北京甲級寫字樓出租量提升背後：前三季度租金累計降幅超過13%，市場需求以搬遷爲主

北京CBD區域 李凱旋/攝

本報記者 李凱旋 北京報道

作爲經濟的“晴雨表”，北京寫字樓市場已經連續長時間處於空置率較高且租金持續下調的階段。機構發佈的數據顯示，今年三季度，北京甲級寫字樓市場淨吸納量超過10萬平米，市場連續五個季度實現去化。

在甲級寫字樓市場去化背後，北京甲級寫字樓租金三季度環比下降5.4%，爲自2018年以來單季最大降幅。受到降價的影響，甲級寫字樓性價比提升。在以搬遷爲主要需求的市場中，甲級寫字樓受到青睞。

甲級寫字樓連續實現去化

《華夏時報》記者注意到，北京甲級寫字樓市場的去化在今年三季度明顯提速。高力國際發佈的數據顯示，自2023年三季度淨吸納量開始回正後，市場已經連續五個季度實現去化，累計去化總量接近40萬平米。其中，今年三季度，北京甲級寫字樓市場淨吸納量達到11.6萬平米，繼2023年三季度後再次實現單季度超10萬平米的去化量。

但不得不提的是，當前，北京寫字樓市場依舊是“以價換量”，市場需求的持續恢復主要是由市場成交租金持續下調導致的。在新租需求有限的市場環境下，更多的業主方採取了更加積極的租賃策略來吸引優質企業入駐。

受此影響，北京甲級寫字樓租金繼續回調，三季度淨有效租金環比下降5.4%至262.1元/平米/月，前三季度累計降幅已經超過13%。同時，據高力國際發佈的數據，5.4%的淨有效租金環比降幅也是自2018年本輪租金調整以來的最大單季降幅，市場租金正呈現加速趕底的現象。

高力國際中國區辦公樓研究負責人兼華北區研究部董事陸明對《華夏時報》記者分析表示，隨着甲級寫字樓市場價格中樞下移，甲級樓宇的性價比優勢也在持續凸顯。從2022年末至今，僅有甲級寫字樓實現了超過28萬平米的去化量，乙級和產業園均未能實現正吸納量。

搬遷需求是大頭

高力國際方面注意到，企業正在積極利用租金下行的市場機會窗口進行辦公職場的搬遷整合，這也是寫字樓市場活躍度較2023年出現大幅改善的原因。

數據顯示，在5000平米以上的大宗租賃成交中，搬遷類企業的需求在面積和數量上佔比都超過了六成。但是，搬遷需求往往不會對市場創造新增需求，甚至會出現縮減面積整合等情況，因此在宏觀層面仍無法有效降低市場較高的空置水平。

目前，三大傳統行業依舊是北京寫字樓市場的主要需求者。戴德樑行發佈的數據顯示，三季度，金融業、TMT、專業服務業佔北京寫字樓總成交的80%。同時，銀行、遊戲行業以及醫療健康行業成爲寫字樓需求新的增長點。

高力國際發佈的數據顯示，今年三季度，北京寫字樓市場空置率在“以價換量”後小幅下降0.6個百分點，回落至20%。高力國際方面預測，未來一年，北京寫字樓市場空置率仍將在20%左右的高位運行，市場需要更長的時間和耐心等待供需達到新的平衡。

值得關注的是，未來，北京寫字樓的供應有所收縮。戴德樑行首席政策分析專家、北區研究部主管魏東分析表示，長期來看，截至2027年，北京寫字樓市場新增供應僅爲167.8萬平米，供存比僅爲12%，且年均入市項目相對均衡。隨着經濟和企業效益的好轉、有限的新增供應，以及政府在金融開放和科技創新政策上的持續推進，北京寫字樓需求有望逐步回升。

老式百貨急需轉型

今年開年以來，除了寫字樓出現了較大調整之外，北京的購物中心也出現了較大變化，多家老牌購物中心宣佈關店改造或者轉型。日前，通州區卜蜂蓮花項目公佈了城市更新實施方案，改造後將包含精品超市、餐飲生活服務等多個業態，吸引更多消費者回到線下。

戴德樑行發佈的數據顯示，今年三季度，北京零售市場迎來通州首開萬象匯、豐臺匯琴購物中心和門頭溝華遠坊，均爲城市更新項目，其入市後在推動區域內商業環境提升的同時，也爲區域內居民生活消費帶來了極大便利性。

“隨着新型購物中心不斷進入市場以及消費者對體驗式消費需求的增加，老式百貨及商業受到了極大的衝擊，急需轉型升級。”戴德樑行北區商業部主管孟禕分析表示。

《華夏時報》記者從戴德樑行方面瞭解到，截至今年三季度，北京零售市場年內共迎來8個零售項目的入市，爲市場帶來了75.6萬平米的優質零售空間，而四季度，至少還將有3個來自非核心區域的優質項目計劃開業，且均爲10萬平米以上的大體量項目，若如期入市，北京零售市場全年新增供應將超過120萬平米，爲近10年以來最高。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