大消息！上海限購調整
于帥卿 溫紅妹 徐凡淋/發自上海 北京
重磅！上海進一步優化房地產的政策落地。
9月29日晚間，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局、人民銀行上海總部、上海金融監管局等六部門聯合印發《關於進一步優化本市房地產市場政策措施的通知》（以下簡稱“通知”）。
通知明確，爲更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進職住平衡、服務安居，進一步調整優化住房限購政策。提出調整住房限購政策、優化住房信貸、調整住房稅收等七條政策措施。自2024年10月1日起施行。
這是北京、上海、廣州、深圳四個一線城市中，第一個在中央政治局會後調整限購政策的城市。
爲控制房價過快上漲和房地產市場過熱，上海已經嚴格執行現行限購政策13年。2011年1月31日起，上海市政府響應國家新出臺的“國八條”房地產調控政策，上海的住房市場進入了一個全新的管控階段。
9月26日召開的中央政治局會議首次明確提出，“要促進房地產市場止跌回穩”，體現出國家穩樓市的決心。對於備受關注的住房限購政策，會議明確表示，“要回應羣衆關切，調整住房限購政策”。
對此，同策研究院研究總監宋紅衛表示，對於上海而言，樓市限購政策的調整以及首付比例的降低是重要利好因素，將有助於釋放一部分被壓抑的購房需求，特別是對於那些有購買能力但受限於政策限制的人羣，需求的釋放將直接體現在成交量的增長上，成交量增長往往是樓市回暖的先行指標。在成交量持續增長的情況下，市場信心會逐漸恢復，購房者對於房價的預期也會發生變化，從而推動房價的回升，形成一個量價齊升的良性循環。
“此次上海政策，立足服務安居導向，深入迴應羣衆關切，尤其是針對5月份以來上海購房市場的新情況和新特點，積極在政策方面調整優化，有助於促進房地產市場更穩更健康。同時針對羣衆關切的問題，此次政策做了積極迴應，包括職住平衡、產城融合、非滬籍居民購房、購房成本、稅費問題、改善型住房需求等”。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，總體上此次政策務實有效，爲促進市場健康發展和保障人民羣衆住房利益等發揮了積極作用。
全面調整
這次通知涉及的方面較爲全面。
一是縮短非滬籍居民購買外環外住房所需繳納社保或個稅年限。對非本市戶籍居民家庭以及單身人士購買外環外住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，從“購房之日前連續繳納滿3年及以上”調減爲“購房之日前連續繳納滿1年及以上”。
二是提升持《上海市居住證》且積分達到標準分值羣體的購房待遇。對持《上海市居住證》且積分達到標準分值、在本市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭，在購買住房套數方面享受滬籍居民家庭的購房待遇。
三是在自貿區臨港新片區實施更加差異化的購房政策。對在新片區工作、存在職住分離的羣體，在執行現有住房限購政策的基礎上，可在新片區增購1套住房，促進職住平衡。
通知還提出，按照因城施策原則，優化個人住房貸款的有關政策。一是落實國家關於降低存量房貸利率政策，引導商業銀行穩妥有序將存量房貸利率降至新發放貸款利率附近，進一步減輕購房人房貸利息支出。二是降低房貸首付比例。首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例從“不低於20%”調整爲“不低於15%”。二套房貸從“不低於35%”調整爲“不低於25%”；實行差異化政策區域從“不低於30%”調整爲“不低於20%”。住房公積金二套房貸最低首付款比例相應調整。
此外，通知要求，爲降低住房交易稅收成本，支持居民多樣化改善性住房需求，一是調整增值稅徵免年限，將個人對外銷售住房增值稅徵免年限從5年調整爲2年；二是按照國家工作部署，及時取消普通住房標準和非普通住房標準，減少住房交易成本，更好滿足居民改善性住房需求。
上海限購政策始末
公開數據顯示，2000年~2005年，上海平均房價從3300元/平方米左右漲到6414元/平方米，房價漲幅達94%。2006年~2010年，上海平均房價從7038元/平方米左右漲到22491元/平方米，房價漲幅高達219%。
針對房價上漲過快的趨勢，上海開始採取了一系列措施來進行調控。2011年1月31日起，上海市推出了具有地方特色的限購措施，這標誌着上海的住房市場進入了一個全新的管控階段。限購政策的實施，旨在抑制投機性購房行爲，對非戶籍居民購買第二套住房設置了增值稅和個人所得稅的高門檻。
上海現行限購政策是滬籍已婚家庭限購2套，滬籍單身人士限購1套，多孩家庭可增購1套房。非滬籍已婚家庭或單身人士購房，需要有3年社保或個稅證明，限購1套住房。其中，單身人士僅限購買市中心二手房、郊區新房或二手房。另外，多孩家庭可增購1套房。
