第一太平戴維斯：利好政策頻出推動購房需求釋放，前5月廣州社零總額居一線城市之首

南方財經全媒體記者魏彤 廣州報道

7月9日，第一太平戴維斯舉辦2024年上半年廣州媒體會併發布《2024年上半年廣州房地產市場回顧與展望》報告。

報告分析顯示，今年上半年廣州寫字樓市場租賃擴張情緒仍保持謹慎，以“降本增效”爲導向的租賃活動佔市場主導。隨着廣州房地產市場新規劃的實施，市場情緒有所恢復，開發商推盤速度加快，推動了消費者購房需求釋放。同時，廣州消費市場擴張速度較去年放緩，同比增長2.0%，仍居一線城市之首，對廣州商業地產板塊起到支撐作用。

寫字樓市場情緒仍謹慎

寫字樓市場是反映城市經濟發展活力的重要指標，寫字樓市場的活躍反映企業對商業空間的需求，進而體現廣州經濟的增長速度和商業活動的繁榮程度。廣州擁有珠江新城、琶洲等衆多區域的商業中心和商務區，對吸引國內外企業和投資者具有關鍵作用。

報告提出，2024年上半年，廣州甲級寫字樓物業市場傳統核心商務區共迎兩個新項目入市，且均於第一季度交付，合計帶來12.7萬平方米供應面積。第二季度以來，無新項目交付，供應入市節奏暫緩。截至第二季度末，傳統核心商務區總存量仍爲707.3萬平方米。

上半年整體而言，市場租賃擴張情緒仍保持謹慎，以“降本增效”爲導向的租賃活動佔市場主導。期內，企業多值當前租戶方市場契機積極進行企業辦公租賃調整，期望在更低的租金預算下尋找到更優的搬遷（升級）或整合機會。

第二季度，隨着數宗第一季度乃至更早季度在談交易的相繼落實，市場單季淨吸納量回升至3.9萬平方米，約爲上季的4.9倍。得益於此，加之供應入市的暫緩，存量項目實現小幅去化，全市平均空置率也繼上季環比上升後再度環比回調0.5個百分點，於季末錄得18.5%。

綜合期內所達成的交易而言，專業服務及信息技術行業需求表現最爲穩健。其中在第二季度，以交易數量及累計交易面積計，在所有行業中，上述兩個行業需求均居前兩位，其數量及面積佔比合計均達30%及以上。此外，金融、消費者服務、零售與貿易等行業成交表現亦較活躍。

在當前的租戶方市場下，降租仍是業主保持競爭力的主要策略。第二季度，租金指數延續下行趨勢，環比下降1.4%、同比下降5.1%，平均租金錄得人民幣每平方米每月140.2元。

住宅方面，2024年上半年，廣州一手住宅供應面積累計至188.8萬平方米，環比下降22.5%。其中，第二季度，由於市場情緒有所恢復，開發商推盤速度加快，截至季末，廣州一手住宅供應面積環比上升20.0%。

季內，得益於央行宣佈降低首付比例及廣州528新政的出臺，部分此前處於觀望狀態的剛性及改善型需求轉化爲交易釋放。截至季末，廣州一手住宅成交面積環比上升55.1%，至153.6萬平方米。儘管如此，上半年全市成交面積仍處五年低位，環比下降15.3%，至252.7萬平方米。

上半年利好政策頻出在一定程度上推動了購房需求的釋放，但其對本地市場影響的持續性仍需時間檢驗。土地供應層面，鑑於上半年成交的住宅地塊大部分位於中心城區，未來，中心城區將迎來更多供應入市，爲購房者提供多元化購房選擇。

社零增速雖降但穩

今年前五月，廣州消費市場擴張速度較去年放緩，全市社會消費品零售總額累計達人民幣4727.10億元，同比增長2.0%，增幅同比下降7.2個百分點，但仍居一線城市之首，對廣州商業地產板塊予以一定支撐作用。

第一季度，因存量項目小幅調改，多個項目入駐表現有所提升，但自二季度以來，部分品牌因經營壓力加劇撤店，加之個別項目因局部調改致少量鋪位短暫空置。第二季度，淨吸納量由正轉負，全市平均空置率亦隨之環比微升0.1個百分點，至12.7%。

整體而言，餐飲業態仍爲需求主導，逾半數新店皆源自餐飲品牌。此外，得益於第一季度核心商圈優質項目的升級調改，時尚、配飾及化妝品業態錄得多個新店開業，而隨着第二季度調改進程的放緩，上述兩業態新增需求佔比環比下滑11個百分點。

但鑑於消費市場增速放緩、零售商情緒普遍偏謹慎，業主謹慎調租以穩項目表現，大部分存量項目租金水平與去年下半年相若，但由於個別項目小幅降租，全市租金指數環比微降0.1%。

得益於數個知名業主及零售運營商於荔灣、番禺等子市場的佈局，未來市場將陸續迎來優質中高端購物中心開業，這有望賦能市場的升級及品牌滲透度的提升。但短期而言，在消費市場擴張階段性趨緩的背景下，零售商擴店速度放緩及項目運營瓶頸等問題對存量項目的入駐及租金表現的影響或將突顯。

第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇表示，今年上半年，在全市經濟處於結構調整的關鍵時期，廣州房地產市場表現仍不乏亮點。隨着企業積極進行辦公租賃整合調整，寫字樓淨吸納量回升，空置率下降；本地消費市場增速“雖降但穩”，助力零售市場空置率在合理區間溫和波動；住宅市場利好政策頻出，觀望需求有所釋放，一手住宅成交量價均環比回升。下半年，市場有望迎來更多積極信號。