慘！兄弟繼承房產後做一事 要賣竟得多繳200萬稅金

房市示意圖／記者遊智文攝影

不動產繼承眉角多，不諳稅法，往往就會付出慘痛代價。近日就有一件，一對兄弟繼承父親房產，因爲不懂法令，一錯再錯，本來轉售不用繳房地合一稅，變成要繳，且稅金還多達200萬元，最後只好打退堂鼓暫時不賣。

正業地政士事務所所長鄭文在表示，這對兄弟是在去年繼承父親位於新北市土地，由於該筆土地是父親在2016年房地合一上路以前取得，依規定，繼承人未來出售，可以主張適用舊制，只需課徵房屋交易所得稅。

本來一切沒問題，但後來兄弟間認爲分配不公平，幾經爭論，最後將其中2筆互換，因爲沒有價金支付，就以贈與方式完成所有權登記。

這一來，麻煩就大了。因爲被繼承人2016年以前取得的房產，繼承人再出售可以主張適用舊制，但是，繼承後再繼承，或是繼承後再贈與，就必須適用新制房地合一稅了。

而房地合一稅和舊制最大的差別是，房地合一稅是以賣價減去買價，計算獲利金額後課稅。繼承取得的不動產，取得成本爲只有市價三分之一的公告價值，相減之後，獲利驚人，稅額跟着驚人。

日前，哥哥因爲資金需要，打算出售該筆土地，才發現兄弟間土地互換所辦理的贈與登記，已造成這筆土地要出售時必須適用新制房地合一稅，若出售成功，得繳近200萬元的房地合一稅，哥哥爲此決定暫時不賣。

鄭文在說，這窘境其實很容易避免。依照民法第 1151 條，繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部爲公同共有。如果兄弟姐妹沒有共識，可以先以公同共有辦理登記，等確認無誤後，再辦理協議分割或是共有型態變更。如果這對兄弟繼承時多思考一下，先以公同共有登記，想清楚以後再分割，就不會面臨如此狀況。

如果已經分配完成，彼此間繼承的財產要辦理互換時，也還有一招可以救，就是以市價、買賣方式交換土地。

此一作法，雖然日後出售時仍須以新制房地合一稅申報，但因二人以市價的方式辦理買賣登記，成本爲市價，即便交換後兩年內出售得面臨45%房地合一稅，但因獲利是0元，稅額也是0元。

鄭文在表示，繼承不動產，一定要謀定而後動，不要草率任意分配，事後再做調整，否則本來沒有房地合一稅的不動產，將自動升等爲房地合一稅的「貴賓」。