實施限購後，限購政策初期，房價上漲速度得到有效遏制，部分區域甚至出現房價下跌的情況，同時因部分購房者失去購房資格退出市場，導致樓市成交量出現下滑。相關數據顯示，2011年，在調控政策刺激下，成交量創下近6年新低，但成交價格小幅上漲。
2011年~2015年，經過一段時間的調整後，上海的房地產市場進入了平穩上漲的階段。上海平均房價從23591元/平方米漲到32440元/平方米，房價漲幅37%。
2016年~2020年，因貨幣寬鬆政策、戶籍制度改革等政策，上海的房地產市場經歷了一輪新的上漲行情。上海平均房價從45621元/平方米漲到55454元/平方米，房價漲幅21%。從成交套數來看，上海二手房年度成交套數從2016年的38.6萬套，驟降至2017年的14.8萬套，隨後呈現一路回升態勢，2018年成交16.4萬套，2019年成交23.7萬套，2020年達到30.1萬套。
然而，隨着房價的快速上漲，政府再次加大了調控力度，推出了一系列新的調控措施，如限購升級、限售政策等，以遏制房價過快上漲。進入2020年後，上海的房地產市場進入了一個穩定與分化的階段。
2021年~2024年上半年，上海平均房價從65958元/平方米漲到69583元/平方米，房價漲幅僅5%。從成交套數上看，2021年上海二手房成交套數爲27.1萬套，驟降至2022年的15.8萬套，在疫情事件的影響下，2023年成交18萬套，2024年上半年成交10.7萬套。
實施限購後上海整體的樓市交易和價格方面都發生了顯著變化，這些變化不僅反映了政策對市場的調控效果，也體現了市場自身的適應性和調整能力。
限購政策已多次調整
事實上，今年以來，上海已多次優化購房政策，旨在進一步放寬限購條件，激活房地產市場需求，促進市場平穩健康發展。
1月30日，上海宣佈取消非本市戶籍單身人士限購，此前，上海對非本市戶籍單身人士進行限購，要求同時滿足“連續繳納5年社保”“以家庭爲單元進行購買（即已婚）”兩個條件；其次，明確優化限購區域範圍，此次非本市戶籍單身人士可在外環以外區域限購一套住房，崇明區除外；同時，在自貿區臨港新片區、青浦新城、奉賢新城以及金山南轉型等重點區域，降低了人才購房門檻，包括放寬購房資格，調整非滬籍人才社保、個稅限制年限。
市場反應迅速，上海鏈家研究院數據顯示，1月份，上海全市共成交二手房1.48萬套，環比下降3%，同比增長86%；成交金額537億元，環比下降2%，同比增長94%；套均總價363萬元/套，環比增長2%，同比增長4%；成交均價42437元/平方米，環比持平，同比增長2%。
進入5月，上海再次加碼。
5月27日，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市規劃資源局、市稅務局四部門又聯合印發了《關於優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，提出縮短非滬籍居民購房所需繳納社保或個稅年限；擴大重點區域非滬籍人才以及非滬籍單身人士購房區域；取消離異購房合併計算住房套數規定，對夫妻離異後購房的，不再按離異前家庭計算擁有住房套數；調整住房贈與規定，已贈與住房不再計入贈與人擁有住房套數；對二孩及以上的多子女家庭（包括本市戶籍和非本市戶籍居民家庭），在執行現有住房限購政策基礎上，可再購買1套住房。
中指研究院數據顯示，“5·27新政“對新房市場的提振效果比較明顯，新政後的第一週和第二週上海商品住宅（不含保障房）共成交了27.7萬平方米，相比新政前兩週增長了10%。新房開盤及認購方面，“5.27新政”至6月16日共17個項目開盤，其中長風豪宅項目嘉佰道開盤即罄，觀宸潤府及象嶼遠香湖岸等外環外剛改優質項目開盤去化率也較上一批次有所提升。從續銷新房表現來看，剛改項目在新政後到訪熱度明顯提升，優於遠郊剛需項目。
中指研究院上海高級分析師陳炬蘭曾預判，根據以往的經驗，新政出臺後短時間內市場情緒或高漲，最先表現在二手房市場，帶看及簽約量增量明顯，隨着一二手置換鏈條暢通，新房市場或將隨之回暖，短期內房地產市場交易活躍度或將提升。
上述數據顯示，通過這些政策的調整，上海的房地產市場活躍度確實有所提升，購房需求有望得到釋放。
但進入下半年後，成交量開始有所波動。同時，上海樓市還呈現出了更爲顯著的區域分化特徵，即市區紅盤“不愁賣”，郊區樓盤“賣不動”。
具體來看，7月，上海新房市場成交量環比下跌近4成，8月成交量繼續縮量，環比下降超10%。成交價格方面，儘管有月份出現環比下降，但整體仍呈上升趨勢。
不過，在豪宅市場方面，高端客戶對優質住宅的需求依然強勁，表現出色。例如，中海順昌玖裡、融創外灘壹號院等百億級項目紛紛亮相，並在市場上取得良好反響；中海領邸、錦園、越秀蘇河和樾府等均價10萬元/平方米以上的項目開盤即售罄，反映出市場對優質住宅資源的持續追捧。
二手房成交量同樣呈現下降趨勢。8月份二手房成交量環比下降超10%，市場處於政策釋放後的調整期，買賣雙方對價格敏感度較高，成交週期有所延長。成交均價方面，環比微跌但總體保持穩定，顯示出市場在一定範圍內的波動性。
“從這次通知下發來看，上海政策屬於精準調控，將對房地產市場產生實質性利好。”同策研究院研究總監宋紅衛表示。