陳炳辰／資深業者對房市過熱有感　下半年應居安思危

▲房市風光度過上半年，面對下半年應居安思危 。（示意圖／記者項瀚攝）

文／《住展》雜誌發言人陳炳辰

房市風光度過上半年，面對下半年應居安思危，眼下已有資深房產銷售人員對過熱的不確定性相當有感，接下來要小心多個變數，包括央行的態度、美國大選干擾全球資金、房貸申請難度提高等等。

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房市風光度過上半年，下半年情勢又會如何呢？目前政府審慎觀察房市熱況，已針對新青安、第二屋做出調控，但效果都尚未發酵，在6月沸沸揚揚的提出多項打房消息之際，反映在銷售案場實況卻仍是平均周來客30多組，平均周成交也有4組的牛市，買氣毫不受影響，要是仍得等到9月的央行會議纔再有行動，便有望順風順水走完第三季。

再者，建商打鐵趁熱，已預告下半年進場大案包括臺北市南港區的千億元案量都更案，以及文山區的700多億元指標案，還有兩個新北市中和區300億元大案，北臺灣又加上4個破百億元案，和數個超過50億元的新案。

另加計其他新案，不須太用力，只要達標5400億元，約上半年的7成，加總起來全年即挑戰成功紀錄史上最高紀錄2020年推案量達1.3兆元的北臺灣新紀錄。

見此大量推案之姿，市場或有超前擔憂賣壓後況，但事實上不乏地段傳出銷售速度快，新案來不及推，近期待售案的走勢就去化順暢，6月只剩不到千件，已有地帶呈現新案真空狀態，未來又轉爲區域新案稀缺，推升買氣與房價，高價循環生生不息。

不過，這等由資金充沛、低門檻購屋、易於轉手獲利、持有成本低，輔以沒有更好的資產保值標的，創造出驚人買氣，帶動建商推案的態勢，究竟能燒多久走多遠？一方面得留意新青安的檢視是否只爲第一步，接下來的央行理監事會議是否一反6月的溫和態度，豪宅標準下修、嚴審建商資金、嚴查信貸在房貸上的使用等先前傳出打房方向，其實皆有一定力道，或許央行不是不做，時機未到。

另一方面，美國大選干擾全球資金走向，臺股近期已見起伏，後況持續不一定安穩，有其機率打亂資金匯聚房市腳步，今年房市究竟是劃下完美句點，還是殺出程咬金，虎頭蛇尾急轉直下，變數並非不存在。

▲臺股近期已見起伏，後況持續不一定安穩。（示意圖／記者湯興漢攝）

甚且，房市熱潮讓銀行放貸金額節節攀高，日前傳出不少銀行來到滿水位，央行6月又調升存準率，已有銀行在房貸業務上難再寬鬆與積極，提高房貸難度亦有機會形成黑天鵝之一。

眼下多有資深房產銷售人員對於過熱的不確定性相當有感，當前二線區域出於比價效益狂推新案，相對於成熟的居住機能健全蛋黃區，這類地域較無豐富利多支撐，單因環境帶動，風險自然偏大，一旦打回原形則買氣與獲利皆煙消雲散，還得負擔持有成本，先前越南房市崩跌正爲此例證，前車之鑑下切勿激情搶高。

►陳炳辰小檔案現職：《住展》雜誌發言人經歷：全球居不動產情報室總監、臺灣房屋智庫經理、羣義房屋總經理特助、天下雜誌行銷部副主任、臺新銀行個授處資料分析部襄理學歷：臺北大學社會學研究所

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