北京南中軸科技園“煥新”樣本

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

近日，北京中軸線申遺成功引發關注。

據瞭解，這條縱貫北京老城南北的御路，南起永定門，北至鐘鼓樓，全長7.8公里，是世界上最長的城市軸線。

而在永定門以南的大紅門地區，則因襲了南城商賈記憶，曾是北京乃至華北最大的服裝批發集散地。但現下，通過城市更新，大紅門服裝商貿城舊貌換新顏，轉型爲元宇宙產業新地標，吸引了一大批高精尖企業入駐。

7月31日，在由ICCRA住房租賃產業研究院主辦的領航·第六屆住房租賃產業國際論壇熱點前瞻沙龍上，南中軸（北京）國際文化科技發展有限公司董事長閆福介紹了南中軸國際文化科技園的產業轉型之路，從第一手的操盤視角總結了大紅門服裝商業街“煥裝”南中軸國際文化科技園改造經驗，爲後續城市更新項目提供了參考和借鑑。

服裝市場“煥裝”元宇宙產業園

《中國經營報》記者瞭解到，坐落在北京南中軸、全長2.2公里的大紅門服裝商圈，曾經是北京最熱門的服裝批發市場集聚地，鼎盛時期的旺季日均客流量達10萬人次。

然而，隨着服裝批發業態逐漸疏解到周邊地區，原有市場關停騰退，以大紅門服裝商貿城爲代表的批發市場亟須轉型。

2021年，豐臺區人民政府和中關村發展集團以大紅門服裝商貿城爲先導，共同打造南中軸國際文化科技園，推動大紅門地區的轉型升級，曾經的服裝批發中心煥新出發，成爲北京城市更新的首個元宇宙產業園區。

目前，南中軸國際文化科技園已落地高精尖企業220餘家，其中國家高新技術企業超過70家。從知名AIGC企業拓元智慧、大恆炫璟，到運用前沿技術構建多元化元宇宙空間的極客灣、恆生聯合科技、訊狐國際，再到數字內容的創意者霍巴超元域、海知見，以及研發智能交互VR眼鏡的漢捷科技，元宇宙企業不斷匯聚。

閆福提出，南中軸國際文化科技園在開展城市產業更新實踐中，抓住了未來城市產業空間“三化”的趨勢：一是寫字樓空間園區化，採用園區化的運營管理，補齊產業服務短板，給企業賦能；二是商業空間產業化，以往商業引流依靠價位低、區位好，現在引流則依靠科技賦能、產業賦能；三是園區社區化，包括南中軸國際文化科技園，特別注重生活服務配套，讓人引得來、留得住，這也迎合了城產結合的理念，讓科技迴歸都市，讓產業迴歸都市。

記者實地走訪看到，在實現產業煥新爲“高精尖”之外，南中軸國際文化科技園也致力於優化城市空間佈局。

據瞭解，沿着城市高質量發展的思路，南中軸國際文化科技園着力打造了“產業辦公、產業服務配套、人才公寓”的多元業態，通過與建信住房服務有限公司合作，就地改造運營近500套人才公寓，以實現園區員工的職住平衡。

據閆福介紹，南中軸國際文化科技園最終要形成以空間載體爲基礎支撐，以多元化、精細化、專業化的產業服務爲賦能，以產業投資爲聯動手段，生態鏈更加完善、更加活躍的產業生態。

存量盤活爲住宿業態帶來新機遇

據瞭解，在南中軸科技園的“煥新”案例中，利用原有的服裝商貿城改造成爲長租公寓，爲行業提供了借鑑案例。

實際上，近年來，無論是從市民的“居住體感”，還是行業的“商機雷達”來看，城市更新、存量資產盤活正在成爲行業與社會共同熱議的話題。

ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然指出，隨着“十四五”規劃提出的實施城市更新行動進入收官衝刺階段，“存量資產盤活”將是接下來一到兩年內住宿業態需要深入研討的議題。

事實上，住宿業態的存量資產大宗交易已然升溫。根據ICCRA住房租賃產業研究院統計，僅在今年前6個月，存量酒店大宗資產交易（交易金額1億元以上）的累計建築面積已超515萬平方米。而單體項目建築面積在3000平方米以上的租賃住房大宗資產交易的累計建築面積達到了160萬平方米。

趙然分析：“大宗交易市場升溫，將成爲存量資產盤活的內生動力，推動資產方創新探索新的盤活方式和業態。其中，與城市更新的主調相結合，則是現在不少資產方的思路。”

改革開放以來，我國經歷了世界歷史上規模最大、速度最快的城鎮化進程。到目前，城市建設已由大規模增量擴張，轉爲存量盤活改造和增量結構調整並重的新階段。趙然表示：“存量資產的盤活是房地產發展新模式的探索，也是城市高質量發展的必由之路。近期，部分地級市組建住房和城市更新局對住宿業態來說，也是一個值得關注的信號。”

據她觀察，這一輪的城市更新浪潮具有重民生、重細節、主題化的新趨勢。“相較於以往，我們看到了更多代表性的城市更新項目具有主題化、綜合體的特徵。這樣的綜合體，往往在重視產業之餘也強調配套生活設施，綜合考慮租住等業態。”

因此，趙然指出，對資產方而言，藉助城市更新的新趨勢，在存量資產的盤活思路上可以進一步拓寬，深入考量具有職住平衡、高客戶黏性的住宿業態。而對於住宿業態中的企業而言，則應該主動向存量盤活、城市更新的思路靠近，釐清定位、塑造品牌。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：顏京寧）