北京寫字樓租金下降趨勢不改

“北京甲級辦公樓租金繼續下調，今年第三季度環比下降3.1%，同比去年同期下降了14.3%。近一年的租金降幅和疫情三年的累計降幅相當。”仲量聯行北京商業地產部高級董事張斯亮表示，今年第四季度，辦公樓的租金下降趨勢還會繼續維持一段時間。

當下企業降本增效需求顯著，對租金折扣高度敏感，迫使部分業主提供前所未有的折扣力度以促成交易，導致項目間博弈加劇，整體租金進一步走低。

“爲了吸引企業入駐和留住既有客戶，某個辦公樓項目甚至爲入駐企業提供每位員工每天10元的餐飲消費券。”張斯亮透露，今年第三季度北京甲級辦公樓市場無新增供應，整體空置率爲11.9%，環比微降了0.2個百分點，出現了企穩跡象，但企業縮租、到期退租甚至租約期內退租現象依舊存續，部分子市場面臨仍然面臨一定去化壓力，租戶方的話語權在不斷上升。

北京甲級辦公樓市場需求主要來自科技互聯網、能源和專業服務業。科技互聯網需求持續回穩，頭部企業加碼人工智能賽道，貢獻了較大面積的租賃成交。國央企領銜的能源類企業表現亮眼，非續租成交面積佔比達20%。此外，專業服務業需求韌性顯現，教培行業政策利好推動了教育企業市場活躍度回升。

據仲量聯行統計，三季度甲級辦公樓市場整體淨吸納量回正，錄得24694平方米，主要得益於中關村子市場自用型需求的支撐。預計年末市場將有12萬平方米的供應放量，2024年全年北京甲級辦公樓租金將下調13.6%。

在零售商業地產方面，需求復甦趨緩，但新開店的勢頭未受影響。餐飲零售商面臨成本上升和競爭加劇，導致利潤下降，未來的擴張需求略有減少。然而，2024年上半年簽約的餐飲、時尚和生活方式新店在第三季度依然持續開業，有效去化了空置面積，以新項目尤爲明顯。因此，市區市場的淨吸納量達到了86471平方米，保持在健康水平。 三季度四個新項目入市，爲市場帶來新增供應22萬平方米。得益於預租期的活躍需求，平均開業率達到了70%。增量面積的有效去化助力全市空置水平持穩，市區空置率僅上升0.3個百分點，達到4.8%；而郊區空置率則下降0.2個百分點，錄得7.6%。

“2024年全年北京零售地產新增供應預計爲163萬平方米，將達到歷史峰值。但供需格局仍保持平衡，因爲成熟開發商提前三個季度啓動預租，上半年的強勁預租成果確保了可觀的開業率。然而，需求復甦的斜率放緩，以及存量項目租賃雙方預期稍有失衡，將導致租金漲幅放緩，市區市場2024全年同比漲幅預計爲2.5%，核心市場爲2.0%。”仲量聯行華北區研究部董事紀明表示。