分析師：即使降息，全球房地產也難掙脫困境

即使全球主要央行開始降息，全球房地產市場在經歷了一代人以來最急劇的利率上升之後，也不太可能得到緩解，因爲利率水平幾乎不會回到之前推動繁榮的零水平。

這個規模達數萬億美元的行業在全球金融危機後的10年裡蓬勃發展，當時貨幣成本降至零，但隨着各大央行推高借貸成本，這個行業成爲最大的受害者之一。現在，從歐洲央行和英國央行到瑞士和瑞典的央行已經開始降息，降低了借貸成本，美聯儲也將效仿。

但業內高管和銀行家認爲，這個行業沒有快速解決之道，因爲此前極低的利率導致數萬億美元資金流入房地產，但目前隨着債券和普通儲蓄賬戶重獲吸引力，該行業目前正在大量流失資金。

蘇黎世保險公司全球房地產研究主管Andrew Angeli表示：“我們還沒有走出困境。”他認爲，該行業不太可能出現快速復甦。

過去兩年的加息已造成數十家企業受害，其中包括在德國擁有標誌性建築的房地產集團Signa，留下的是一堆未完工的房屋和空無一人的摩天大樓。諮詢公司Falkensteg的數據顯示，自2022年初以來，德國的房地產破產數量一直在上升，今年上半年已達到1100多家。其次，英國建築業連續兩年是破產企業最多的行業，截至2024年6月的12個月裡，破產企業約爲4300家。

受借貸成本上升和在家辦公的影響，辦公室的痛苦尤爲嚴重，但其影響正在蔓延到更廣泛的房地產市場，德國的房地產市場已經陷入低迷，英國的房地產市場也步履蹣跚。而且包括德國在內的許多國家的經濟放緩加劇了市場的緊張情緒。

總部位於匹茲堡的房地產公司NAI Burns Scalo的總裁Brian Walker說:“我從來沒有這麼努力工作過，卻覺得自己一無所獲。有人會說……我們可能處於寫字樓市場的底部，但我不知道你怎麼能這麼說。目前，許多辦公樓的所有權已經交回了銀行。”

德國最大的房地產貸款機構之一DZ銀行的首席執行官Cornelius Riese表示，提高利率需要三年的時間才能在整個體系中發揮作用。他說:“我們已經進入了可能出現意外的進程的近三分之二。”

房地產投資公司仲量聯行估計，今年和明年全球需要償還的商業房地產債務總額將達到2.1萬億美元。仲量聯行稱，今年前六個月，借款人通過再融資交易獲得了上述債務規模的近三分之一的資金，但明年的缺口可能高達5700億美元。

許多美國投資者已將辦公大樓的鑰匙交還給貸款方，就像Brookfield資產管理公司將紐約布里爾大廈(Brill Building)交還給銀行一樣。布里爾大廈因Neil Diamond等歌手而聞名，他們在這裡開始了自己的詞曲創作生涯。

而且一些小銀行，在房地產繁榮時投入了全部資金，現在正面臨威脅。佛羅里達大西洋大學金融學教授Rebel Cole指出，美國有62家規模較小的銀行擁有超大規模的房地產貸款。Cole指出，少數銀行面臨破產的風險，因爲它們投資於基本上已陷入癱瘓的房地產行業，同時依賴於可能隨時被撤回的大筆存款。

紐約投資公司Maverick Real Estate Partners的聯合創始人David Aviram表示:“有大量的借款到期……明年貸款將大幅減少。”Aviram補充稱，這迫使銀行試圖通過出售貸款來減少貸款規模，但有幾家銀行擱置了此類交易，將不良信貸放在了自己的賬面上，因爲未出售貸款的銀行獲得的貸款只有債務面值的40%。

目前，出售房屋並不容易。據知情人士透露，今年早些時候，一位公司清盤人將此前購買倫敦金融區金絲雀碼頭(Canary Wharf)一棟寫字樓的價格下調了約1.6億英鎊(2.0989億美元)，即60%，但交易最終還是失敗了。

一些分析人士指出，銀行不肯接受這個事實。歐洲監管機構懷疑，銀行可能通過忽視價格下跌，掩蓋了銀行業貸款狀況不佳的事實。

然而，等待可能會使問題變得更糟。位於熱門地段和冷門地段的建築之間的情況差距正在擴大。施羅德資本駐紐約的投資者Jeffrey Williams表示，在洛杉磯，福克斯工作室(Fox Studios)周邊的世紀城(Century City)商業區表現不錯，而市中心的大片地區則“完全是火車殘骸”，許多建築破產，大片空間無人居住。

儘管如此，降息還是帶來了希望。在受房地產崩盤影響最嚴重的國家之一瑞典，此前身處該國商業地產危機的房企SBB的首席執行官Leiv Synnes表示：“如果你相信資本成本會降低，房地產價格可能會上漲，這是很好的。情緒……現在完全不同了。”

本文源自：智通財經網