房屋養老金制度提速：存量時代的老舊小區改造新解法

21世紀經濟報道記者張敏 北京報道近日，住房城鄉建設部副部長董建國的一番表態，使“房屋養老金”成爲外界關注與爭議的焦點。

8月23日，國務院新聞辦公室舉行“推動高質量發展”系列主題新聞發佈會，董建國在會上表示，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命週期房屋安全管理長效機制。目前，上海等22個城市正在試點。

房屋養老金並不是一個新概念，其設立的初衷是爲了應對房屋老化帶來的生命、財產風險。但市場上有聲音將其誤讀爲另一種形式的房地產稅，並認爲會加重購房者的負擔。

實際上，房屋養老金個人賬戶爲已有的住宅專項維修資金，多數購房者已經繳納。其與房地產稅的用途、徵收方式、繳納標準均不盡相同，因此是完全不同的兩個概念。

近幾年，房屋養老金制度被多次提及，其背後有着深刻的制度和時代背景。隨着存量時代的到來，以及我國城市更新進入精細化階段，對房屋的維護、改造等需求不斷增多，而包括房屋養老金在內的三項制度，有望成爲解決這一問題的核心。

存量時代新解法

房屋養老金通常是指住宅專項維修資金。早在2008年初，《住宅專項維修資金管理辦法》就已正式施行。

按照該辦法，商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建築面積交存住宅專項維修資金，每平方米建築面積交存首期住宅專項維修資金的數額爲當地住宅建築安裝工程每平方米造價的5%至8%。

具體來看，每個城市確定的收取標準並不一樣。其中，北京的標準爲：獨立式住宅、非住宅爲50元/平方米；多層住宅、非住宅爲100元/平方米；高層住宅、非住宅爲200元/平方米。

多數情況下，購房者會在交房階段繳納住宅專項維修資金。因此，對於大部分業主來說，房屋養老金的個人賬戶部分已經繳納，不會增加額外負擔。

近年來，房屋養老金被監管部門多次提及，意味着這一制度的建立正在提速。

2022年4月，長沙發生居民自建樓房坍塌事故後，住建部表示，要研究建立房屋養老金制度，更好解決既有房屋維修資金來源問題。2023年6月，住建部部長倪虹強調，探索建立房屋養老金制度。2024年8月初，住建部新聞發言人、住房改革與發展司司長王勝軍表示，住建部正在抓緊研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，爲小區房屋安全使用提供全生命週期安全保障。

分析人士指出，從單獨提出房屋養老金制度，到強調房屋體檢、房屋養老金、房屋保險三項制度，說明對老舊小區改造的制度性安排趨於完善。而三項制度中，房屋養老金制度是核心。

這背後，是我國房地產市場進入存量時代，存量房屋規模大、老舊房屋佔比增加的現實。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，我國房地產市場逐漸進入存量時代，截至2022年底，中國城鎮既有房屋中，建成年份超30年房屋佔比接近20%，需要維護、改造的老舊房屋佔比快速提升。

她指出，住宅專項維修資金一般來源於業主自行繳納，整體資金體量有限，難以滿足小區維護改造需求，亟需增量資金入場。

8月20日，上海市委副書記、市長龔正也表示，截至去年底，上海市城鎮既有住房建築面積超過7.6億平方米，大量房屋開始步入“中老年”。爲此，上海將探索實施房屋定期體檢制度、房屋安全保險制度、房屋養老金制度等三項制度。

另一個背景在政策層面。58安居客研究院院長張波指出，上一輪房地產週期中，多采取大拆大建的方式，對老舊房屋可量化、可評價的深度保養的重視度不多。隨着房地產進入新週期，城市更新改造向精細化發展，對房屋維護和改造的需求不斷增加，房屋養老金制度的建立就顯得十分重要。

破局猜想

從官方傳遞出的信息來看，房屋養老金制度的推進，將採取“先試點、後推廣”的路徑。

按照董建國的表態，目前，上海等22個城市正在試點房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等三項制度。據21世紀經濟報道瞭解，這22個城市中，除四個一線城市外，以重點二線城市爲主。這些城市的存量房屋規模大，老舊房屋佔比相對較高。

上海也強調，三項制度分兩步推進：第一步，今年先行在浦東等區開展試點；第二步，在試點基礎上，明年在全市推開。

外界對該項制度關注的焦點，主要體現爲資金的歸集和資金的使用兩方面。其中，面對越來越龐大的房屋維護需求，個人賬戶額度有限，亟需籌集其他資金來源。

董建國也表示，由於個人賬戶爲已有的住宅專項維修資金，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。

但個人賬戶和公共賬戶的佔比，目前尚未有定論。有專家建議，個人賬戶與公共賬戶以4:6的比例進行劃分。也有從業者認爲，由於各地繳納的住宅專項維修資金標準不同，也可根據情況，由城市政府部門自行設定比例。

關於公共賬戶的資金來源，業界一直有討論和研究。

2023年全國兩會期間，全國人大代表，南京地鐵集團有限公司黨委書記、董事長佘才高建議，公共賬戶資金來源主要由土地出讓金、維修資金增值收益結餘、老舊小區改造資金、三供一業移交應歸集的資金、城市物業管理獎補資金等構成。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，不管何種渠道，都要探索形成穩定足額的資金來源，但同時也要發揮市場的效率。他認爲，財政資金很必要，但財政很有限，發揮的是補貼、獎勵的作用，可以根據制度設定，引入更多的社會資本。

住宅專項維修資金的申請程序複雜，也是長期存在的問題。按照要求，該項資金要由業主委員會提出申請，才能夠支取，但大部分業主缺乏工程維修的相關知識，加之不同業主的訴求不一，往往出現難以決斷的情況。

分析人士認爲，房屋養老金制度與房屋體檢、房屋保險等制度共同建立，專業機構的介入，有望改變信息不對稱的情況，並在一定程度上解決這一問題。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向21世紀經濟報道表示，在房屋養老金的監管、退出，以及與現有制度的銜接等方面，相關的安排也值得期待。

他表示，房屋養老金等三項制度的提速，目的是使老舊小區改造兼具社會效應和經濟效應。若能順利推進，將拉動建築建材、資管等多個行業的發展，並更好地撬動這一市場。同時，老舊小區價值的提升，對住宅交易和租賃市場也是利好。