房價要跌了 李同榮：預售比成屋慘、這些區可卡位

房市示意圖／記者遊智文攝影

房市趨勢專家李同榮表示，全臺房市從7月起交易量逐月萎縮，預料將於第四季由多轉空，成屋市場房價平均跌幅在9-12%之間，預售市場跌幅會較成屋市場多出5%左右，成屋供給量大且商圈未成熟的區域跌幅會高於平均值。

他表示，雖然整體呈下修走勢，但區域表現強弱分明，桃園市因人口大幅淨流入，臺北市因漲幅不高，兩大都會將是七都最具抗跌城市。

另外，高科技進駐園區、高鐵軌道經濟特區、高度成長商圈重劃區等「三高區塊」，將展現強勁抗跌優勢，並將成爲下一波房市回升後的主力市場，購屋人可擇優而入。

李同榮表示，房市在主升段時若受外力干預導致交易量縮，則房市會有鎖碼效應，房價不跌反漲，市場則會呈現價量背離，隨後還會有一段價量俱揚的末升段行情。

但若房市在末升段甩尾時，受外力干預或利空影響，交易量急速萎縮，房市很快就會價量俱跌而由多轉空，這就是目前房市的現況走勢，8月、9月量縮現況若延續到10月，交易動能就難以支撐房價下跌的趨勢。

至於這波房價會跌多少，李同榮表示，由於經濟增長基本面雖受全球經濟成長趨緩影響，但仍處微幅上升趨勢，加上資金動能強勁、降息利多走勢、成本居高不下，以及此波房價跌幅有限，成屋市場在9-12%之間。

李同榮表示，在此階段，購屋者不必太在意那些區域是重災區，反而應關注進可攻、退可守的「三高」抗跌區，這些區域將是下一波房市回升後的主力市場。

三高抗跌區分別是：

一、高科技進駐園區：

從股市近年多頭走勢觀察，Al與半導體高科技產業鏈扮演一支獨秀的角色，全臺高科技進駐園區將展開高就業、高收入、高購屋能力的潛力特區，園區核心地區房價抗跌性第一。如新北林口、桃園龜山、新竹竹北、臺中中科、臺南南科、高雄楠梓橋頭等區。

二、高鐵軌道經濟特區：

高鐵軌道經濟促進特區商圈發展，並縮短南北距離，outlet與大型商場進駐帶動高鐵商圈發展，同時也促進特區人口淨流入，其中包括已成熟的高鐵商圈，如臺北南港、新北板橋、桃園青埔、新竹竹北，半成熟的臺中烏日、臺南歸仁、高雄左營、以及未成熟二線城市具潛力的高鐵特區。

三、高度成長商圈重劃區：

近幾年都市重劃範圍與規模不斷擴大，但商圈成熟性不盡相同，未來房價走勢也會兩極化，量大且商圈未成熟的重劃區房價將會有較大的波動起伏。

例如過去的竹北與青埔特區，歷經十幾年的上下波動。而商圈已趨高度成熟的重劃區若再有軌道經濟利多與科技園區加持，就算量大，但其抗跌性仍強，消化餘屋力道也較強，例如臺北南港經貿園區、北士科，新北新板特區、新莊副都心、桃園青埔特區、新竹竹北、臺中七期、臺南東區平實、高雄濃十六、美術館特區、灣區等。

李同榮表示，房市雖然偏空走勢已定，但因跌幅有限，首購者不必過於觀望，房市因經濟成長、通貨膨脹等因素，長線走勢仍會一波比一波高，套牢機會不大，等待與觀望，並非最佳策略。

資料來源／吉家網