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01基礎信息
佔地面積：約1.98萬平
建築面積：約5.54萬平
容積率：2.8
戶型：121㎡三居，132-171㎡四居
價格：指導價7.8萬/㎡，總價區間940-1400萬
樓棟：7棟
樓層：11-17層
總戶數：394套
停車位：1:1.2
物業及物業費：保利物業、7.85元/㎡/月
裝修標準：精裝，檔次比較高
開盤時間：預計1月18日
交房時間：預計2026年6月
02土拍回顧
保利朝央和煦售樓處電話：400-991-5670【官方】朝央和煦地塊在土拍時十分火爆，吸引了34家房企報名競拍，最後，上海成通京置業搖號摘得這塊地。這家房企看着陌生，其實是幫保利拿的地，地塊後期開發設計、操盤都是保利。
地塊成交總價28.75億，樓面價5.2萬/㎡，指導價7.8萬/㎡，2.6萬的價差，利潤空間還可以。
簡單回顧下十八里店之前的土拍情況：
這麼看，2021年那時候地價真高啊，還好雲築一期是底價拿地，不然樓盤真沒利潤了。
與2022年相比，朝央和煦的起始樓面價沒變，但是土拍熱度增加，地價價被拍了上去，指導價也漲了3000元/㎡。
03 地段板塊
保利朝央和煦售樓處電話：400-991-5670【官方】朝央和煦位於東南四環外，十八里店板塊。客觀講，無論是地段還是板塊，十八里店都算是一般水平。
因爲與朝陽北相比，朝陽南發展有些落後，缺少高端產業，市場熱度相對沒那麼高。
但好在板塊內的交通比較方便。地鐵方面，有17號線，這條線含金量非常高，由南到北串聯了亦莊、國貿、望京、未來科學城等產業區。
17號線南段（十里河-嘉會湖）和北段（未來科學城-工人體育場）已經通車，中段估計要等到2025年。
自駕出行的話，大羊坊路是一條非常重要的道路，往南可以到亦莊；往北可以上四環、三環。目前大羊坊路正在擴寬改造，計2024年底全線達到通車條件。
所以，未來十八里店至少可以滿足自住+通勤的需求。
從規劃層面來看，十八里店有朝陽港的預期，是一個先規劃後建設的居住組團，主要是住宅+生活配套，整體分爲一期和二期。
簡單介紹下朝陽的建設進度：一期已經全部拆遷完畢，按照規劃在走；更大規模的二期還有很多平房沒拆，目前城市界面一言難盡。
一期中一共有6塊住宅用地，已經出讓了4塊，分別是雲築一至三期和保利朝央和煦；
學校確定是人大附，前段時間已經動工；商業地塊大概22萬平的體量，聽說華潤和龍湖都在爭取，大家可以期待下，具體的消息我們等官宣。
另外，還剩1塊公交場站用地和2塊住宅用地沒有動靜。
04 產品分析
下面我們來看下朝央和煦的產品：
保利朝央和煦售樓處電話：400-991-5670【官方】朝央和煦地塊的先天條件並不優秀，體量很小，地塊形狀不規整。整個小區總建面只有5.54萬平，7棟樓，394套房源。
樓棟排布類似圍合式佈局，優點是內部有個中心園林，缺點是除了3#樓王之外，其餘樓棟都臨街。
尤其是小區最南側的8#，處於兩條路的交叉口處，無論是從居住角度還是風水角度來看，都有些不舒服。
小區的容積率是2.8，密度有點大，北側3棟是17層的大高板，高樓層往北應該可以看到國貿；南側4棟是9-11層的小高層。
朝央和煦是個純改善社區，121-171㎡三至四居，未來小區的人羣結構會更好。
戶型設計很給力，在沒有任何黑科技加持的情況下，戶型得房率爲80-84%，很難得，隔壁雲築的得房率是72-80%。
目前開發商的報價是940-1400萬的總價區間，摺合單價大概7.77-8.2萬左右，不僅沒咋降價，還上浮了。現在二手房市場還處於持續下跌狀態，朝陽和煦如果按照現在的報價開盤，感覺性價比不算特別高。
下面來看下具體的戶型：
121㎡三居，這是小區的起步戶型，總價940萬左右。
這個戶型非常改善，以往同面積段的戶型基本都會做成緊湊四居，朝央和煦做的是大三居，因此各個功能空間感都不錯，每個房間的面寬都在3米及以上。
這個戶型最大的亮點是獨立家政間，還帶窗戶，非常罕見，在一定程度上彌補了沒有陽臺的遺憾。
132㎡四居，總價約1050萬。
保利朝央和煦售樓處電話：400-991-5670【官方】這是小區裡套數最少的戶型，只有36套，同時也是得房率最高的戶型，不加贈送84%，因此可以在保證四個房間空間都夠用的情況下，做到了獨立家政間和獨立衣帽間。
143㎡四居，這個戶型是朝央和煦的主力戶型，房源最多，204套，總價約1120萬。
這個戶型可以看作是132㎡的放大版，格局類似，面寬尺寸有所增加，更加舒適。南向雙套房設計，適合家裡有老人的家庭。
171㎡四居，總價約1400萬。這個戶型在樓王位置，樓間距以及景觀視野都是最好的。
據我觀察，四面寬基本出現在190㎡甚至200㎡以上的戶型中，保利能在170㎡面積段做到四面寬應該是極限操作了。
這個戶型的亮點在主臥的設計上，首先主臥本身形成了南北通透的格局，其次在配置上也拉滿了，衣帽間+雙臺盆+浴缸。
另外，主臥還增加了與北向房間連接的推拉門（紅圈位置），這就形成了一個超級主臥套。
05樣板間實拍
保利朝央和煦售樓處電話：400-991-5670【官方】朝央和煦一共開放了3個樣板間，分別是121㎡、143㎡展示樣板間以及171㎡交付樣板間。先簡單談談感受：
1，項目的窗牆比非常大。保利的產品在窗戶上的打造向來是一絕，朝央和煦也不例外。無論大小戶型，客廳全部都是落地窗，即使廚房、北向次臥的開窗面也很大。
2，裝修品質很高。從裝修標準來看，朝央和煦高於和光煦境和保利天匯。這很正常，畢竟地段上遜色了，要在產品上彌補。
在裝修風格上，121㎡色調偏淺，143和171㎡色調更深，更突顯品質。
3，各個空間的面積分配很合理，沒有爲了追求大面寬而犧牲其他空間的尺寸。
下面我們重點看下171交付樣板間的實拍：
進門後，正對面的是玄關櫃，其中一部分用了石材做裝飾；左手邊是家政間，預留好了上下水。
客廳窗戶擡地高度10公分，幾乎相當落地窗。需要解釋一下，交付時是一塊完整的大玻璃，沒有中間那條線。
左邊的牆是做好的木飾面，右邊的電視背景牆是石材，很顯質感。
廚房面寬非常大，因此操作檯面特別充足。煙機竈具、洗碗機和蒸烤一體機都是博世，比較高端的品牌。
南向主臥，開窗非常大，贈送轉角飄窗，牀頭背景牆是皮革+壁布。唯一有一點小瑕疵是左側有個牆垛，雖然做了凹龕來儲物，但是破壞了空間的整體性。
主衛的開窗甚至比一些項目臥室的開窗都大；高儀的龍頭、花灑，唯寶的馬桶和臺盆，是8萬+或10萬+樓盤裡常用的品牌。
這個推拉門就是連接主臥和北側書房的。
南向次主臥，帶獨立衛生間，可以給老人居住。
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