超9.36萬套！創4年來新高 杭州二手房年成交量首次超過新房

降準降息、取消限購和限價、首付最低……在一陣陣政策暖風之下，杭州2024年二手房“成績單”出爐，據杭州貝殼研究院數據，2024年杭州十區二手房共成交93632套，環比2023年增長18%。這也是自2021年起，4年來成交量最高的一年。

同時，杭州去年住宅成交均價爲2.9萬元/平方米，環比前年的3.1萬元/平方米，下滑7.4%。“以價換量”的趨勢不變。

值得一提的是，2024年杭州十區新房、二手房總計成交15.7萬套，其中新房、二手房成交佔比約爲四六開。杭州二手房成交量首次超過新房——這也意味着，杭州已進入“存量房時代”。

2024年杭州二手房市場

月成交量拉出“V”字

回顧2024年杭州二手房市場的整體表現，不難發現，這一年是各項寬鬆政策貫穿始終、市場活躍度快速提升的一年。

具體來看，1月和2月受春節假期影響，成交出現了年內首次谷底曲線。然而，隨着3月的到來，積壓需求的釋放、學區房的需求以及樓市寬鬆政策的出臺，共同推動了年內第一個成交高峰。此後連續4個月，二手房成交量保持在8000套之上。

下半年市場進入高位運行後的自然冷卻，從7月份開始連續三個月環比下行。到了10月份，在全面取消限價、降低二套首付比例、降低利率等一系列重磅政策刺激下，杭州二手房月成交量再度拉回8000套之上——10月份成交9170套，環比上漲51.4%。

11月份，疊加契稅新政效應，杭州二手房月成交量時隔20個月後又站上1萬套以上的高位。

12月政策餘熱仍在，最終以9865套的月成交量實現全年穩健收官。

回顧全年，杭州二手房市場拉出了一個漂亮的“V”字。

杭州二手房連續3年“以價換量”

目前仍有八成房源降價出售

雖然成交活躍度提升，但從價格來看，2024年杭州二手房市場仍處在“以價換量”的築底階段。

杭州貝殼研究院統計，2024年杭州全年住宅均價爲2.9萬元/平方米。這也是杭州二手住宅房價連續下降的第3年。

面對市場的變化，杭州房東只想出貨不想漲價，絕大部分二手住宅都選擇了降價出貨的模式，即便各種利好政策一度提振了很多業主的情緒，卻並未根本改變市場整體走向。整個上半年，杭州二手房的漲價信心指數徘徊在6%-8%之間，反映出較低的市場期望值。

變化出現在下半年，在政策面的積極信號下，尤其是10月份全面取消限價和降低利率等新政出臺後，直接提升了房東對樓市的樂觀預期，房東漲價信心指數出現了明顯的反彈，10月份達到全年峰值12.39%，隨後的11月份也保持在較高水平，不過並未扭轉全年房價下行的大勢。

杭州我愛我家研究人員分析，受到多輪樓市新政的持續刺激，杭州的高性價比房源已面臨出清，目前市場還相對比較穩定且理智，絕大部分房東的心態並沒有因爲成交量上升而盲目提價，“截至目前，仍有八成房源處於降價階段”。

上半年“老破小”發力

下半年改善型次新房登臺

健康的樓市，通常是由“剛需-剛改-改善”階梯式循環轉動起來的。2024年的杭州二手房市場同樣如此。

如果說去年上半年杭州二手房市場的復甦始於剛性需求，賣得好的多爲“老破小”、學區房；那麼下半年市場主要由品質次新需求主導。

去年自3月份開始，市中心範圍內採荷、朝暉、大關、翠苑等雲集了大量“老破小”的板塊率先“突圍”，消化存量的速度驚人。

數據顯示，朝暉小區3月份成交40套，到4月份更是飆升至73套，創造了最近3年的最高紀錄，即便五六月份稍有回調，仍穩定保持在每月成交50套以上的高位。

翠苑、採荷、大關等小區的成交數據也在3月份突破了40套，遠超去年同期平均水平。

“上半年老小區的發力，一方面，傳統小陽春疊加全面取消限購的政策利好，讓一些着急置換的賣家，拿出了更有誠意的價格來掛牌，涌現了一批低總價、高性價比的房源。”西湖區文一路附近資深中介小胡說，部分老小區的房價經歷了大幅調整，甚至回落到2017-2018年的水平。

比如朝暉小區，對比2020、2021年高峰期3.7萬元/平方米的成交價，現在價格已經縮水了20%；採荷小區今年3.8萬元/平方米左右的成交單價，較高峰時期已經跌去了超1萬元/平方米；翠苑小區最近3年的成交均價，也從3.5萬元/平方米下跌至現在2.8萬元/平方米左右。

去年下半年，一個明顯的變化出現在市場上——次新房源和改善型需求開始大放異彩，特別是亞運村、申花、錢江世紀城、奧體等熱門板塊的高總價改善房源，迎來一波成交高峰。

其中，亞運村板塊的表現尤爲搶眼，板塊內兩個代表性小區——桂冠東方城和日耀之城，僅用半年時間，就賣出了其他小區一年甚至更長時間的套數，分別成交了256套和106套。

除亞運村外，申花板塊的杭樾潤府、運河新城的河映雲集公寓、文暉板塊的錦尚和品府等交付不久的次新盤，成交同樣不容忽視，去年下半年同樣頻繁佔據熱門成交榜單。

良渚、五常、閒林、臨平等板塊內的次新二手房成交亦呈現明顯活躍態勢。如翡翠城、未來公寓、雅樂國際、西溪海花苑等多個小區，成交量下半年顯著上升，不少小區在“以價換量”的帶動下甚至實現了翻倍成交。

以翡翠城爲例，去年全年共成交324套，位列杭州二手房住宅成交第二位。下半年相較於上半年的成交量增幅達到47.3%。價格上，成交均價集中在2.6萬元/平方米-3.5萬元/平方米，相比於2023年的2.8萬元/平方米-4.1萬元/平方米，有7%-15%的跌幅。可見，高成交的背後主要還是小區“跌出了高性價比”。

2025年會有“金三銀四”嗎？

杭州房價會怎麼走？

“進入2025年，預計杭州二手房市場將持續承受來自多重因素的壓力。”杭州我愛我家研究人員分析，從歷史成交趨勢來看，預計2025年上半年將繼續遵循以往的季節性波動規律，迎來傳統的“金三銀四”行情，而這也將成爲支撐全年市場情緒的一個亮點。

由於2025年春節假期在1月，傳統意義上市場啓動的時間點，或將較往年提前。2024年的成交量增長，更多的是政策刺激與購房者心理預期共振的結果，不是市場基本面的根本好轉。所以2025年樓市的持續修復和發展，歸根結底還要取決於宏觀經濟環境的穩定和居民實際購買力的提升。

2025年杭州房價會怎麼走？

在2024年，“以價換量”是杭州二手樓市的主旋律，推動了成交量的回升。相關研究人員預計，這一基調仍將延續，但價格下跌的速度與幅度相比之前會有所收窄。接下來，不同板塊，甚至不同類型房源之間的房價，會呈現明顯的分化特徵——核心城區，有優質學區、便利交通等優質資源集中的區域，房價可能保持相對穩定，甚至有小幅上揚的空間；相反，邊緣地區特別是供給量較大的區域，無論是新房還是二手房，都可能面臨比去年更大的降價壓力。