撫仙湖斷層線 雲南城投債務糾紛中的招商、萬科身影

觀點網儘管房地產業務已剝離殆盡，雲南城投仍未擺脫往日的糾紛。

2月22日，雲南城投置業股份有限公司公告稱，日前收到深圳仲裁院《線上及線下開庭通知書》，因一樁金融借款合同糾紛，雲南城投、下屬參股公司雲南萬城百年投資開發有限公司及其下屬控股子公司雲南澄江老鷹地旅遊度假村有限公司爲被申請人，申請人則是招商銀行股份有限公司昆明分行。

案件將於2月28日開庭，涉案金額約11.59億元，雲南城投按持股比例36%承擔連帶保證責任，已對該逾期擔保事項按擔保合同約定確認了預計負債4.29億元。

此前1月26日，雲南城投發佈2023年年度業績預虧公告，預計歸屬於母公司所有者的淨利潤爲-9000萬元至-6000萬元，扣除非經常性損益後的淨利潤爲-12600萬元至-9600萬元，虧幅相比上年同期有所縮小。

彼時雲南城投就指出，2023年預虧的主要原因包括逾期擔保的影響、參股公司經營虧損以及非經常性損益影響。

第一被申請人“老鷹地公司”旗下項目爲“太陽山老鷹地旅遊度假村”，相較於這個備案名，項目推廣名“撫仙湖國際度假小鎮”更爲市場熟知。

借貸合同糾紛

一切都要從撫仙湖說起。

2012年，雲南城投集團集團聯手觀瀾湖集團，共同發起太陽山度假小鎮項目公司，撫仙湖太陽山項目就此誕生。

項目位於撫仙湖東岸一個名爲老鷹地的半島上，離澄江縣縣城14公里,與祿充風景區隔湖相望，附近的撫仙湖太陽觀測站被譽爲世界上最好的太陽觀測點之一。

到了第二年，央視一則新聞“拯救湖泊·撫仙湖水危機”引起各界關注，副標題赫然寫着“房地產開發之手伸向湖岸帶”。

重壓之下，撫仙湖環湖開發一度被叫停。

同年11月，雲南城投華商之家投資開發有限公司從雲南康旅集團得到老鷹地公司60%股權，持股比例來到90%；當時華商之家由雲南城投持股40%，雲南百年置業持股35%，雲南雲嶺天籟投資持股25%。

2017年6月中旬，雲南萬科收購華商之家除了雲南城投之外的兩家股東合計所持40%股權，和雲南城投一樣，間接持有老鷹地公司36%股權，作爲太陽山項目新操盤方，負責後續開發。

按照萬科當時公告，太陽山項目未開發用地佔地面積252萬平方米，綜合容積率約0.64，計容積率建築面積約162萬平方米。根據萬科擁有的36%權益，需支付權益地價款約8.07億元。

不久後，雲南萬科還爲老鷹地公司及華商之家合計提供13.8億元借款。

2018年2月，萬科退出華商之家，隨後在6月份與雲南城投、雲南百年置業及雲南雲嶺天籟投資公司另起爐竈，共同成立雲南萬城百年投資開發有限公司，7月份，老鷹地公司的90%就從華商之家轉到了萬城百年。

騰挪過後，雲南萬科和雲南城投仍各佔老鷹地公司36%股份，並未發生變化，但華商之家涉及多個項目公司，單獨設立合資平臺的主要目的或在於風險切割。

萬城百年的第三大股東是招商財富，持股19%，並不直接參與經營管理，而是代表招商財富-金源萬科9號專項資管計劃，但招商系的作用不只於此。

早在2017年，招商財富與招商銀行昆明分行簽下委託借貸合同，約定前者委託後者向老鷹地公司提供最多34.69億元貸款，也爲日後的糾紛埋下伏筆。

2023年7月7日，招行昆明分行向深圳仲裁院提交與老鷹地公司、雲南城投、繆熙俊、尹帆、雲南百年置業、雲嶺天籟、萬城百年之間委託貸款糾紛案的仲裁申請，獲得受理後，招行昆明於7月24日提交財產保全申請，請求對雲南城投名下價值4.17億元的財產採取查封、扣押、凍結。

