大喊居住正義 卻少提降房價

近期立院新會期審預算的聚焦之一是，二○二二至二五年累計的租金補貼金額，相當於四年加總的社宅興建工程款，皆約八百餘億元，進而衍生大撒幣式的住宅政策是否妥適等議題。國土署則強調，租金補貼是住宅三大政策之一，具減輕居住負擔效益，政策間互相輔助不衝突。

賴總統在競選時承諾，會在蔡前總統住宅三箭中的建廿萬戶社宅、健全租屋體系等基礎上，推動「協助百萬租屋家⼾」計劃；一百萬戶的社宅及八十多萬戶的租金補貼，再加上近期爭議雖多但實施達十餘年的青安貸款，這三者爲近十年臺灣住宅政策的發展主軸。

筆者建議在有限的財政資源下，應由經發會作宏觀成果對比，做爲未來住宅政策預算分配的修正基礎。該會討論「居住正義」子議題時，顧問建言「目前居住政策多屬打房思維，但政策應通盤考量各面向的前因後果，盼要有多角度思維以減輕年輕人負擔」。筆者認同多元通盤考量，但也要問，接下來如何落實在預算編列上？並認爲「聚焦打（炒）房」的評論有商榷餘地。

一是彙整近年相關政策爭議，新青安的寬限期等設計大幅提升購房需求，造成銀行放款資金高度集中於不動產業，而有危及金融穩定之虞。至於直接興建的社宅，一直都有數量不夠、租期過短等抱怨，此又衍生內政部後續研議「廿年使用權社宅」等新政策。至於政府，則有社宅興建進度緩慢之難，細究原因又有通膨、用地取得不易，據此行政院亦通過「提升社宅用地供給精進措施」。至於租金補貼，仍屢傳補貼額多流入房東的口袋，徒增租金上漲。

上述爭議，不正應由跨部會就土地、財政等資源作通盤考量？以筆者團隊研究，單就成本支出，社宅耗費最巨，而得到補助的（人）戶卻相對偏少。至於購屋與租金補貼，雖常被批評是綁選票的大撒幣工具，但均（人）戶得到的名目財務補助卻最多，執行的行政成本支出相對較低。因此政策應通盤考量各面向。

二是，筆者對「目前居住政策聚焦打（炒）房」妥適性的不同看法。其實，目前政策並沒有「完全」聚焦在房價之上，然而「房價過高」就是目前各種政策執行是否有效的癥結點之一。舉例來說，新青安政策側重需求面購屋者的補貼，卻不追究「降房價」之基本工作，正凸顯了聯徵統計資訊的房貸趨勢：貸款期間越來越長、貸款金額越來越高，買到的面積卻越來越小。

再者，高房價下，使臺灣的房租收益率長期偏低，這不正是擁屋者重短期的投資增值收益，輕長期的租金收益率，進而忽略租屋品質改善，使租金補貼效益被質疑的主因？關鍵的改革房產稅制（含持有稅與交易稅等），不正是抑制高房價的核心利器？此亦呼應學者顧問質疑會議部分建議有利益之私。

國土署宣稱「政策間互相輔助不衝突」，應調整爲「各執行工具既是互補也有競爭」。政策工具涉及資源分配的優先次序。購租屋補貼各有其適用的需求對象，但高房價下自會使年輕人「被迫」往租金羣移動。「降房價」是藏在各種住宅工具與問題的核心，歷次大選「居住正義」口號喊得震天響，「降房價」卻鮮少有形諸於政見主文中。儘管已開發國家普遍都有房租太高、買房太貴的共通問題，然仍期許政府應建立多元而明確的評估指標，以指引未來住宅政策的資源分配。