第二輪救市開啓！最強措施引爆地產ETF，房價即將暴漲？

最近一段時間，房地產市場頗爲熱鬧，20多年來最強救市措施接連出臺，堪稱中國歷史上最強救市措施。上週五更是三箭齊發，直接引爆了房地產ETF，上市公司幾乎集體漲停。可以說，這一波行情真是火爆至極！不少業內人士紛紛表示，這次政策力度之大，前所未有，給了房地產市場莫大的信心和支持。

這裡，有必要回顧了一下了。這一切，其實都是從五一節前成都全面放開限購開始的。自從這個去年房價漲幅最高的城市放開限購之後，市場的希望就被再次點燃，向好的預期也被拉起了。

隨後，國內多個城市相繼宣佈放開限購政策。杭州、西安全面放開，北京、深圳有條件部分區域放開，廣州去年已經開始放開部分區域，上海則推出了以舊換新政策。與此同時，針對房地產市場供應方面也有新動作，針對去化時間大於36個月的城市，將停止供地。這一系列的調控政策變化，引發了社會各界的關注和熱議。

首先，我們要說說最近首套房的首付比例的調整。這次政策下調爲15%，可以說是歷史上最低的水平了，相當於給購房者們增加了6倍多的槓桿。這無疑會降低購房的門檻，但同時也增加了購房的風險。

當然，作爲購房者，我們需要理性看待這個政策，要對自己的還款能力有清醒的認識。不要因爲首付比例下調就盲目購房，而是要對自己的經濟實力有一個客觀的評估。畢竟，購房不是一件小事，需要慎重對待。

其次，是降低了住房公積貸款的利率。熟悉我的讀者都知道，這兩年，我一直都在呼籲專門降低存量房貸利率，以及公積金貸款利率。前者去年已經實行，平均降低了100個基點的存量房貸利率。

但是最近5年，我們的公積金利率，只降低了一次10個基點，這明顯是不夠的。畢竟公積金經存款利率只有活期那麼多。這次降低了25個基點，雖然不多，但是空間也的確不大。

同時， 還取消了利率下限。這個就是把決定權交給銀行自己，更加市場化，我個人認爲，應該會降到和經營貸利率持平。

第三，就是這次出臺了3000億的再貸款，用來購買已經修好的房子，用來作爲租賃或者保障房使用，利率爲1.75%，預計帶動5000億資金。

這個就是所謂的國家收儲。其實去年初就在8個城市試點，現在是全面推行了，但是這個金額的確是不高的。

很多人理解這是國家在接盤，爲房地產市場託底。其實我說之前分析過，如果收購的房子租金回報率大於貸款利率，那麼是可以做到盈利的。所以關鍵在於你購買房子的價格，以及運行的效率，如果做得好，能夠盈利，那麼再投入幾萬億，也不是問題，這就要考驗各地的管理水平了。

眼下，我們的樓市正經歷着歷史第二次去庫存的時期，現在的庫存水平幾乎與2015年那段頂峰時期持平。不少人預言房價將迎來大幅回升，甚至可能暴漲。然而，我個人認爲這幾乎是不可能的。畢竟，如今的人口規模和城鎮化水平已經遠非過去可比，這意味着過去的房價水平難以再現。

我認爲，一二線城市的房地產市場可能要等到今年的四季度或者明年的一季度纔會出現明顯的同比上漲。而對於其他中小城市來說，房價仍然可能會維持下降或者保持當前階段的價格水平。房價還遠未見底，想全面恢復高峰時期的價格不可能了。