別被帶節奏

大家只看到了自媒體帶節奏，但是卻不懂真正的成交數據，你們這兩天刷到的是，北京12月份二手房成交量破2.1萬套，創了新高，這到底代表什麼呢？下面是簡單科普

1，北京目前關於成交的數據有兩種，第一種是實時成交，主要是鏈家網對外發，實際上鍊家現在也不對外，都是經紀人自己在各平臺同步出來的，這也是有意義的。

實時成交能代表當下的市場，我舉個簡單的數據案例大家一看就清楚：

週一

週二

週三

週四

週五

週六

週日

總計

48周

285

252

204

236

220

507

586

2290

49周

297

206

233

207

224

535

634

2336

50周

317

223

215

207

213

470

633

2278

51周

305

215

211

199

188

498

589

2205

52周

224

203

167

184

192

387

510

1867

這是十二月份，北京鏈家的實時成交數據，大家看最後一週，第52周，成交量已經降到了1867套，跟政策前沒什麼差別了。而周成交數據，在930之後，最高的一週能達到3500套左右。

這種實時成交，最能反應市場，而最近一週的實時成交數據，已經跌到了政策前差市場時候的狀態。

2，成交數據的第二種體現是網籤數據，網籤數據是滯後於實時成交的，滯後週期無確定的時間，但一般來講，如果這個月的實時成交數據還不錯，那意味着下一個月的網籤量肯定不會差。

同理，如果這個月的實時成交數據已經開始拉胯，那麼接下來一個月到兩個月，網籤量必然會越來越低。

3，所以，你看到了網籤量21000套，感覺很高，那又意味着什麼呢？意味着之前的成交還不錯。當下的市場成交，必須要關注實時成交。

很多人不懂這兩個數據，所以就很容易被焦慮，一旦被情緒帶入，就容易買房或賣房決策失誤。這就是爲自己的認知買單。

4，如何預判市場呢？我在這篇文章裡更新過：

預判市場就要從實際出發，以買方身份去看這個市場，當前市場下，你到底買不買？如果你以500萬總價的身份，發現很難找到合適的房源，以800萬總價的身份，也找不到合適的房源，以1000萬的身份，也找不到合適的房源，那麼這就意味着市場處於僵持期，成交量馬上就會體現出來，即實時成交不行了。

5，實時成交數據，鏈家的市場佔有率，過去在50%左右，即鏈家成交100，北京總成交約200；目前鏈家市場略有提升，可按60%左右預估。

6，有人說，爲什麼網籤量和實時成交對不上呢？很多交易裡，房子需要贈與，然後賣出，這就是兩次網籤。實時成交更有意義，別太糾結這事。

實在糾結，關注公衆號隨時看更新就行

7，現階段，尤其是對於買家來說，實在是沒有必要爲市場焦慮，調整好心態，按自己節奏買即可。房價不會大漲，小漲可追可不追，按需決策。

（雖然我天天這麼說，大家不要焦慮，要對市場慢慢建立認知，理性決策，但實際上，影響到的人比例非常非常小。但是凡是能慢慢接受我的一些至少在我看來是相對好的理念的人，他們加起來的能量會越來越大，能影響到的人會慢慢變多）

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