返現、送金條！房貸“返點”擡頭，多地緊急叫停
“銀行房貸業務對中介的依賴性很高，這兩年感覺尤其明顯。”一位業內人士在接受記者採訪時表示。
近日，上海、江蘇、山東等地發文“叫停”房貸返點，重點整治銀行與房地產中介公司、開發企業等機構及相關個人間存在的“返傭”亂象。
《國際金融報》記者採訪瞭解到，上海已有銀行進入存量房貸業務清算階段。
時隔多年，爲何房貸返點又“擡頭”？有專家指出，核心或在於銀行對個人房貸業務的獲客渠道不足，建議銀行多下功夫提高風險識別和管理能力，還需重視線下市場的開拓能力，不能簡單地依賴線上信息來源或者間接信息來源。
多地“叫停”房貸返點
按房貸比例返現、送金條……作爲房產交易中“隱秘的角落”，個人房貸“返點”亂象近日被多地監管提上整改日程。
《國際金融報》記者從業內瞭解到，日前，上海市銀行同業公會發布《關於進一步加強上海銀行業個人住房貸款業務自律的通知》，要求自2024年8月16日起新網籤的個人住房貸款，各會員單位不得以任何形式向房地產開發商、房地產銷售機構等任何商業性個人住房貸款的第三方機構及其從業人員、個人住房貸款客戶支付佣金或權益。
同時，要求各會員單位立即停止已有的任何形式的“返點”或“變相返點”行爲，及時清理、取消、終止執行已簽訂的費用返點協議及類似協議。存量業務則須自通知下發後一週（7個自然日）內整改完成。
所謂房貸“返點”，一般是由銀行與房產中介機構“公對公”地簽訂合作協議，按照貸款金額以一定比例給中介返佣金作爲推廣激勵。據業內人士透露的信息，今年上半年，上海地區房貸“返點”比例可高達1%。
此外，以“房貸返點”爲關鍵詞在社交平臺上搜索，傳授消費者繞過中介直接與銀行簽約拿返點的帖子也不在少數。有網友反映，今年6月辦理二手房商業貸款時，在某股份行折現5克金條。
值得關注的是，房貸“返點”亂象引發了多地重視。記者注意到，山東､江蘇兩省銀行業協會曾發佈相關通知，重點整治銀行與房地產中介公司、開發企業等機構及相關個人間存在的“返傭”亂象。7月30日，南京市房地產經紀行業協會發布倡議，強調嚴格規範與銀行業金融機構的合作行爲，不得以任何形式向銀行業金融機構收取或變相收取佣金或權益。
“存量業務已經進入最後付款結賬階段了。”問及整改進度，上海一位銀行業內人士告訴記者。
雖然上海銀行業加強機構自律、明令“叫停”房貸返點，但私下交易的現象卻未被根治。據該人士透露，房貸返點“叫停”後，公對公的返點已然銷聲匿跡，但私下交易依然存在，市面行情從千分之二到千分之四不等。
銀行獲客渠道不足是關鍵
早在2010年，中國銀行業協會就已印發《關於規範做好個人房地產按揭貸款業務維護市場秩序的自律共識的通知》，直指銀行業金融機構爲爭取房貸業務資源向房貸中介支付高“返點”費用，引發銀行間惡性競爭的問題。
時隔多年，爲何房貸返點亂象再次“擡頭”？
業內人士最直觀感受到的是信息差的裹挾。“銀行房貸業務對中介的依賴性很高，這兩年感覺尤其明顯。”該人士表示，“中介機構掌握了最前端的信息資源，而銀行客源幾乎都來自於此。此前有客戶經理爲與中介搞好關係、獲取第一手資源，甚至協助中介拍攝賣房的素材。”
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，對於銀行來說，新房貸款業務拓展的方向非常清晰，可以直接與開發商合作，二手房市場則不同，房產中介掌握了大量信息資源。當房地產市場進入存量時代以後，房貸市場規模不再大量增長，銀行爲了爭奪存量資源就會進行非理性內卷。
在李宇嘉看來，這種無序的惡性競爭最後將給銀行帶來風險。一方面增加了銀行的業務成本，另一方面也可能導致貸款審查標準的放鬆，如銀行可能在貸款人沒有達到實際償付能力的情況下發放貸款，不利於銀行的內控管理。此外，“公對公”返點帶來惡性競爭，會擾亂房地產市場的金融秩序。
“當銀行的對公信貸面臨經濟週期風險時，工作重心會轉向具有非週期特性的個人業務。其中，個人住房按揭貸款成爲銀行營銷的重點，不少銀行會採取重任務重激勵的策略。”上海交通大學上海高級金融學院副教授李楠分析指出。
“過去銀行主要通過房地產開發貸款獲得後續的個人住房按揭，目前房地產市場形勢下，大多數銀行‘一刀切’式地停止了房地產開發貸款業務，於是只能直接向市場營銷個人住房貸款。”李楠進一步分析道，“然而，銀行直接向市場營銷的能力是不足的。在數字化轉型大趨勢下，許多銀行沒有形成科學的數字化轉型理念，只是簡單加大科技投入，更加依賴線上獲客，同時大幅度裁減網點，使得面對面展開零售推廣的能力大幅下降，於是只能依賴房產中介，靠返點獲取客戶，而且越卷越高。”
李楠指出，銀行給房產中介返點的核心原因在於銀行對個人房貸業務的獲客渠道不足，僅僅禁止銀行機構返點難免“治標不治本”。
“想要真正解決這一問題，各家銀行需要下功夫提高風險識別和管理能力，不能簡單粗暴地停止所有房地產開發貸款業務。同時，也需要各家銀行重視線下市場的開拓能力，不能簡單地依賴線上信息來源或者間接信息來源，同時也需要監管當局制定激勵和考覈機制時，從問題產生的源頭出發。”李楠最後建議道。
本文源自：國際金融報