存量房貸利率還會降嗎？權威專家：銀行或較少發放低於3%的房貸

10月31日，央行在官網上發佈數據顯示，2024年第三季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率爲3.33%。

中國人民銀行公告〔2024〕第11號提出，存量房貸利率與全國新發放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行自主協商、動態調整存量房貸利率。

據瞭解，存量房貸利率批量調整已基本完成。有權威專家指出，此次調整對商業銀行淨息差的影響基本中性。未來一段時間，如果政策利率保持穩定，預計新發放房貸利率都保持穩定，存量房貸利率將無需再進行調整。

偏離幅度約定爲30個基點，近期存量房貸利率無需再調整

“偏離幅度的設定是調整規則的關鍵內容。偏離幅度如果設定過大，借款人心理有落差，可能提前還貸，不利於建立存量房貸利率漸進有序調整的長效機制。”權威專家表示，偏離幅度如果設定過小，可能造成頻繁重置合同，超出銀行業務承受能力，借款人也難以及時享受到優惠。

貝殼財經記者從有關商業銀行獲悉，爲兼顧合理讓利與可持續性經營，商業銀行經過測算，將該偏離幅度約定爲30個基點（BP）。

據瞭解，具體調整規則是，以中國人民銀行最新發布的全國新發放房貸平均利率所對應的加點幅度加30BP爲門檻值，若存量房貸的加點幅度高於門檻值，則可與銀行協商調整爲門檻值。

對應的加點幅度爲中國人民銀行最新發布的全國新發放房貸利率減去對應季度5年期以上LPR均值。中國人民銀行官網“利率政策”欄目中，每年1月、4月、7月、10月末公佈上一季度全國新發放房貸利率水平，供銀行和借款人參考。

例如，中國人民銀行官網公佈的2024年第三季度全國新發放個人房貸加權平均利率爲3.33%，當季5年期以上LPR均值爲3.85%，則對應的加點幅度爲3.33%-3.85%=-52BP，則調整門檻爲-52BP+30BP=-22BP，即所有加點幅度高於-22BP的存量房貸借款人可與銀行協商，將加點幅度調整至-22BP。考慮到10月25日絕大多數借款人的加點幅度已經批量調整至-30BP，預計2024年第四季度絕大多數借款人無需調整加點幅度。

有權威專家指出，未來一段時間，如果政策利率保持穩定，預計新發放房貸利率都保持穩定，存量房貸利率將無需再進行調整。如果新發放房貸利率加點幅度進一步下降，存量房貸利率也會跟隨下行，銀行會綜合考慮吸儲和經營成本等因素合理確定新發放房貸利率。本輪批量調整後，存量房貸利率降至3.3%，如果存量房貸與新發放房貸差異大於30BP，將推動新一輪存量房貸利率下調。因此，預計銀行會較少發放利率低於3%的房貸，新發放房貸與存量房貸的利差也將保持總體穩定。

存量房貸利率批量調整已基本完成，對銀行淨息差影響中性

據貝殼財經記者瞭解，存量房貸利率批量調整已基本完成。此次調整涵蓋首套、二套及以上存量房貸、去年已經調整過加點幅度的存量房貸，調整力度和覆蓋面均超去年。

10月25日，全國性銀行對符合條件的存量房貸借款人進行了批量調整，相關借款人陸續反映已接到貸款銀行手機短信通知，表示房貸利率已調整成功，部分借款人調降幅度高達130BP。

初步統計，截至10月28日，21家全國性銀行已完成批量調整，共計5366.7萬筆、25.2萬億元存量房貸利率完成下調，各地方法人銀行也即將在10月31日完成批量調整。

由於房貸利率重定價日期不同，不同借款人調整後的房貸利率會有所差異，重定價後都將是一樣的，存量房貸利率調整的效果將分步實現。目前有一部分重定價日在10月21日以後的借款人的存量房貸利率已經降至3.3%，隨着其餘房貸陸續重定價，絕大多數參與批量調整的存量房貸利率都將降至3.3%，接近中國人民銀行官網公佈的2024年第三季度全國新發放個人房貸利率平均水平（3.33%）。

有權威專家指出，此次調整對商業銀行淨息差的影響基本中性。

近期，人民銀行下調政策利率，即7天期逆回購操作利率0.2個百分點，帶動中期借貸便利（MLF）利率下降0.3個百分點，降低了金融機構從人民銀行獲取資金的成本。10月18日，利率自律機制協調主要銀行下調各期限、品種存款掛牌利率，其中，各期限整存整取定期存款利率均下調25BP，地方法人銀行也跟隨下調存款掛牌利率。同時，存量房貸利率下調收窄了新老房貸利差，提前還貸現象明顯減少。

貝殼財經記者從某家大行了解到，10月以來房貸提前還款較政策出臺前的9月減少20%，有利於銀行穩定資產端收益。綜合來看，降低存量房貸利率等貨幣政策措施對商業銀行淨息差的影響基本中性。

新京報貝殼財經記者 姜樊