安徽高速，在上海瘋狂搶地

文/十一弟

上海的購房首付比例，已經下調到了最低兩成。

新政次日，上海就順勢賣了四塊地，攬金上百億。

其中，最貴的一塊地位於閔行區，起拍價將近50億。

報名參拍的有四家開發商——

中海，綠城，金茂、首開股份、北京城建聯合體，以及安徽安聯高速公路有限公司、安徽省高速地產集團有限公司聯合體。

在拍賣現場，廝殺了四十五輪之後，觸及地塊最高限價，總地價被擡高到了逾54億。

轉入搖號環節之前，已經有兩家開發商知難而退，地塊中籤率50%。

最終，安徽安聯高速公路有限公司、安徽省高速地產集團有限公司聯合體幸運搖中。

這兩家企業背後，同屬一個大股東——

安徽省交通控股集團有限公司。

它是安徽最大的省屬國企之一，主要負責全省高速公路的投資運營管理。

據說，安徽省內九成以上的高速公路，都在它的手上。

房地產是安徽高速的主營業務之一，但收入佔比並不高。

去年，安徽高速的營收規模超過了682億。

其中，收入貢獻最大的，還是公路橋樑運營業務收入，佔比將近36%。

它的房地產業務收入70億，營收佔比一成左右。

這次在上海拍下閔行地塊的安徽省高速地產集團有限公司，是安徽高速旗下地產業務的核心平臺。

過去很長一段時間，安徽高速的地產業務，主要集中在安徽省內，尤其是合肥。

2022年，高速地產的銷售規模127億，其中合肥一個城市，就賣了102億。

在房地產業務上，安徽高速向東挺進，跨省到上海搶地，是從三年前開始的。

早在2013年，它曾經花了11個多億，在上海嘉定區搶到了一塊地。

這塊地被開發成了安高·東方御府，並在2016年建成交房了。

但此後的八年時間裡，安徽高速就從上海樓市淡出了蹤跡，幾乎再無出手拿地。

一直到2021年，它又捲土重來了。

那一年，安徽高速一出手，就在青浦區接連拿下了兩塊地，總地價超過31億。

到了2022年，它在上海拿地的胃口，變得更大了。

安徽高速拍下了位於浦東新區的一塊地，總地價超過50億。

當時，跟它一同報名參拍的，還有其他六家開發商——招商蛇口、保利地產、中國鐵建、金茂、廈門建發、廈門象嶼。

但最後，都敗在了安徽高速手下，一舉摘牌。

這塊地樓面價不到4.3萬/平米，新房限價7萬/平米。

地價與房價之間，每平米有兩三萬塊錢的價格差，利潤空間相對充足。

安徽高速將其開發成了安高·申宸院，去年八月份開盤入市。

申宸院的開盤價，與周圍二手房價格存在倒掛，買到就算賺到。

於是，項目一開盤，就遭到了上海人民扎堆哄搶——

一期推出來的322套房，吸引了1192組客戶認購，開盤當日售罄。

二期加推了308套房，吸引了1091組客戶認購，又是開盤當日售罄。

這兩次開盤，平均算下來，有三四組客戶在搶一套房。

十一弟查了下，按照安徽高速的銷售計劃，申宸院在今年就能清盤了，總銷售額80億。

通過快週轉策略，安徽高速在申宸院項目上嚐到了甜頭。

它在上海拿地，就更激進、更大膽了。

去年，閔行、楊浦、嘉定、青浦掛牌的幾塊地，起拍價都在幾十億以上，報名企業裡都有安徽高速。

無一例外，地塊爭搶太過激烈，觸及最高限價轉入搖號環節，安徽高速運氣稍微差了一點，沒能中籤。

看來，最後能阻擋安徽高速在上海拿地的，也只有搖號機裡翻滾的乒乓球了。

加上這次拍下的閔行地塊，短短三年時間，光是拿地，安徽高速就已經在上海砸了136億。

在上海樓市，安徽高速拿地總價越來越高，投資越來越大。

實際上，它的主營業務裡，並不靠房地產來支撐營收和利潤。

去年，安徽高速營收規模超過682億。

其中，公路橋樑運營業務收入245億，佔比36%；房地產業務收入70億，佔比10%。

它的公路橋樑運營業務毛利率，超過了45%，遠高於房地產業務的21%。

十一弟算了下，去年，安徽高速的整體毛利潤154億。

其中，公路橋樑運營業務毛利潤111億，利潤貢獻72%；房地產業務毛利潤15億，利潤貢獻10%。

也就是說，作爲主營業務，公路橋樑運營貢獻了安徽高速的利潤大頭。

而之所以要在上海大舉搶地，是因爲它背後扛着一個巨大的任務——

“5355”奮鬥目標。

到2025年，安徽高速的資產規模要達到5000億，完成投資3000億，非路產業利潤貢獻率超過50%。

十一弟看了下，在安徽高速的主營業務裡，除了公路橋樑運營與房地產，還有燃油購銷、建築施工、工程勘察設計及諮詢服務、工程材料銷售、道路物流等上十類業務。

但是，無論是營收，還是利潤，跟房地產業務相比，這些業務不成規模，很難拉動實現它的增長目標。

比如，燃油購銷業務在去年的收入規模，超過了96億，比房地產業務更高。

不過，它的毛利率僅爲7%，遠低於房地產業務。

建築施工業務、工程勘察設計及諮詢服務業務的毛利率，達到了23%、59%，要高於房地產業務。

但這兩項業務的營收規模，分別只有20億、14億，又遠低於房地產業務。

目前，安徽高速的資產規模4111億，非路產業利潤貢獻率大約28%。

到明年，若要實現資產規模達到5000億、完成投資3000億、非路產業利潤貢獻率超過50%的增長目標，公路橋樑運營業務之外，就只能靠房地產了。

而留給安徽高速兌現目標的時間，已經不多了，必須抓緊大幹快上了。

在上海，一塊地動輒都要幾十億的土地款，帶來上百億的銷售額。

一咬牙、一跺腳，大手筆搶下幾塊地，很快就能把企業的資產規模、營收體量滾大起來。

如果房地產都不能拉動安徽高速的資產和利潤增長，其他業務就更別提了。

扛着最遠大的任務目標，當然要選擇最快速的捷徑。

畢竟是在體制內，選擇總是大於努力。