大發地產被清盤，倒在了行業寒冬裡

大發地產沒能熬過寒冬。

01

清盤

10月16日，大發地產（06111.HK）公告稱，公司及公司間接全資子公司垠壹香港有限公司在HCCW 110/2024及HCCW 111/2024被香港高等法院頒令清盤，而破產管理署署長獲委任爲公司及垠壹的臨時清盤人。

公告顯示，大發地產股份自2023年4月3日上午9:00起於香港聯交所暫停買賣，並將繼續暫停買賣，直至另行通知爲止。

據Debtwire消息，香港高等法院公司事務法官以境外債務重組缺乏進展爲由，向大發地產及其美元債附屬擔保人之一垠壹香港有限公司發出清盤令，將於10月28日下達書面判決。

此前，9月27日大發地產公告稱，宣佈與債權人訂立重組支持協議，並邀請加入，重組方案提供三種選項供債權人選擇，其於年初委任國泰君安爲財務顧問。

《小債看市》統計，大發地產存續四筆票據，分別爲1.38億美元12.5%優先票據，到期日爲2022年6月30日；1億美元13.50%優先票據，到期日爲2023年4月28日；3.6億美元12.375%優先票據，到期日爲2022年7月30日；2.8億美元9.95%優先票據，到期日爲2022年1月18日。

可以看出，大發地產重組涉及到的票據金額較大，涉及的利率和到期日也較爲複雜。

繼佳源國際控股、恆大中國以及德信中國後，大發地產成爲了第4家被清盤的房企。

02

深陷危機

據官網介紹，大發地產成立於1996年，總部設在上海，深耕長三角城市羣、成渝城市羣，佈局國家黃金城市羣，並戰略性地關注其他具高發展潛力的重點城市。

2018年，大發地產赴港上市，展開立足長三角拓展二、三線的戰略規劃。

從股權結構看，葛和凱爲大發地產的第一大股東，其子葛一暘爲第二大股東。

今年前8個月，大發地產及附屬公司及聯營公司的合同銷售總額僅爲5.74億元，而總合同建築面積爲2.58萬平方米。

從業績上看，2021年大發地產虧損4.8億元，2022年上半年再虧12.6億元。

值得注意的是，因無法按時刊發2022年度業績，大發地產股票被停牌。

歸母淨利潤

截至2022年6月末，大發地產總資產爲382.1億，總負債312.75億，淨資產69.35億，資產負債率爲81.85%。

《小債看市》分析債務結構發現，大發地產主要以流動負債爲主，佔總債務的85%。

截至同報告期，大發地產流動負債有266.2億元，其中一年內到期的短期債務有76.31億元。

相較於短債壓力，大發地產的流動性異常緊張，其賬上現金及現金等價物僅有4.4億元，現金短債比低至0.06，公司短期償債壓力巨大。

除此之外，大發地產還有46.52億非流動負債，主要爲長期借貸，其長期有息負債合計41.84億元。

整體來看，大發地產剛性債務有118.15億元，主要以短期有息負債爲主，帶息債務比爲38%。

從融資渠道看，大發地產主要依賴於借款和發債，還通過信託等非標方式融資，其融資渠道並不算多元。

在資產質量方面，大發地產預付款項、按金及其他應收款規模近百億，不僅對資金形成較大佔用，還存在一定回收風險。

其實，早在2020下半年，大發地產便開始甩賣商業回籠資金，但無奈回款杯水車薪。

2020年10月，大發地產兩家全資子公司將上海凱暘置業100%股權出售給了上海邁亮，總對價經調整後確定爲2.74億元。

隨後，大發地產全資子公司再度出售兩家子公司股權“續命”，回籠資金近億元。

03

二代接班激進擴張

1996年，溫商葛和凱創立大發集團，2001年擴張至上海，並在上海設立總部，後來又先後進入南京、寧波、舟山、蕪湖、安慶等城市。

在葛和凱管理大發地產的二十餘年中，經營風格一直是求利潤、輕規模，2017年銷售額也僅爲43.2億元。

2006年，葛和凱之子葛一暘以管培生身份加入集團；2015年葛和凱辭去管理層職位，葛一暘正式接手大發地產，任大發地產總裁，後出任董事會主席。

大發地產總裁葛一暘

在葛一暘接手的初期，大發地產的經營狀況並不理想，2015和2016年公司分別淨虧損1.498億元及1.686億元，直到2017年才扭虧爲盈。

後來，在這位80後掌門人的帶領下，大發地產風格變爲激進。爲了做大規模，同時拿到更多的資金，葛一暘決定要把大發地產推上資本市場。

奔赴資本市場前，葛一暘開始着手組建新的管理團隊，他挖來了原來在世茂負責營運管理、信息系統及人力資源事宜的執行董事廖魯江。

2017年，大發地產營收大增，葛一暘的野心也在極速膨脹，甚至喊出了2018年衝千億，5年衝3000億的目標。

2018年，大發地產赴港上市，葛一暘似乎有了更多的底氣。

這時，葛一暘全新的管理團隊基本成形，財務、產品、運營均有覆蓋。大發地產搭建業務架構的速度也在加快，尤其在尋找合作伙伴方面格外積極。

同時，大發地產啓動美元債融資，但其融資成本一直高居不下，債務壓力與日俱增。

2021年下半年，房地產步入寒冬，個別頭部房企開始爆發債務危機，作爲中小房企的大發地產也感受到了脣亡齒寒，最終在這次行業大洗牌中被清盤。