房企暴雷爛賬：瘋狂鉅額借債給自己人鉅額分紅｜清流·數據

出品｜清流工作室

作者｜王曉悅、謝宜文 主編｜趙妍

近年來地產業天雷滾滾，圍繞地產業生存的供應商、買房的客戶、股民，無一不被牽連進地雷陣裡。但是，也有一小部分人，至少曾富甲一方、盆滿鉢滿。

清流工作室統計數據發現，那些通過IPO融資、配股增發和銀行借貸獲得的資金，流入上市公司之後，至少有部分資金變成了大額的分紅、高昂的薪資等，流向了房企的大股東和高管的口袋裡。

清流工作室根據民營房企2022年的總負債進行排名，目前前十名分別爲：中國恆大、碧桂園、萬科、融創中國、龍湖集團、世茂集團、華夏幸福、新城控股、金地集團和富力集團。除萬科、龍湖和金地，其餘房企均已正式暴雷，尤以恆大以超2萬餘億負債爲最典型代表。

但在這些房企暴雷之前，行業曾一派欣欣向榮，一年之內百億級分紅屢見不鮮。而大部分頭部房企的股權十分集中，大股東持股比例可達70%以上。也就是說，這些動輒百億級的分紅，大部分其實落入個人老闆口袋。

這還不是全部。

清流工作室注意到，以恆大爲例，公司在派發百億分紅的同時，又轉過身向許家印發行高息美元債，年利率高達13%。也就是說，蒼蠅再小也是肉。老闆拿了分紅之後，轉身還能拿着這個本錢“吃”一道債券的高利息。而富力等公司，也都曾同時大額分紅，又向股東或高管層發行美元債。

老闆吃肉，高管層跟着喝湯。頭部房企的高管層，在2020年前後年薪暴漲，從原來的“年薪百萬”一路飆升到年薪過億。加上股權激勵獲得的分紅、減持股票套現金額，大量“打工仔”在短短几年實現財務自由。

不過，在房企暴雷之時，這些高管層又是最早離場的人，任憑他們身後留下一地雞毛。

清流工作室選取的總負債排名前十的樣本企業中，統一按人民幣列示，恆大以2.44萬億總負債位居榜首，另外三家負債過萬億的房企，分別是碧桂園總負債1.43萬億、萬科總負債1.35萬億和融創總負債1萬億。

龍湖集團和世茂集團的總負債分別約5500億元和5300億元，列負債榜的第五和第六名。華夏幸福和新城控股則以3800億元和3700億元列第七、第八名，金地集團和富力集團均以總負債3000億元排入前十。

不過，房企的負債分有息負債和無息負債。有息負債是指企業負債當中需要支付利息的負債，比如銀行貸款或發行的債券；無息負債是指不需要支付利息的負債。應付土地款、應付供應商款和預收客戶款都屬於無息負債。以龍湖爲例，2022年5500多億的總負債中，有息負債總額超過 2000億，也就是說有3000多億爲無息負債。

除了鉅額負債，部分房企在IPO和配股增發中進行了兩波融資。其中碧桂園的IPO融資金額最高，約合人民幣124億元，此後又通過配股融資了557.65億港幣，約合人民幣480億元。融創的IPO金額不大，但上市後通過配股融資約合人民幣200餘億元。

高額的總負債和資本市場融資，是這些房企巨大的資金來源。這些從各處獲得的資金，最終用於拿地、建房、支付薪酬、向供應商付款等等。但還有一個巨大的資金去向，是股東分紅，而股東分紅最大的獲益方，是集中持有上市公司股權的地產老闆們。

根據清流工作室統計，按照大股東累計獲得的分紅金額排名，許家印家族排在第一名。自2009年上市以來，中國恆大累計分紅達733.86億元。許家印夫婦常年控制了中國恆大七成左右的股權，累計可能拿走超過500億元，佔比達到了68.54%。

楊國強家族從上市公司獲得的累計分紅也超過400億元，排第二名。公司於2007年上市，目前累計分紅爲747.23億元，楊氏家族常年持股在60%左右，共計分得分紅約420億元，佔累計總分紅的56.23%。

事實上，上市年份最久的萬科累計實施的分紅金額最大，總額約1030億元。

即使將早年大股東華潤，如今的大股東深圳地鐵，以及當初寶萬之爭中的兩大主角寶能集團和萬科企業中心，這四位曾經較大的股東歷年所獲分紅相加，總額也不足400億元人民幣。而這個數值，也比不上楊氏家族和許家印夫婦多年來在自家公司上獲得的分紅。

另一對從上市公司獲得高額分紅的地產老闆是吳亞軍及其前夫蔡奎。龍湖集團2020年纔開始大額分紅，並連續兩年年均分紅超過百億港元。吳亞軍持股比例約43%，而其前夫蔡奎持股約23%，兩人累計獲得的分紅也近370億元。不過，2021年和2022年，龍湖開始實行“以股代息”，大股東以增持股票代替收取現金分紅，涉及金額約100億，意在穩定現金流和資本。

