城市租房各種限制調查：四十歲以上就不能租合租房？
來源：法治日報
“沒想到在大城市租個房子都這麼難！”
8月15日，正在北京市某勞務市場門口等活兒的張兵（化名）向《法治日報》記者吐槽道。
張兵是山東人，46歲，今年3月跟着老鄉一起來到北京打工。“首先要解決的就是住宿問題。都知道大城市租房貴，我根本不可能整租，只能合租分攤房費，沒想到還有不讓人合租的中介。”
剛到北京時，爲了找到合適的房源，張兵下載了一款租房App，結果發現因爲自己年齡超過40歲，在該App上根本無法選擇合租，只能整租。這可讓他犯了難：“整租一居室最便宜也得3000多元，我哪裡租得起啊，這限制規定根本沒考慮過高齡打工人。”
《法治日報》記者近日調查發現，除了年齡外，租客在租房時還可能遇到各種限制，如要求特定工作、白天不能待在家、按時打掃衛生拍視頻彙報等。
這些租房要求是否合理？遇到不合理的租房要求租客該怎麼辦？對此，記者進行了採訪。
租房對年齡有要求
記者打開張兵提到的租房中介App發現，該租房中介多以房間爲單位向外出租。合租本是正常選擇，但該中介卻在合同中明令限制40歲以上人員參與合租。
記者諮詢客服，對方稱，如果選擇合租，居住人員（包括簽約人和房屋共同使用人）年齡須爲18週歲以上（含18週歲）、40週歲以內（含40週歲）。只有在居住期間超過40週歲，續約時纔不受此年齡限制。
因年齡被擋在合租門檻之外的並非張兵一人。據公開報道，2019年，有租客因此被要求退房。周先生在同一平臺與人合租了一間房。此後，周先生57歲的母親來探望他，兩人暫時同住出租屋內。平臺以租房合同中規定不允許40歲以上者同住爲由，要求周先生的母親搬離。
爲何該平臺會有此合租限制？
平臺相關負責人曾在接受媒體採訪時迴應稱，選擇合租房源的租客絕大多數是青年羣體，而年齡差距較大的租客合租更容易在廚、衛、客廳等共享區域使用上產生生活矛盾。基於公司多年租住生活的經營和廣大合租租客的反饋，才設置合租房源的租客簽約年齡。規則設置初衷絕不涉及所謂的“年齡歧視”，家庭類型租客建議選擇整租等其他類型房源，居住體驗也會更好。
該平臺“40歲禁合租”的限制並非特例，深圳××公寓也曾因簽約年齡限18週歲至40週歲引發爭議。去年6月9日，該租房中介機構工作人員迴應，公司定位爲青年公寓，故此前合約有此規定，已經關注到了網上不同的聲音和建議，對合約內容進行了修改，取消了年齡限制。
這一話題引發輿論熱議。支持的網友認爲，不同年齡層的生活習慣、作息時間、共同語言不同，合租過程可能產生摩擦，40歲以上的租戶中已婚人士居多，拖家帶口現象普遍，不適合與人合租。也有網友不贊同以上觀點，認爲矛盾產生與個人性格和生活習慣關係更大，以年齡爲標準劃分租房標準，做法過於簡單粗暴，以偏概全，涉嫌年齡歧視。
租房時設定年齡限制，這類條款是否合法？
北京觀韜（西安）律師事務所合夥人、陝西省法學會房地產法學研究會常務理事李慧文認爲，該類針對承租人年齡限制的行爲，可能存在年齡歧視的道德問題，但目前國內現行法律並無對年齡歧視的明確規定，因此限制租客年齡的行爲尚無法律的禁止性規定。
華東政法大學房地產政策法律研究所所長楊勤法向記者介紹，民法典對租賃合同的相關規定中，只對租賃期限有相關的限制性規定，對於租賃用途、使用方式、有關的限制條件等則主要依照當事人雙方自行約定。雙方達成一致，簽署租房合同，就代表承租人同意了租房合同中約定的事項，這些限制條件便具有約束力。
