部分城市房貸利率漲至3%以上 市場分析：並非政策收緊信號，後續或繼續調降

記者 秦楚遠

近期，關於廣州、杭州、長沙等城市房貸利率上漲，並且不低於3%的事情成爲公衆討論的熱點話題，而有的購房者則在社交平臺稱，“還未享受到低房貸利率，就已經開始漲了”，還有的則表示“看不懂”。知名市場分析人士、上海易居房地產研究院副院長表示，房貸利率上調至3%及以上，購房者不必過於擔心，不能將此次房貸利率上調理解爲政策收緊，而且現在購房者的按揭貸款大多以浮動利率計算，因此也會隨着LPR的調整而調整，在當前經濟政策總體以寬鬆爲導向的趨勢下，LPR也有下調預期，與此同時，房貸利率也會往下走甚至可能低於3%。一直以來，我國公積金貸款利率總體低於商業銀行的房貸利率，但是近年來，隨着LPR的多次下調，與其掛鉤的商業銀行房貸利率也隨之下調，僅今年1月以來，我國LPR就下調了三次，5年期以上LPR共下調了60個BP至3.6%；而我國公積金貸款利率自2015年以來僅下調了三次，首套五年期以上的公積金利率共下調了40個BP至2.85%。很明顯，與房貸利率掛鉤的LPR下調速度更快，從而，房貸利率與公積金貸款利率的息差也在收窄。最近一次LPR下調之後，即在10月21日之後，不少城市的首套房貸款利率開始低於3%，以廣州爲例，多家商業銀行的房貸利率低至2.6%，低於公積金貸款利率2.85%的水平，商貸與公積金貸款利率開始產生“倒掛”。然而11月初，不少銀行傳出房貸利率上調至3%及以上的消息，引發購房者猜測。在業內看來，本次房貸利率上調，主要是爲了保持房貸商貸利率與公積金貸款利率之間的一定差距，以維持公積金貸款的普惠性特徵。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此前，廣州等城市房貸利率不斷往下走，有政策驅動銀行資金成本下降的原因，另外，按揭貸款對於銀行來說是最優質的資產，部分銀行也想通過越來越低的利率搶奪客戶。過去公積金貸款利率和商貸利率大概有兩個百分點的差距，現在二者的差距已明顯收窄，公積金貸款普惠性金融的屬性有所削弱，下一步需要下調公積金存款利率，從而保持和商業性貸款利率至少一個百分點的差距。那麼，對於近期房貸利率的上調，對樓市和購房者有哪些影響？58安居客研究院院長張波表示，房貸利率單一變化對購房者影響小，尤其是小於100個BP的變化，每月影響月供的幅度較小，不會成爲購房決策主要因素。後續房貸利率下調的可能性依然較大，並伴隨着公積金利率可能同步下調。嚴躍進也表示，房貸利率上調至3%及以上，購房者不必過於擔心，不能將此次房貸利率上調理解爲政策收緊，而且現在購房者的按揭貸款大多以浮動利率計算，因此也會隨着LPR的調整而調整，在當前經濟政策總體以寬鬆爲導向的趨勢下，LPR也有下調預期，與此同時，房貸利率也會往下走甚至可能低於3%。李宇嘉表示，從房地產市場供求關係，人口形勢，全社會平均投資回報率，居民收入和就業形勢等綜合來看，房貸利率長期是往下走的，3%不是長期執行的房貸利率下限，後續如果政策因素調整，比如下調了存款準備金率、下調了存款利率和公開市場操作利率等，房貸款利率也會跟着下降。另外，低成本，低利率原本是公積金的核心優勢，當公積金貸款利率與商貸持平時，競爭優勢則大大被削弱，後續公積金利率還將會繼續調降。