創新服務模式 拓寬資金渠道——老舊小區改造 長效管護有方法

來源：人民日報

習近平總書記指出，積極推進城市更新，加強老舊小區改造。今年7月，國務院印發《深入實施以人爲本的新型城鎮化戰略五年行動計劃》，提出推進城鎮老舊小區改造等5項任務和支持城市更新的政策措施。隨着城市更新行動穩步實施，城鎮老舊小區改造工作取得顯著成效。

2019年至2023年，全國新開工改造城鎮老舊小區22萬個，惠及居民約1億人。老舊小區改造的成果如何鞏固？各地在健全已改造小區的長效管理機制方面有哪些探索實踐？記者進行了採訪。

搭建物業體系，破解管護難題

“管道多次漏水，維修需要協調多家住戶，沒有物業，找誰管？”家住江西省贛州市章貢區贛江街道東勝山19號的劉秀蓮，連連搖頭。

劉秀蓮所在的小區於2021年開展了改造。改造竣工後，物業費依然難收，加上小區樓棟體量小而散，經營入不敷出，原有物業公司撤出。

一邊是物業公司的經營持續面臨困難，另一邊是居民要求穩定有效的物業服務。爲此，章貢區探索創新老舊小區物業管理模式，採取“政府補一點、業主交一點、運營賺一點”的模式，搭建“區屬國有物業企業、鎮（街道）子公司、村（社區）服務點”三位一體的國有物業平臺體系。

達萊物業服務有限公司是由贛江街道黨工委管理的國有物業公司，進駐小區後，得知劉秀蓮家中漏水情況，派人現場走訪，積極協調社區、街道幫助，解決了漏水問題。

如何讓新搭建起來的物業平臺體系有效運行？“章貢區原有老舊住宅小區1080個，其中無物業小區626個，大多數存在樓棟少、住戶少的情況，很難單獨實行物業管理。”章貢區住房保障安置服務中心主任李勝春介紹。爲此，區內通過拆圍牆、清違建，將零散分佈的相鄰小區和樓棟集零爲整，626個無物業小區重新整合成了204個新的物業服務區域，服務體量大幅提升。

“國有物業平臺堅持黨建引領，充分吸納黨員參與議事決策、糾紛調解等，引導居民參與自治。”贛江街道黨工委書記黃寶生說。章貢區老舊小區“沒人管”“管不好”等問題得到逐步治理。截至目前，章貢區國有物業平臺公司承接服務改造後連片小區11個，服務面積42萬多平方米。

監管工程質量，解決民生問題

“白鶴街道丹鳳社區居民樓樓道口的雨棚下雨天容易積水，設計存在缺陷。”“下應街道天宮小區都改造完了，才發現部分路段排水管網存在排水不暢現象。”

在浙江省寧波市鄞州區，通過主動排查、走訪居民、召開座談會等方式，有關部門收集了羣衆對老舊小區改造效果的反饋。

去年6月，鄞州區開展老舊小區改造項目工程質量“回頭看”行動，對近年來所有在建、完工的改造項目質量安全監管、文明施工管理、施工進度等情況進行全面評估，同時鼓勵居民參與進來，通過居民大會、問卷調查等形式收集民生問題。

2020年，鄞州區全面推進城鎮老舊小區改造三年行動，到去年共改造老舊小區103個，總建築面積828萬平方米，惠及8.9萬戶居民。“改造完成後，如果缺乏有效管理，時間一長很容易‘返舊’，如何鞏固改造成果，成爲擺在社區面前的新課題。”鄞州區房屋管理中心修建科科長焦運傑說。

針對收集到的問題，各街道聯繫施工單位，做出整改方案——丹鳳社區設計了新雨棚，天宮小區則在第一時間對小區內管道進行全面複查與疏通修復。

在此過程中，一些項目未覆蓋的民生問題被發現，一批居民身邊的“小麻煩”得到解決。

“我家露臺滲水，能幫我修補嗎？”丹鳳社區居民管麗萍被露臺滲水問題困擾了很久，但這種問題不包含在老舊小區改造項目之內。

最終，街道、社區、施工單位協商後決定，對部分居民個人維修難度大、成本高，或80歲以上老人、獨居老人家中存在的問題，統一進行免費維修。“居民難以找到合適的施工團隊，我們藉助此次行動，發現並解決一批民生問題。”丹鳳社區黨委書記徐挺說。

鄞州區建立問題清單銷號制度，明確整改責任主體、銷號標準和完成時限。“共計發現問題50多個，目前均整改完成。”焦運傑表示，鄞州區將老舊小區改造與加強基層黨組織建設、居民自治機制建設、社區服務體系建設有機結合，推動形成共建共治共享的社會治理格局。

整合盤活資源，緩解資金壓力

2023年4月，雲南省玉溪市江川區文祥片區老舊小區連片改造完成。當年9月，片區所在的星雲社區成立一家物業服務公司，服務片區內24個居民小區和10家單位。然而，在收取物業費時，卻遇到了難題。

“2023年度只收了約43萬元物業費。”星雲社區黨總支書記葉飛說，“文祥片區面積大，居民和單位多，物業公司每年人工費用就將近50萬元。”

老舊小區要長效管護，資金缺口怎麼補？

文祥片區改造前，各小區內部道路狹窄，停車位數量與需求不匹配，停車難長期困擾着居民。改造過程中，文祥片區拆除違章建築，整合閒置土地，新劃出558個停車位。依託車位資源，在滿足居民停車需求的基礎上，當地拓寬小區維護管理資金來源渠道。

“我們把車位管理好，收取車位管理費，在滿足大家停車需求的前提下對外開放空餘車位，大家覺得怎麼樣？”茶餘飯後的院壩會上，葉飛向居民徵求意見，“一輛車一年的車位管理費是300元，平均一天不到一塊錢。”

與居民協商後，社區把新增的停車位以短租、長租、臨時停車收費的方式交給物業公司運營。新增的車位由居民共享，交費的居民可以就近選擇停車位置。片區內及附近單位的人員白天也可在空餘車位臨時停車，車位利用率得到提升，物業公司的資金壓力得到緩解。

“物業公司派人定期清掃車位衛生，發現亂停亂放行爲也會及時溝通制止。”葉飛介紹，收取的臨時停車費和車位管理費用於管護修繕片區內的道路、路燈、道閘等設施。

張根榮是文祥片區業主委員會主任，他帶頭交了第一年的車位管理費，“現在停車方便多了，而且不用擔心車停路邊的安全問題。”

現在，片區內大部分業主交納物業費和車位管理費都很積極，物業公司年盈利預計約10萬元。“提供實實在在的服務，讓居民看到錢花在哪裡，才能更好實現小區管護資金充足和提供優質服務的良性循環。”葉飛說。

向陽處增設晾衣區和晾衣架，60餘個充電樁安裝完成……在業主委員會的監督下，物業費等小區管護費用得到合理合規使用，如今的文祥片區，路面寬敞、行車順暢，還有兒童遊樂設施和健身器械，片區充滿歡聲笑語。