：對住宅區內違反治安管理法規的行爲依法處罰，查處住宅區內高空拋物等影響公共安全、公共秩序的違法犯罪行爲，對違規燃放煙花爆竹、監控安防、違規養犬等開展監督檢查，依法參與交通安全糾紛處理，對物業服務企業履行消防安全職責的檢查。

發展改革部門：會同房產部門按照我市住宅物業服務等級制定住宅物業前期物業服務收費指導價格。

司法部門：負責加強對各級物業管理矛盾糾紛人民調解組織的指導，建立包含物業矛盾糾紛調處在內的人民調解專家庫。

市場監管部門：負責監督檢查價格公示，依法查處物業企業價格違法行爲；負責電梯等特種設備安全監察工作，依法查處違法行爲。

生態環境部門：負責監督指導物業企業依法處置住宅區內堆放毒害性、放射性、腐蝕性物質等廢棄危險化學品；生態環境保護監管職責範圍內的污水、廢氣、噪聲等污染環境行爲的監督檢查和執法工作。

應急管理部門：負責監督物業企業建立應急管理工作機制，完善相關應急預案，做好安全生產、自然災害等突發事件初期處置和綜合防災減災救災工作。對違反相關應急管理規定的行爲開展執法檢查和行政處罰。

消防救援部門：負責對公安派出所移交的住宅區內違反消防法律、法規的行爲依法查處。加強住宅區電動自行車違規停放、充電等行爲的執法檢查和行政處罰。

自然資源部門：負責在出讓地塊規劃條件中明確物業用房、停車位、電動汽車、電動自行車等配套設施標準，在不動產登記時明確物業用房的產權歸屬；配合房產主管部門在物業管理活動中需利用不動產登記信息實行信息互通共享。

人力資源和社會保障部門：負責指導、監督物業企業依法用工，依法受理物業企業的勞動爭議案件，協調處理物業企業的勞資糾紛。

城鄉建設部門：負責房地產開發項目建設的綜合管理，負責商品住房竣工驗收的聯合督促指導；負責住宅區建設工程質量及室內裝飾裝修工程監督管理；協調燃氣經營企業做好住宅區內燃氣管線的維修和養護工作。

國防動員部門：負責人防工程的監督管理工作，監督檢查危害、破壞人防工程設施等違法行爲。

體育部門：負責指導做好老舊小區內健身器材的更新、維修和養護。

文化旅遊和廣播電視部門：負責協調廣電公司做好住宅區內有線電視升級改造、維修和巡檢工作。

供電、供水、供氣、供熱、通信等部門（單位），依法承擔住宅區內相關管線和設施設備維修、養護、更新的責任。

第六章　發揮紅色物業示範引領作用

第二十四條　充分發揮基層黨組織的引領作用，街道黨工委要對轄區內住宅物業管理工作實行統一領導。健全社區和物業黨建聯建機制，推動業主委員會成員和物業服務企業中的黨員與社區黨組織實現“雙向進入、交叉任職”。

第二十五條　打造紅色物業，積極選樹企業黨組織作用發揮好、活動載體豐富、物業服務質量好、羣衆滿意度高的典型，以點帶面的推動各地區物業管理水平整體提升。

第二十六條 推動社區黨建聯席會議制度落實，完善“1+3+N”協商議事和矛盾糾紛化解機制，大力開展鄰里說事、鄰里評事，鄰里議事，聚焦解決羣衆急難愁盼問題，通過共商、共議、共謀，積極協調化解住宅區內各類矛盾糾紛，降低物業服務問題訴求量。

第七章　附則

第二十七條　本辦法自**日起實行。

來源： 瀋陽百姓一家親 瀋陽市房產局