另外，世茂集團的許氏父子累計獲得分紅超過200億元，富力地產的李思廉和張力各自的累計分紅也超過100億元。新城控股的王氏父子、融創中國孫宏斌累計獲得的分紅數額也突破了百億門檻。

據清流工作室統計，從2017年開始，到2020年房企大規模暴雷前夕，這四年是房企分紅水平最高的一段時間。

萬科A從2017年開始，一直到2021年，連續5年進行百億人民幣的分紅，恰好在2017年入主萬科的大股東深圳地鐵，成爲這段高額分紅的最大受益者。當年因“寶萬之爭”短暫在股東列表停留的寶能及其一致行動人，也剛好趕上了萬科A兩年分紅高峰期，總計獲得分紅可能逼近90億元。

碧桂園也是在2017年到2020年，連續三年進行百億分紅。碧桂園服務2018年上市後就開始分紅，至今楊氏家族累計分得碧桂園服務18億港元，摺合人民幣逾15億元。

中國恆大在2017年分紅金額首次突破百億港元，達166.36億港元。2018年的分紅更是逼近兩百億大關，按照當年年末的持股比例計算，許家印夫婦一年的分紅就達153億元，折人民幣逾130億元。

九龍倉集團主席吳光正，跟着吳亞軍吃了一波紅利。他在2012年開始入股龍湖，常年保持6%到7%的股權比例。在龍湖歷次分紅中，吳光正累計獲得分紅可能達38億港元。

不過也有因爲被分紅吸引，最終“折了本”的。2017年也就是恆大分紅突破百億之後，港資大佬劉鑾雄在2018年陸續買入恆大股票，到2018年底，劉鑾雄夫婦持有中國恆大的股權比例爲8.94%。而中國恆大2018年的分紅金額再次突破新高，達197.51億港元，其中可能有17.66億元分給了新晉股東劉鑾雄夫婦。

中國恆大2019年的年度分紅仍接近百億港元，2020年的分紅突然跌到24億港元，隨後迎來集團暴雷、2021年年報難產，更難言分紅了。趕在高點入股的劉鑾雄，也在恆大暴雷中受到重挫，他重金購入的恆大股票一夜大跌，最終以股票變現虧損至少78.82億港元退場。

協縱管理集團聯合創始人黃立衝向清流工作室表示，港股上市房企分紅的資金來源可能是境外的借款或者融資款。

黃立衝表示，房企在境外發美元債或者募集新股後，可能就在香港截留了這部分資金，直接進行分紅就可以了，這樣可以省下資金出境的稅費。此外，房企也可以通過內保外貸，比如公司在銀行的境內賬戶存錢，然後要求銀行向集團海外公司提供貸款，那麼也可以用這筆貸款進行分紅。

“不會去分國內的錢，大部分都是採用這種方法。”黃立衝表示，多年來國內房企都處於瘋狂發展、高週轉拿地的狀態，境內的資金很難有冗餘的，而且也沒必要用這麼高成本的方式去分紅，所以基本上都是用境外融資金額或者境外借款分紅。

清流工作室梳理資料發現，部分頭部房企在鉅額分紅的同時，又轉過身向大股東高息貸款。

比如，許家印夫婦累計從恆大獲得分紅500餘億元，轉頭又一擲千金，把錢借回給恆大，當然，借錢是要收利息的。

許家印在2018年11月6日認購了恆大兩隻美元債共計10億元美金，分別是2018年發行的2022年票據和2023年票據。根據公司披露，這兩隻美元債爲期四年和五年，年利率高達13%和13.75%。而這兩隻債券合計金額爲12.35億美元，其中10億被許家印認購，幾乎可以說是大股東專屬債券了。

這兩隻債券可能是恆大最高息的債券，恆大2017年到2019年發行的債券年利率普遍在7%到11%。其中緊跟着2018年美元債後面發行的，爲期42個月的另一隻美元債，年利率只有8.25%。

許家印夫婦2018年僅持有上述兩筆債券兩個月時間，獲得的利息收入就達1.41億人民幣。

到2019年，許家印從從中國恆大獲得的利息收入爲2.29億人民幣。不過，合計10億美金的債券，折算爲人民幣至少是68億元，按照每年13%的利率，每年的利息收入應當接近9億人民幣。一個可能性是，許家印將這兩筆高息債券轉賣他人，2019年的年報顯示，許家印在年末不持有任何恆大的債券。

2020年、2021年，許家印又再次認購中國恆大美元債5千萬元、2千萬及5.8億美元，年利率爲12%、11.5%和12%。即使在暴雷後的2020年到2022年，也依然每年從恆大拿走數千萬的利息。

除了債券，許家印夫婦還向恆大提供了其他借款，但也收取利息。

根據2022年年報，許家印夫婦向恆大借出的貸款餘額是38.56億元，據清流工作室統計，近5年年報中許家印夫婦向恆大提供的借款加總可能接近130億元。

2022年年報顯示，恆大應付許家印夫婦的利息高達22億元人民幣，若以近5年已支付利息再加上這筆應付款，許家印因借款給恆大計算的利息接近27億元。

一個有趣的現象是，許家印的得力干將，也跟着老闆購入中國恆大的美元債，但他們購買的是年利率稍低的美元債。比如夏海鈞、賴立新均購買了不少恆大的美元債，大部分利率集中在8%和9%，只有一兩隻小額購買的債券能達到11.5%。從年報數據看，夏海鈞近年累計通過借款方式從恆大拿走的利息也有1.75億人民幣。

