獨家｜恆大爛尾樓另類交房調查：開發商無力續建，當地政府推進“異地換房”
“剛簽了新的購房合同，希望這次能換房順利！”
10月30日，多位寧波恆大御海天下四期的業主向《每日經濟新聞》記者透露，異地換房進展順利，已換到了滿意的新樓盤。
恆大御海天下，是恆大集團繼啓東威尼斯、海南海花島、貴陽文旅城之後在寧波打造的第一個濱海旅居小鎮項目。項目總佔地約6000畝，可開發約3500畝，共斥資約300億元整體開發運營，是華東地區少見的濱海旅居大盤。
三年前，經過親戚介紹，48歲的內蒙古包頭人顧秀華投資88萬元，在恆大御海天下拿下一套小兩房，合同約定2024年6月30日交房。
但一切美好的計劃，在恆大集團出現資金鍊危機後按下了暫停鍵。
直到如今，通過探索異地換房，寧波地方政府拿出了一個解決爛尾樓遺留問題的較好樣本。其間，購房者、開發商以及各方利益糾纏，解決過程矛盾重重，充滿荊棘和挑戰。
寧波市奉化區住建局相關人士向每經記者證實，由於四區項目公司寧波景順置業有限公司資不抵債，無力續建，600餘戶業主未能在今年6月底按期收房。住建部門及當地鎮政府全力推進方案落地，提出“企業破產預重整+異地置換”的方式解決。
寧波恆大御海天下現場 每經記者 劉頌輝 攝
買房廣告到處都是，如今房子“泡在水裡”
就在顧秀華買房的第二年，開發商恆大集團曝出資金鍊危機，各地樓盤接二連三地停工。恆大御海天下完成一區項目交付後，二區和三區短暫停工，四區和五區則泡在水中，成了爛尾工程。
37歲的郭憲天是顧秀華的鄰居，他至今仍然記得恆大御海天下開盤時鋪天蓋地的廣告。
據他介紹，交完首付款後，售樓處再也沒人來聯繫自己，沒有催收尾款，也沒有人告知建設進展，“錢收了，購房合同還在我這裡，沒有簽過字。”
每經記者採訪瞭解到，按照原定規劃，恆大御海天下共有商品房源1萬餘套，分五區開發，項目公司分別是恆大集團旗下的寧波穗華置業有限公司和寧波景順置業有限公司。
除了住宅，項目規劃建設約7萬平方米海景酒店，8300平方米的兒童娛樂城，1.9萬平方米的康養莊園等，還包括濱海商業街區、國際會展中心、國際運動中心和中央景觀大道等商業配套。
“當時買房廣告打得到處都是，一到週末和節假日就有大巴車帶人來看房，平時順暢的馬路被擠到堵車。”項目所在的鬆嶴鎮一位居民向每經記者回憶。
奉化區政府官網公佈的報告顯示，2019年上半年，奉化區商品房銷售面積123.12萬平方米，同比增長116.0%，其中，恆大御海天下超級大盤一期開盤4830套住宅，成交3894套，銷售面積達32萬平方米，佔全區銷售面積的26.0%。
多位恆大御海天下四區的業主向每經記者介紹，今年3月，大家陸續接到消息，房子將集體換到奉化另兩處樓盤。
“他們有100位業主來看過房，一部分人願意接受換房，也有人擔心價格高，要求退房退錢。”奉化區華僑城歡樂濱海項目一位客戶經理介紹，是由政府部門協調御海天下四區業主異地換房的。
今年4月，每經記者從上海出發，經過2小時20分到達奉化高鐵站，乘車一路往東方向約1個小時到達寧波灣海邊，很遠處可看到密密麻麻的一排高樓和毛坯建築，周圍較爲荒涼。
寧波恆大御海天下 每經記者 劉頌輝 攝
沿着項目自北向南走，可以看到，外觀像城堡的兒童娛樂城、影城已建成，一區最早銷售並完成交房，內部有約50戶人家入住。二區和三區接近完工，在做內部裝修。濱海商業街以及所有沿街門面都鎖着門，無人經營商鋪，有的地面已出現沉降，間隙寬度超過成年人腳背。
每經記者爬上圍牆往四區內部看去，一些樓棟建到10餘層，一些建到5層左右，遠處雜草叢中還有一部分低矮的毛坯建築，工地停工已久，沒有工人。
核心問題在於新樓盤定價水平
上述華僑城客戶經理透露，此次指定參與換房的有兩個在售樓盤，分別是華僑城歡樂濱海，以及浙江本土企業新中宇集團開發的海風四季。
兩個樓盤都在黃賢海上長城森林公園附近，與恆大御海天下距離約19公里。
