澳洲房價年增速比工資快七倍！還能再漲下去嗎？
前言
不算不知道，一算嚇一跳：在過去一年裡，澳洲房價的增長速度幾乎是工資增速的七倍！
但是隨着澳儲行加息時代的開啓，利率只升不降的狀態，我們不禁提問：
如此漲勢，還會繼續下去嗎？
房價放緩，只是暫時的
雖然到今年晚些時候或明年，首置業者可能會發現房價下降，工資提高，這將對積攢首付有一些幫助，但會被更高的房貸利率所抵消。
澳洲統計局（ABS）週三公佈的數據顯示，截至3月的一年中，工資增長了2.4%，略低於經濟學家的預期。
同時，最新的房地產數據顯示，截至4月，澳洲房價在一年內上漲了16.7%——根據CoreLogic的數據，幾乎是工資增速的七倍。
在過去兩年裡，超低利率引發的房價飆升導致許多潛在的首置業者爲了積攢首付和賺取停滯的工資而掙扎。
最近，這種趨勢已經開始轉變。在過去三個月裡，全澳房價只上升了1.9%。悉尼和墨爾本的房價甚至略有下降，而在截至3月的三個月裡，上班族的工資增長了0.7%，儘管工資增長被不斷上升的生活成本所吞噬。
ABS週四公佈的數據顯示，澳洲4月份的失業率爲3.9%，處於48年來的最低水平。
聯邦銀行（CBA）澳洲經濟部主管艾爾德（Gareth Aird）預計，由於許多僱員受到多年協議的保護，工資進一步上漲需要時間。他補充說，勞動參與率也處於歷史高位。
他預計，今年晚些時候和明年，房價下跌將更加廣泛，工資增長將改善。
“當人們的工資上升時，他們願意爲房屋支付的金額就會減少，這聽起來是反直覺的，”他說，“利率在上升——這將對某人能借到多少錢產生影響——在一定的債務水平下，他們的抵押貸款還款額將更高。”
他說，這可能會減少首付金額，與此同時，人們還能從儲蓄中獲得一點銀行利息並享受加薪。
國民銀行（NAB）高級經濟學家斯賓塞（Gareth Spence）說，低利率意味着家庭可以借到更多的錢，償還更大的債務，推高了房價，但這可能很快就會逆轉。
他說：“我們（預測）今年房價會隨着利率和預期加強而放緩，然後在明年下降10%。但在那之後，我們認爲它們會正常化到與工資增長相當的水平……我們認爲工資增長最終會達到3.5%左右。”
他說，價格下跌在某種意義上提高了住房承受力，但這被更高的房貸利率抵消了，這意味着買房並不容易。
“隨着時間的推移，供需纔是最重要的，所以如果你想降低房價或減緩增長，就必須建造更多的房子。”
然而我們此前也曾報道過，澳洲建築成本一直居高不，且或將在未來持續很長一段時間……
建築成本飆升，供需仍不平衡
由於建築成本的飆升，使悉尼完全翻新的房屋成爲了稀缺品，儘管房地產市場在降溫，但許多翻新房產正在以創紀錄的價格易手。
澳洲房地產估價諮詢公司Herron Todd White的一份最新市場評估報告顯示，漫長的項目延誤、不斷上漲的建築材料成本和找到施工工人的挑戰，使房主們不再願意自己開始新的翻修工程。
一些房主甚至在預定工程完成之前就放棄了他們的項目，並將房產重新掛牌出售。
購房者正越來越多地選擇不需要翻修施工就可居住的房產，這也使可供出售的完全翻新的房產變得短缺。
“在許多地區，要找到一套翻新的房產是很有挑戰性的，而且它們大多是買家想要的房產，很少有人準備進行翻新。人們已意識到，施工工人很難找到，而且建造成本已變得更高。”
另一方面，許多新房項目的施工也因許多中小型公司的倒閉而面臨擱置，從而導致上市房源將逐漸減少的趨勢，進而加大買家競爭力。
那麼，此時出價高者便會獲勝，澳洲房價自然而然地又將會被“推一把”。
結語
最新的PropTrack 潛在買家指數（衡量對購買有興趣的人數）顯示，自今年 3 月以來，儘管需求正在放緩，但仍比 2020 年初新冠之前的時期高出 50%——這表明潛在買家的需求持續強勁。
尤其是特定地區，比如昆州和南澳的潛在買家數量繼續強勁增長，令當地房價在過去一年中上漲超過20%。
由此可見，澳洲房價全面上漲雖遲，但總會到來，變化的只是買家的興趣所在，已從絕對中心的熱門大都市，轉到了大都市的周邊地區，以及次級首府城市。
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