8億股權收購案落幕 首開融創福州榕耀之城分合前路

觀點網 籌劃多時的8億元收購案，終於落下帷幕。

1月2日，首開股份與中航信託簽訂了正式收購協議，收購中航信託所持有的寧德融熙置業有限公司67%股權及相關債權，本次標的資產收購價格爲8億元人民幣。

兩天之後，相關工商變更登記事項已完成，同時首開股份取得寧德市蕉城區市場監督管理局換髮的《營業執照》。

從去年8月初披露收購計劃至今，這場持續了近半年時間的交易終於靴子落地。牽扯其中的，不僅有“京城地主”首開股份，更有地產圈“話題製造機”融創中國。

首開、融創角色

故事要從2020年說起。

當年2月27日，福州舉行2020年第一次土地拍賣活動，58號競買人首開股份以底價29.59億元競得福州宗地2020-08號，樓面地價10280元/平方米。

面對這個近288畝的巨型地塊，首開採用了一以貫之的聯合開發策略，拉來了當時銷售躋身行業第四位的融創中國。

從天眼查查詢發現，2020年6月29日，融創中國通過寧德融熙置業有限公司（彼時爲融創中國全資持有）正式入股上述地塊的項目公司福州首融房地產開發有限公司，首開股份持股58%，融創透過寧德融熙持股42%。

首開仍舊持有大部分股權，但按照彼時市場消息，地塊由融創負責操盤，建成後物業公司亦由融創服務負責。

融創入股之後，項目開發和推廣節奏加速，不到三天時間備案名正式確認爲“雲洲郡”，推廣名確認爲“首開融創榕耀之城”。

一切看似按部就班、風平浪靜，背後實則暗流涌動。

據瞭解，2020年8月5日，爲了融資需求，融創中國將寧德融熙部分股權質押給了中航信託。

這本是開發商前融階段最正常不過的操作，可誰又能料想到，在政策收緊、融資困難的大背景下，融創中國迎來了最艱難的時期。

2021年10月，融創暴雷，資金鍊危機之下，寧德融熙再次成爲交易桌上的展品。從股權變更情況來看，同年12月3日，融創中國正式從寧德融熙當中退出，轉由中航信託全資持有。

不過，按照融創2022年8月披露的公告來看，寧德融熙100%股權登記股東爲中航信託，但其中33%股權爲中航信託代福州衡越(融創的間接全資附屬公司)持有，剩餘67%股權則因融創中國與中航信託的投融資安排，於8月才正式轉讓給中航信託，交易代價同樣是8億元。

彼時，融創中國在公告中就提到，上述出售預期將虧損9319.2萬元，出售事項所得款項將全部支付給中航信託，用於解決融創與中航信託的債務問題。

而中航信託所謀並非項目股權，款項回收、債權變現纔是真正目的。

於是，剛剛從融創中國手中拿到67%的寧德融熙股權及1402.14萬元債權，中航信託又找到了首開股份。

同一天，首開股份發佈另一則公告提到，有意以8億元的代價，接手中航信託所持寧德融熙67%股權及債權。

而今，籌謀多時，分了幾步走的這場交易案終於落下帷幕。

最新消息顯示，1月2日，首開股份與中航信託簽訂了正式收購協議，1月4日相關工商變更登記事項已完成。

自此以後，融創僅擁有寧德融熙33%股權，項目公司不再並表，而其透過寧德融熙於榕耀之城當中所持股份由42%降至13.86%，首開持股比例將從58%升至86.14%。

持股比例的提升，將進一步強化首開股份對於榕耀之城項目的管控，從而保障項目後續開發、銷售、運營等工作的推進。

首開的收購爲操盤，融創的出售爲清債，而中航信託更像箇中間人的角色，一場看似簡單的交易，摻雜與交織着許多利益博弈。

榕耀之城前路

福州是首開股份京外佈局的最重要一棋，從2010年落子至今打造的項目超過20個，而“榕耀之城”作爲TOD大盤，首開似乎欲藉此再創奇蹟。

反觀融創，2018年纔來到福州，開始書寫與這座城市的故事，顯然亦希望借“榕耀之城”深深紮根。

2022年初，融創迎來流動性危機，首開在行業大勢之下利潤驟降八成，同樣都在壓力之下。

彼時，拿地兩年的榕耀之城終於獲得了預售證，正式面向市場。

1月11日，榕耀之城取得首張預售證，五天之後正式開盤，配置了65平方米、79平方米、89平方米多種戶型，共計推出336套房源。

按照當時的市場消息，項目備案均價爲2.83萬元/平方米，但銷售案場推出了總價優惠5000元、開盤優惠3%，認籌優惠1%、按時簽約優惠1%等促銷活動，計算下來銷售均價約爲2.2萬元/平方米。

因可選擇戶型較多、且促銷優惠吸引，開盤現場可爲熱鬧非凡，到訪千人、久違的“搶房大戰”……根據市場信息，項目首開去化超90%。

緊抓市場熱度，榕耀之城在2022年1月29日、2022年7月14日、2023年5月9日，分別獲得三張預售證。

但首推爆火之後，榕耀之城的反響有所下降。

觀點新媒體查閱福州市不動產登記和交易中心發現，四次預售許可證共計獲批765套房源，總面積6.16萬平方米，預售住宅套數761套，總面積6.14萬平方米，推出的主力戶型除65平方米、79平方米、89平方米戶型外，還包括112平方米的4室2廳2衛項目。

截至2024年1月6日，項目共計售出542套房源，售出面積4.32萬平方米，去化率70.12%。

從第三方平臺獲取的消息發現，目前榕耀之城的均價1.8萬元/平方米，較首期開盤備案價格下降36.4%，較銷售均價下跌近兩成。

榕耀之城項目銷售向觀點新媒體表示，目前精裝房項目價格在1.8萬元/平方米左右，毛胚房均價1.6萬元/平方米，具體看不同的樓棟和樓層，還能再申請優惠。

對於榕耀之城的高開低走，市場似乎並不意外。

一方面，2022年全年，福州市五城區新建商品房銷售58411套、面積386.47萬平方米。這一數據相對2021年可謂是跌幅明顯。其中，僅商品房銷售套數便較2021年的8.38萬套減少了2.5萬套。

2023年前11月，福州全市商品房累計共成交43507套，其中，福州五區住宅累計成交15316套。

另一方面，榕耀之城項目所處區位、配套方面，有市場人士認爲，三環外螺洲板塊算是郊區大盤，雖有三條地鐵線路，但最近的地鐵5號線不進入市區，能夠抵達市區的1號線、4號線直線距離將近1公里，“TOD”甚是雞肋。

其次，項目位於三環以外卻無江景優勢，且周邊生活配套、商業配套並不成熟，後期主要依賴自身商業配建滿足日常所需，優勢並不明顯。

再者，周邊擁有大量次新二手盤，更有不少安置房項目，對未來售價會帶來一定的衝擊。

不過，此次收購完成之後，首開股份奪回榕耀之城的操盤權，且隨着項目控制權進一步集中，對於項目後續的推盤節奏、營銷策略或能擁有更高的自主權。