不買車位不能進車庫！“只售不租”合法嗎？

來源：山東高法

買車容易，停車難

業主的車居然進不了自己家的小區，

一邊是閒置的地下車位，

一邊是開不回家的車，

這是怎麼一回事？

案情簡介

2019年10月，小美與A置業有限公司（以下簡稱：A公司）簽訂了《商品房買賣合同》（預售），其中約定小美購買A公司開發的位於西安市雁塔區某小區房屋，合同第二十二條第三款約定“規劃的車位、車庫歸出賣人所有，出賣人有權另行出租、出售。”附件十二第十三條約定“本項目地下、地面停車位產權歸出賣人所有，出賣人有權選擇以出售、附贈或者出租等方式進行支配。買受人對此不持異議。”2022年6月底小美取得案涉房屋不動產權證書。

該小區地下停車場建成投入運營後，第三人W物業管理有限公司（以下簡稱：W公司）於2022年5月向小區業主發出通告，載明根據A公司的要求，從2022年6月起，未購買小區地下車庫車位的車輛不得駛入地下車庫。後A公司於2022年7月向W公司發送工作函，要求W公司禁止未購買車位的人員、車輛進入或使用小區地下停車位。

2022年8月，小美駕駛車輛進入自己居住小區地下停車庫時被保安（W公司工作人員）以A公司的“限制通行”通知爲由予以阻攔，雙方遂發生糾紛。

小美故將A公司作爲被告，W公司爲第三人訴至法院。

小美：案涉小區產權車位目前還有一半未出售，符合出租條件，要求被告就產權車位向其開放出租；另，小區內的機械車位要求租期20年，並無短期的租賃選擇，實爲變相的出售。

A公司對該小區地下車庫規劃的車位採用只售不租的模式，拒絕小區業主以租賃車位的形式使用車位，侵犯了原告作爲小區業主的合法權益。

A公司：本公司系案涉小區內的產權車位所有權人，現產權車位已出售一半左右，沒有購買產權車位的業主可選擇租賃機械車位，依據民法典規定及合同約定，其有權以出售、附贈或出租等不固定方式約定案涉小區車位的歸屬，原告無權強制要求與其締結租賃合同。

法院審理

法院經審理認爲，《中華人民共和國民法典》第二百七十六條規定：“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。”由此可知，開發建設單位對於建築區劃內登記在其名下的車位雖享有所有權，但該所有權的行使依法應受優先滿足小區業主需要的限制。

庭審中，A公司自認仍有近一半產權車位尚未售出，此時案涉小區的產權車位具備向業主出租的條件，故A公司應就案涉小區未處置的產權車位向小區業主開放租賃。小美系A公司開發的某小區業主，有權要求A公司向其開放出租。

法院最終依法作出如下判決，A公司應按優先滿足業主需求的原則就某小區未處置所有權的停車位向小美開放租賃。

A公司不服上訴至西安中院，中院維持原判。

法官說法

呂睿涵 雁塔區法院 曲江法庭法官：

隨着車輛保有量的不斷增加，部分小區車位數量的確會出現無法滿足業主使用需求的“窘境”。然而，在該小區內存在大量閒置車位的情況下，車位對業主只售不租，顯然是與“滿足業主需要”相違背的。

小區停車位有哪幾類

一是建築區劃內規劃用於停放汽車的車位或車庫；雖然產權屬於開發商，但在車位充足的情況下，開發商不能限制小區內業主通過出租等方式使用車位的權利，小區內業主有權請求人民法院判令開發商將空置的車位向小區內業主進行出租或出售。

二是非建築區劃內佔用業主共有道路或者其他場地用於停放汽車的車位，根據《民法典》第二百七十五條規定“佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有”。開發商無權對非規劃內車位進行處分、獲利。

三是人防車庫或人防車位。由於產權歸國家所有，開發商不可出售，僅可出租，且租期最長不超過20年。

本案涉及的車位，正是第一種建築區劃內規劃的。開發建設單位在修建車位、車庫後，首先應當是將其出租、出售給業主，而非向第三人售賣。倘若業主有能力購買，則應予以出售；若業主無能力購買，則應予以出租，切不可以“只售不租”等名義拒絕提供停車服務。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第二百七十五條建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

第二百七十六條建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。