此外，劉鑾雄也緊跟着購買恆大的高息債券。據媒體報道，劉鑾雄家族曾在2019年購買11億元恆大的美元債，利率介於6.25%到8.25%之間。2018年末，劉鑾雄家族認購了47億港元恆大債券，預計年收益約爲5億港元。2010年初，劉鑾雄也曾兩次認購恆大發行的企業債券，總額高達7.5億美元。

同樣大額分紅又向股東借款的，還有富力集團和碧桂園。富力集團的李思廉和張力，也認購了自家的美元債，年利率是6.5%。楊國強認購了碧桂園5.8億美元優先票據，年利率是4.75%。

當然，在公司面臨危機時，也有房企大股東掏出了真金白銀。

楊家作爲大股東，在2022年給碧桂園提供了免息無抵押借款共計50.55億港元。2021 年 11 月，融創也曾發佈公告稱，孫宏斌自掏腰包，借給融創集團 4.5 億美元無息借款，以幫助融創集團度過流動性危機。

在這一輪房地產週期中，除了靠分紅、高息債券謀利的大股東，一批高管也跟着老闆賺得盆滿鉢滿。

經清流工作室統計，恆大集團的夏海鈞從上市以來累計薪資收入高達18.77億元，位居地產致富高管榜首並遙遙領先。

碧桂園的楊氏家族和職業經理人莫斌累計從公司獲取薪酬6.67億元和5.44億元，龍湖集團的邵明曉和趙軼歷年薪酬累計達5.39億元和3億元，世茂集團的許氏父子已披露的薪酬也已高達1.93億元。

另外上市以來薪酬破億的個人還有萬科的前任董事長王石以及職業經理人鬱亮、融創中國的高管孫宏斌、遲迅、汪孟德、商羽和荊宏，龍湖集團的吳亞軍以及新城控股的王氏父子。

“有錢打工人”之間也有參差，有人辛苦20年累計薪資剛好過億，也有人一年薪資就賺近3個億。

其中，恆大集團的夏海鈞年薪多以“億元”爲單位，排名地產致富高管榜首。

2015年到2021年，夏海鈞的年薪保持在1.54億元到2.98億元之間，累計薪資收入超過18億元。同時夏還持有恆大的股票，累計獲得分紅或達3.7億元，減持套現金額也有8.85億元，購買恆大債券獲得的利息收入約1.75億元。將前述各項相加，夏海鈞從恆大獲得的總報酬可能超過33億元，是名副其實的“打工皇帝”。

龍湖集團的邵明曉，薪資也頗高。其歷年薪酬累計達5.39億元，通過股票分紅收入2.22億元。此外，邵明曉通過大量減持龍湖股票，套現了6.79億元。累計多項收入，邵明曉從龍湖集團賺到的薪酬，或達14.39億元。

龍湖集團的趙軼，歷年薪酬累計達2.3億元，股票分紅約4000萬元，減持股票套現1.51億元，累計賺得收入也有4.22億元。

碧桂園地產的莫斌，和碧桂園服務的李長江，也在這輪地產週期中實現財富自由。

莫斌2020年、2021年的年薪資分別高達1.33億元和1.92億元，累計從碧桂園獲得的薪資爲5.44億元。同時他還持有碧桂園的股票和債券，累計收益1.1億元。不過，莫斌又花了2億多港元增持了碧桂園的股票。

而李長江，因在碧桂園暴雷前大動作減持套現，被輿論討伐。李長江累計薪酬爲1.26億元，其中2020年的年度薪資達6千多萬元。李長江持股碧桂園服務股票，累計獲得分紅達1300萬元，再加上減持套現4.57億元，總計收益或接近6億元。

另一位慷慨的老闆是融創的孫宏斌，他手下四員大將均獲得高薪，遲迅、汪孟德、商羽和荊宏累計薪酬均超過1.5億元。部分高管也持有股票，分享股息，並通過減持獲利。

在揮土如金的房企大老闆面前，一些傳統的職業經理人顯得不太起眼。

比如大型房企金地集團，由職業經理人凌克和黃俊燦管理。兩人年薪保持在百萬級別，累計獲得的薪酬在1.3億人民幣以內。

又如，萬科的兩位職業經理人鬱亮和王石，在萬科工作二十餘年，累計薪酬也不到兩億港元。因持股比例較低，鬱亮和王石累計獲得的分紅數額分別折算爲3千萬和6千餘萬元。

不過，當年在對抗寶能舉牌入主公司時，由萬科管理層關聯的多家公司斥巨資反攻買入萬科A股票，至今仍持有6.08%股權。在多年的累計下，這幾家公司獲得的累計分紅也有55億元。但這些分紅在萬科管理層或者事業合夥人內部是如何分配的，則沒有更多的信息。