第三季度廣州零售商拓店放緩，期待政策更多去化舉措

南方財經全媒體記者樑施婷 廣州報道

9月26日，第一太平戴維斯發佈《2024年第三季度廣州房地產市場回顧與展望》報告。發佈會上，第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇深入剖析了2024年第三季度廣州房地產市場動態，並展望未來市場發展趨勢。

“第三季度，面對需求不足、產業結構性問題、消費增長放緩等宏觀挑戰，廣州房地產市場繼續處於調整期。”謝靖宇分析認爲，在寫字樓租戶方市場持續的背景下，企業積極尋求辦公搬遷升級機會，業主亦採取多元化策略應對市場競爭。零售業主則因應當前市場及消費者需求轉變，持續進行品牌組合迭代升級，引入更多熱度高、受衆廣的品牌進駐，以提振項目表現。住宅市場方面，在此前季度政策刺激型購房需求深度釋放後，本季觀望情緒再回溫，成交價量齊降，但市場猶有較大政策優化空間，未來或盼更多調整。

寫字樓新增需求仍有限

《報告》提出，2024年第三季度，廣州寫字樓市場無新項目入市，總存量仍爲707.3萬平方米。

季內，“成本節約”仍爲企業辦公選址的首要考慮因素，市場所達成的交易也多源自降本增效型搬遷整合需求，實際新增需求則相對有限，季度淨吸納量錄得2.7萬平方米，較上季下降29.9%。儘管如此，鑑於本季無新增供應入市，前述新增需求多由存量項目承接，市場整體仍實現小幅去化。季末，廣州市寫字樓平均空置率環、同比分別微降0.4及0.5個百分點，至18.1%。

謝靖宇表示，前三季度，廣州寫字樓需求主要來自於傳統板塊，金融、信息技術、專業服務行業成交表現仍相對活躍。《報告》顯示，上述三個行業所達成的交易數量合計佔比達39.1%。同期，受數個大面積成交的推動，消費者服務行業以交易面積計，佔比升至15.9%，環比提升4.6個百分點。

需求亟待提振的背景下，業主採取包括降租在內的多元化租賃策略促去化，租金指數因此延續下行趨勢，環比下降0.7%、同比下降4.8%。季末，廣州市平均租金錄得每平方米每月139.1元人民幣。

《報告》預計，2024年第四季度，廣州將有三個新項目交付入市，共帶來15.3萬平方米供應面積。年末，寫字樓市場總存量將隨之同比擴張4.0%。短期內，宏觀經濟挑戰猶存，企業增長預期料走弱，市場辦公需求增長將受顯著衝擊，租賃競爭或進一步加劇。在此之下，寫字樓物業資產表現預計仍將承壓。而另一方面，對於租戶方而言，企業或可值此契機，整合優化其辦公租賃組合，在提升辦公空間品質的同時實現降本增效。

“地方政府層面已經有更多的認知考量寫字樓去化的問題。接下來，我們要看政策層面、市場層面、產業層面有哪些驅動租賃市場去化的舉措在後續出現。”謝靖宇表示。

餐飲業態主導零售需求

今年前7月，廣州社會消費品零售總額累計達6420.06億元人民幣，同比下降0.3%。其中，批發和零售業社零總額同比下降0.5%，住宿和餐飲業社零總額同比增長2.4%，但增幅較前六月收窄0.6個百分點。

第三季度，在消費趨緩、市場競爭加劇的背景下，業主多願依據潛在品牌及擬招商鋪位實際情況適度調整租金預期，全市租金指數同比微降0.1%，平均租金錄得人民幣每平方米每月624.1元。

《報告》認爲，季內，業主因應當前市場及消費者需求變化持續進行品牌組合迭代升級，引入更多熱度高、受衆廣的品牌進駐，助力季度淨吸納量轉正，數個項目入駐率亦隨之有所提升，帶動全市平均空置率環比下降0.5個百分點，至12.2%。

儘管部分項目的品牌調改活動助力市場引入數個優質時尚及配飾品牌首店，並推升市場整體入駐率表現，但零售商整體拓店節奏仍有所放緩。季內，餐飲業態仍佔需求主導，但新店佔比較上季下滑18.6個百分點。

從存量看，2024年第三季度，廣州市內無購物中心開業，全市總存量維持744.4萬平方米。展望2024年第四季度，廣州預計有一個購物中心開業，帶來8.5萬平方米新增供應。年末，全市總存量預計突破750萬平方米。

《報告》認爲，短期內，在消費市場放緩的背景下，品牌拓店情緒將更趨謹慎。因此，如何順應消費市場新變局，優化煥新品牌組合，提升項目引流吸客能力，助力項目與品牌共贏將持續成爲購物中心業主資產運營的主要發力點。