百萬貸款返5克金條、幾十萬貸款給幾百塊……房貸返點“卷...

“樓市火爆的時候銀行強勢，按揭貸款審覈、放款都得排隊，現在情況反過來了，銀行爲了拉客戶做貸款，給客戶返點。”近日，一位中部二線城市信貸條線人士感慨。

伴隨樓市低迷，銀行個人住房按揭市場競爭更加激烈，爲了有限的市場份額，沉寂多年的房貸返點潛規則再次出現。

給現金、返金條……房貸返點重出江湖

界面新聞從銀行金融機構、中介機構等多方瞭解到，辦理個人住房按揭後，銀行“返傭”成爲目前業內普遍存在的情況。

“貸款返佣金在行業內很常見，不然那麼多貸款公司怎麼活。”一位中介機構員工對界面新聞表示，“上海一般是千分之五左右，小銀行返傭比例更高，大銀行管得嚴格一些。”

據媒體報道，上海一位購房者辦理100萬元二手房按揭業務後，銀行返點5克金條，銀行工作人員稱，不允許直接給現金。按照上海黃金交易所黃金價格計算，5克金條價值近3000元。

另有媒體報道，上海一些外資行和小銀行返點比例最多可以做到100萬元返1萬元。

不過，界面新聞發現，不同城市返點情況差異較大。中部二線城市一位信貸條線人士表示：“確實有返點，返點是一種灰色的獲客手段。但現在樓市低迷，本地房價不高，很少有客戶按揭超過100萬元，幾十萬的貸款一單也就返給客戶幾百塊。而且我們小銀行費用比較緊張，一般都是把給客戶經理的營銷費分給貸款客戶。”

在社交媒體上，不少購房者發帖尋找可以提供返點的銀行，也有部分自稱中介機構人士表示可以提供按揭返點。

事實上，不僅在二手房交易中，新房交易也存在返傭。一位房企中層對界面新聞表示，像北京這樣的大城市，二手房交易已經是樓市交易的主流，中介機構作爲渠道方是比較強勢的。大的中介機構不僅參與二手房交易，有些已經深度參與到新房銷售中。“我們公司返給中介機構員工的銷售提成大約是（新房銷售價格）千分之五到千分之三，一些中介機構員工私下會返一部分錢給客戶。”

也就是說，“返點”可能來自於銀行，也可能來源於中介機構。有銀行人士認爲，通常情況下，有的中介機構會指定一些合作貸款銀行，通常這些銀行返點較高或者能夠更快完成貸款審批和放款。“但目前個人住房按揭審批各家銀行速度都很快，這個優勢也就不明顯了，相對而言，如果能返點給客戶，吸引力就更強。”

房貸返傭早已有之

7月末，江蘇銀行業協會發布印發《關於禁止個人住房按揭貸款返傭共同維護銀行業公平競爭秩序的倡議》，其中倡議銀行嚴格規範與房屋機構的合作行爲。不以任何形式向房地產開發商、房地產銷售機構、房產中介機構等任何商業性個人住房貸款的第三方機構及其從業人員、個人住房貸款客戶支付佣金或權益。形式包括但不限於：轉賬、現金支付、購物卡、儲值卡券、加油卡等各類行爲。

界面新聞向江蘇銀行業人士證實了上述文件的真實性。江蘇省銀行業協會除了發出倡議，還要求每一家會員單位都籤承諾書，之後如果違反承諾，協會可以採取自律行動。

據報道，上海金融監管局也已向轄內銀行下發調研函，要求自查返傭渠道、點數、付款方式等等。

房貸返傭可以說是最近一段時間“死灰復燃”的行業潛規則。早在2010年，中國銀行業協會就曾下發通知，要求銀行停止以任何形式向房貸中介、從業人員支付返點費用。

有國有大行省分行人士對界面新聞表示，現在各家商業銀行競爭非常激烈，有一些機構跟房產中介合作，房產中介將二手房交易引流至相關銀行，銀行方面支付中介機構類似信息費之類的佣金。

前述國有大行人士認爲：“這類銀行和中介機構的合作，通常以信息諮詢費支付，相對比較規範，不過費率非常低，不足以支付返傭給個人客戶。一些銀行客戶經理爲了完成業績，可能個人會自己給客戶貼一些，這肯定是違規的。”

招聯首席研究員董希淼認爲，房貸返傭的出現說明目前銀行競爭壓力較大，需要通過返傭、補貼等手段搶佔市場份額。其根源是整個房地產市場不景氣，同時銀行面臨的提前還貸壓力比較大，個人住房貸款增長緩慢甚至規模出現下降。

此前，界面新聞梳理銀行年報發現，在存量房貸調整、提前還款規模擴張的背景下，銀行個人房貸業務整體承壓。Wind數據顯示，2023年，六大國有銀行按揭貸款餘額合計約爲26.43萬億元，同比減少約5166億元，其中僅郵儲銀行個人住房貸款規模增長3.37%。

董希淼認爲，銀行業協會作爲行業自律組織，發出倡議有助於規範市場競爭秩序，讓銀行在個人貸款業務方面能夠良性競爭，同時達到降低銀行成本的目的。這一倡議也符合此前中央政治局會議提出的“防止內卷式惡性競爭”精神。

中介返傭背後暗藏風險

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲表示，在銀行業績考覈、貸款投放壓力大，按揭需求萎縮的情況下，這種返點有必然性，有的是通過購物卡或禮品的形式出現。這是房產交易不再增長甚至下滑、銀行面臨貸款資產荒、競爭加劇，資金來源成本剛性約束等多方權衡下的必然結果。且“如果是員工個人行爲，也比較隱蔽，監管比較難查。”

不過，有國有行人士提醒，貸款中介相對比較混亂，在目前樓市環境下，正常合規的業務少了，爲了生存，他們可能就會動一些歪心思，最關鍵的是一些不良中介對銀行貸款審批流程很熟悉，甚至會以幫助貸款人的名義，聯合起來僞造資料騙取銀行貸款。常見的如僞造收入證明、交易流水或工作單位信息等等。

前述人士表示：“甚至有貸款公司員工冒充銀行工作人員，誘導消費者高息借款，這不僅給客戶帶來風險，有的客戶被騙後還到監管機構投訴銀行，也給銀行帶來了消保麻煩。”

房企人士也認爲，不管是二手房交易還是新房的返點，對於整體購房金額來說都是小數目，購房者切忌因小失大。

董希淼認爲，個人住房按揭市場能否復甦與房地產市場環境息息相關，要促進房地產市場健康平穩發展，還需要加快出臺更多的有力措施。除了目前已經在實施的降低5年期以上貸款市場報價利率，從需求側看，應全面取消限售、限貸、限售等限制性措施，加大實施差別化住房信貸政策，包括大幅度放寬住房貸款條件、創新貸款產品及還款方式、集中調降存量二套房貸利率等，以進一步提振居民住房消費信心和能力。同時，對個人住房貸款進行優化，包括採取更加靈活的還款方式、適當延長貸款期限等。此外，加大存量消化工作，鼓勵地方政府用好保障性住房再貸款等政策工具，加快收購存量商品房用作保障性住房。