受訪專家指出，儘管從現有法律規定來看，在租房條件中設定年齡限制並不違法，但租房中介還應承擔相應的社會責任和道德責任。實踐中，禁止40週歲以上人員合租年齡限制已經對有需求的高齡但經濟實力一般的外來打工人員造成困擾，可能構成年齡歧視，存在一定不良社會影響。相關租房中介機構應結合實際情況，向出租人提出合理建議，對合同中的年齡限制進行調整。
出租屋內不讓做飯
除了限制年齡外，還有不少租房限制讓租客大呼“奇葩”。
今年7月，天津市南開區的王槐（化名）在自己租住的公寓內做飯，被租房管家發現後告知：他們出租的房屋裡是不允許做飯的。
“我住在我自己租的房子裡，還不讓做飯了？租房時沒有告訴我有這項條款，後來我又仔細看了下合同，也沒有規定說不讓做飯。”王槐說。
“房東每個月要來檢查房子衛生，這正常嗎？”重慶市渝中區的李程（化名）告訴記者，她和室友入住後，因爲房東想賣房，其間讓賣房中介上門拍了個視頻。結果房東看到視頻後發來消息，稱房間衛生不佳，以後每個月都要上門檢查一次。“我和室友都是女生，房東是中年男性，每月上門實在不合適，給我們造成了很大的困擾。”最後經溝通，雙方達成了折中方案——李程和室友要定期拍視頻並向房東彙報清潔情況。
此外，有租戶反映，租房時被要求說明工作單位，甚至提供學歷和婚姻狀況，如果房東不喜歡自己從事的職業，會拒絕提供租房服務。還有租戶簽了合租合同後被告知不能在客廳放個人物品，廚房不能放廚具，衛生間不能放洗浴用品。
在李慧文看來，在租房過程中，出租人與承租人之間的權利和義務由租賃合同和相關法律規定共同決定，雙方都可以提出一些合理的要求，但這些要求應當在法律允許的範圍內，不能侵犯對方的基本權利，且應當在合同簽訂之前明確提出，並在雙方簽訂的房屋租賃合同中明確約定，合同雙方同意接受合同條款的約束，依據合同條款的約定實際履行。
“承租人有權在合同約定的租賃期間自由使用租賃的房屋，如果出租人超過合同規定不合理地限制承租人對租賃物的使用權利，可能會侵犯承租人的合法權利。比如說，出租人要求承租人保持房屋的清潔和良好狀態是合理的要求，但如果要求租客定期拍照並彙報清潔情況存在侵犯隱私權的可能性，具體法律責任還需視情形細節以及雙方的合同約定等因素綜合判定。”李慧文說。
對不合理要求說不
記者注意到，有些租戶是在入住後再被中介或房東提出奇葩要求，在先前的溝通過程中並未提及，合同也未寫明。
北京瀛和律師事務所住建業務中心副主任、中國物業管理協會法律政策工作委員會委員陳陽認爲，在租賃合同簽訂且租戶已入住後，中介或房東單方面提出與原有租賃合同內容無直接關聯或顯著超出合同範疇的奇葩規定，若未經租戶明確同意並書面補充至租賃合同中，此類新增規定對租戶不具備法律上的約束力。合同內容的變更需要經過雙方協商一致，且變更後的內容不能違反法律法規的強制性規定。
受訪專家認爲，按合同辦事並非意味着租客對於租房限制條款只能忍耐。如果這種限制超過了必要限度，對租客合法權益造成損害，租客應勇於維權。
楊勤法認爲，因租賃合同不合理產生爭議的，當事人可以協商變更合同；如果租賃合同顯失公平，當事人可以申請撤銷租賃合同；符合解除情形的，可以解除合同。
“租賃合同應儘可能詳細地包含諸如特定居住條件、裝修修繕費用的承擔、物業費如何承擔、押金如何退還以及何種情形雙方可解除合同等具體事項，避免事後因約定不明而引發爭議。”楊勤法建議，租客應注意留存與中介或房東的協商記錄，對於口頭協商的，可以採取通話錄音等形式予以證據留存。租房過程中遇到中介或房東提出不合理要求時，可向房管部門反映房東的違規行爲。此外，亦可嘗試向消費者權益保護機構進行投訴，以申請其介入調解。當協商調解等方式均無法解決爭議時，租客可就有關爭議點向人民法院提起訴訟，從而維護自身合法權益。
作者｜法治日報全媒體記者 張守坤