一個月後，雲南城投向深圳市法院提交申請書，申請確認《委託貸款不可撤銷擔保書》約定的仲裁條款無效，但後續遭到駁回。

財報顯示，截至2023年上半年，雲南城投對老鷹地公司尚有兩筆連帶責任擔保，第一筆金額約爲2.5億元，起始日爲2017年12月29日，到期日爲2022年12月29日，顯示已逾期，另一筆金額約爲506億元，起始日爲2022年3月10日，到期日爲2025年3月10日，均未履行完畢。

還有不到一週時間，各方將對簿公堂，就如雲南城投公告所言，“本次仲裁對公司本期利潤或期後利潤的影響尚具有不確定性”。

撫仙湖斷層

數據顯示，撫仙湖平均深度89.6米，最深可達155米，是中國平均水深第三的淡水湖，在地理上屬於斷層陷落湖泊，水下地形陡峭，有時看似站在湖邊，再走一步便是百米深淵。

對於過去在湖邊掘金文旅地產的房企而言，又何嘗不是如此。

根據雲南城投2023年半年度報告，參股公司萬城百年總資產64.05億元，歸屬於母公司股東權益-2.85億元，2023上半年營業收入1.55億元，淨虧損380億元，已處於資不抵債的狀態。

具體來看，流動資產48.36億元，其中現金和現金等價物6315萬元，非流動資產13.69億元，流動負債57.97億元，非流動負債6.94億元。

另據云南城投歷年財報，從萬城百年成立的2018年一直到2022年，這家參股公司的營收分別爲1.34億元、11.23億元、17.4億元、1.65億元和11.5億元，歸母淨虧損分別爲9305萬元、517萬元、3346萬元、8194萬元和6942萬元。

也就是說，萬城百年截至2023年上半年累計貢獻營收接近44.7億元，其中大部分由撫仙湖太陽山項目而來，但無論是雲南城投還是萬科，都並未得到正向回報。

撫仙湖項目原定分三期開發，總佔地面積6618畝。萬科介入前，項目一期和部分二期已經完成。一期臨湖區域994.5畝（希爾頓酒店），二期環湖路以東區域4172畝，三期金色海岸1407畝。

作爲繼良渚文化村、松花湖度假區之後又一文旅綜合大盤，萬科對撫仙湖項目頗爲重視，打造了項目專屬IP“萬大湖”（一隻紅毛狐狸），並在2019年初舉辦了撫仙湖萬科新年馬拉松，到了年底在湖邊召開的媒體交流會上，鬱亮還誇讚撫仙湖“像地中海一樣，房子不錯”。

湖面風平浪靜，在當時的鬱亮看來，“北京一個衛生間的錢在這可以買一套，這邊還有很多房子可以賣，我要推薦給大家。”

形勢在2021年6月驟然生變，撫仙湖面山建設受到昆明環滇池整治風暴波及，當地政府實施長久熔斷機制，集中暫停了包括太陽山在內的16個項目審批。

直到2023年5月，《撫仙湖流域國土空間保護和科學利用專項規劃（2021-2035年）》公示期滿，根據文件，太陽山項目位於生態紅線以外的“濱湖度假風貌區”，新建控高36米，建築風格應體現生態風貌。相比起或將面臨退地的部分臨湖項目和違規加建項目，這一結果無疑令相關方鬆了一口氣。

根據太陽山老鷹地旅遊度假村二期（Ⅰ、Ⅱ）規劃設計方案批前公示，兩個區域總面積約325.8畝，由9個地塊組成，爲一類居住用地，總共有168棟建築，608套住宅，包括480多套70年產權的別墅。

當地媒體報道，項目於2022年已復工並恢復銷售，如今當務之急或是加快銷售回血，以應對日漸緊張的融資壓力。