華僑城歡樂濱海是華僑城集團浙江區域在寧波灣打造的70萬平方米文旅小鎮，規劃建設漁人碼頭、商業街區、住宅、酒店和康養中心等旅遊配套設施，高層住宅均價約10500元/平方米，別墅均價約18000~26000元/平方米。
寧波華僑城歡樂濱海 每經記者 劉頌輝 攝
海風四季則是已建成的現房銷售小區，高層均價約8000元/平方米，別墅均價爲15000元/平方米。
據海風四季項目一位負責人透露，今年4月，奉化區住建局與鬆嶴鎮政府組織華僑城歡樂濱海、海風四季項目負責人，到恆大御海天下就換房事項開會討論。
每經記者以四區業主身份諮詢了鬆嶴鎮政府一位副書記，對方表示，針對解決恆大御海天下，相關部門研究制定了靈活變通的方案進行異地交房，讓在御海天下購房的業主，選擇在另外兩處新盤收房。不過，一切方案推行的前提是得到業主們的認可。
但與此同時，兩家開發商表達了相對矛盾的心態：
一方面十分歡迎恆大御海天下的業主前來換房，這有助於增加穩定客羣，提高自家項目去化率；但另一方面，他們又對異地換房“多退少補”方案有所顧慮。比如，業主的購房資金如何從恆大項目進行轉移。
每經記者注意到，海風四季並未規定調換的樓層範圍，而華僑城歡樂濱海明確提到，“業主們僅可以在低樓層或者高樓層選房”。
前述奉化區住建局相關負責人向每經記者表示，異地換房解決方案最終靠的是雙向選擇，一切尊重業主的意願，政府部門主要是提供平臺來推進解決困局。相信通過努力，一定能促成各方合作，讓業主順利交房。
鬆嶴鎮一位副鎮長則提到，此次換房的核心問題在於兩處新樓盤定價水平，相關部門出面繼續與開發商商談，爭取讓四區業主享受置換團購價格。
拉鋸半年，超70%業主完成異地換房手續
恆大御海天下四區的異地換房計劃，在業主、開發商的矛盾和疑慮聲中拉鋸了半年。
今年9月，各方在奉化區法院召開債權人會議，恆大方面將四區業主支付的購房款進行轉移。
10月30日，郭憲天向每經記者介紹，已將恆大御海天下的房源換到了華僑城，“債權人會議開完後，今年國慶期間拿着恆大御海天下發的房券（抵首付款）在新樓盤置換選房，昨天（10月29日）簽了新的購房合同。”
按照恆大御海天下的營銷方式，允許購房者與開發商簽訂分期付款合同，尾款在四年內還清，無需做銀行按揭貸款，免除利息費用。
對於具體的換房流程，據每經記者瞭解：
郭憲天當時在恆大御海天下買了88平方米的裝修房，總價80萬元，均價約9100元/平方米，首付一次性繳納33萬元，剩下47萬元分期支付給開發商。
換到華僑城歡樂海濱一套100平方米的毛坯房，市場均價9500元/平方米。因換房業主超過200戶，華僑城方面給了總價九折的團購價。
具體到郭憲天所選樓層的房源，最終均價約7500元/平方米，總價75萬元。
因爲有業主六折出售了自己的房劵，郭憲天花22.2萬元買下對方一張價值37萬元的房券，再向開發商補交了5萬元差價（即補差價27.2萬元），買下了華僑城的新房。
奉化區住建局證實，對於寧波景順置業無法短期內通過原址續建方式達成“保交樓”任務的實際，明確以“企業破產預重整+異地置換”的方式，按照“法治化、市場化”的原則，化解風險、組織實施。
今年以來，區專班開展並完成問題處置意願的問詢調查，組織業主代表參觀置換房源並開展詢價座談，與兩處項目開展多輪談判，確定可供置換房源及“一房一價”。
寧波景順置業有限公司清算工作組一位負責人表示，目前，恆大御海天下四區有超過70%的業主完成了異地換房的手續。
至此，一度成爲地方政府“燙手山芋”的問題項目，終於得到了有效解決。
中南財經政法大學兼職教授譚浩俊表示，爛尾樓異地換房模式尚爲少見。一般情況下，都是由地方政府組織新的開發企業接盤，把樓盤繼續開發建設起來，並給予購房者一定的資金補貼，或者讓購房者補齊差價等，“寧波此次異地換房是一種創新之舉。”
在譚浩俊看來，保交樓是地方政府的重要工作之一，但現實情況往往較爲棘手。如何推進解決，考驗着地方政府的執政能力和服務水平。
（應受訪者要求，顧秀華、郭憲天爲化名）