“61億日光”一炮打響，成立三年的地產新貴闖局豪宅賽道

一家剛成立不到四年的房企，最近在上海樓市中賺足了話題。

6月初，上海“宸嘉100嘉佰道”樓盤迎來開盤，422套房源獲1000組認籌，最終2小時內去化完畢，單盤吸金超61億元。

雖然該項目所在的長風板塊，算是普陀區的“地段天花板”，但並不是傳統的上海豪宅片區。宸嘉100嘉佰道共計有60多套建面260平方米、360平方米的戶型住宅，總價區間在3000萬-4000萬級別，甚至還有5套總價5000萬-6000萬的頂豪產品，此前業內並不看好宸嘉100嘉佰道與濱江大平層的“同臺競技”，認爲其頂豪產品去化存在難度。

但最終宸嘉100嘉佰道順利售罄，刷新了長風板塊的高端住宅銷售紀錄。

年輕的房企宸嘉發展，在其官微中高調宣佈： “61億日光，宸嘉的奇蹟剛剛開始。”

在許多老牌房企紛紛收緊投資的這輪地產週期中，宸嘉發展接下了陽光城、泰禾、福晟等房企做不下去的項目，瞄準一二線城市的核心地段，接連推出大平層產品。這家房企究竟有何來頭，未來會否成爲豪宅賽道的新生力量？

與險資國華人壽聯繫緊密

根據其官方介紹，宸嘉發展集團有限公司於2020年11月在香港成立，內地總部位於上海。除了主業不動產投資開發，還涵蓋代建、商業運營及物業管理三大業務板塊。

成立短短三年多時間，宸嘉發展的在售貨值已超幹億，在上海、深圳、武漢、長沙、成都、南京、紹興、福州等城市共佈局十餘個項目，其中上海項目最多，達到5個，包括虹口區北外灘項目、普陀區桃浦項目、崇明區東灘醫養項目、靜安區嘉佰軒項目、普陀區長風項目；在深圳，宸嘉發展則有三個舊改項目，分別是龍華區大布頭項目、龍崗區述昌圍項目、寶安區翻身項目。

據企查查，宸嘉發展集團有限公司註冊資本一億元，法定代表人、總經理爲郭斌，執行董事爲崔帥，監事樑飛，財務負責人畢雪嬌。該公司爲香港註冊的企業“宸嘉發展有限公司”100%持股。

而根據中國香港特別行政區公司註冊處資料，第一財經記者獲悉，宸嘉發展有限公司爲一家未上市私人公司，公司董事一欄只有一名自然人崔帥。

知情人士透露，崔帥、樑飛、郭斌均爲“中海系”職業經理人，曾在中海的華東區域就職。

從查冊情況看，這家發展勢頭強勁的房企背景頗爲神秘。

不過，宸嘉發展能在三年多時間裡獲得十餘個項目，其背後“金主”倒是非常明顯——宸嘉發展的大多數項目都來自於險資國華人壽。

在宸嘉發展對外公開的14個項目中，有多達8個是代建項目，而這些項目的業主方基本都是國華人壽。比如位於上海北外灘的國華金融中心、位於上海桃浦的國華人壽上海普陀國際康養中心以及國華人壽崇明國際康養中心都由國華人壽交給宸嘉發展操盤。

在武漢，國華人壽投資80億元建設長江新城康養綜合體，也是交給宸嘉發展代建；宸嘉發展在武漢的豪宅項目“武漢宸嘉100嘉佰道”，則來自於2021年國華人壽子公司國升置業的項目股權出讓。

公開信息顯示，國華人壽保險股份有限公司成立於2007年11月，總部位於上海市，註冊地湖北省武漢市，註冊資本48.46億元，是由原中國保險監督管理委員會批准設立的全國性、股份制專業壽險公司。截至2023年末，公司總資產近3000億元，淨資產超260億元。

國華人壽法定代表人爲劉益謙，2024年3月25日，胡潤研究院發佈《2024胡潤全球富豪榜》，劉益謙以345億人民幣財富位列榜單678位。2014年，在香港蘇富比一場拍賣會上，百億富豪劉益謙以2.81億元的港幣拍下明成化鬥彩雞缸杯，曾轟動一時。

如果國華人壽確實是宸嘉發展的背後關鍵關聯方，那就不難理解宸嘉發展近年來“逆週期而動”的一系列行爲。

2021年以來，隨着房地產大週期的下行，已有十餘家房企退市，不少民營房企也在土地市場上銷聲匿跡。不過，近年來險資一直在加碼投資房地產。

中國保險行業協會披露的數據顯示，僅2023年，就有平安人壽、泰康人壽、友邦人壽、太保壽險、中郵人壽、建信人壽、海保人壽等多家險企都披露了大額不動產投資公告，主要涉及商業辦公不動產、產業園區不動產和自用型的養老社區不動產項目。

在房地產江湖，險資一直是不可忽視的力量。2006年前後，資金實力較強的保險機構開始試水房地產，至今險資投資房地產已有近20年曆史。多年來，險資握有天量資金，有較強的保值動機和盈利動機，而房地產行業則對資金有巨大需求，雙方相輔相成。

在住宅開發較爲賺錢的年份，儘管監管層規定險資不得直接從事房地產開發建設，但仍有險資通過與房企合作介入地產開發，成爲房企背後的隱形資金方，而房企則扮演操盤方角色。

近年來，隨着房地產市場步入深度調整期，不動產價格不斷下行，利好手握資金的險資入場抄底，不動產投資在險資的資產配置中，日益佔據重要位置。

特殊時期吃下一衆閩系房企項目

過去，一家成立僅三年的房企要打造頂級樓盤，那簡直是天方夜譚。

在土地市場火熱的年份，光是想要拿下適合打造豪宅的核心熱門地塊，就要在土拍中殺出重圍，年輕房企甚至連土拍入場券都拿不到。一不小心拍地溢價過高，賬都算不過來，多少房地產“老炮兒”都折戟於此。

恰恰是房地產下行期，讓宸嘉發展這類房企找到了機會，接盤資金鍊緊張的房企項目是其土儲擴張的重要路徑。

把時間撥回到三年多前，閩商林騰蛟的上市房企陽光城年銷售額超過2000億，正要在高端住宅市場大展拳腳。2021年6月，陽光城拿下長沙月亮島核心地塊，該地塊擁有一線江景，距地鐵4號線湘江新城站直線距離僅約300米。但當年年底，陽光城債務爆雷，該項目遲遲未動工。

次年5月，宸嘉發展接手項目，改案名爲“嘉臣道”，推出戶型面積180平方米、220平方米、260平方米的江景大平層。

如今已經淡出地產江湖的閩系房企福晟，曾以土地併購能力聞名業界，攬下1000多億地產開發資源及三四千億舊改資源，其中粵港澳大灣區舊改項目被稱爲福晟手中“最肥的肉”，但2019年其資金鍊斷裂。2019年9月，國華人壽旗下的上海霽達投資管理中心（有限合夥）接盤了深圳福晟地產有限公司65%的股權，成爲控股股東。

2020年11月宸嘉發展成立，次年2月，深圳福晟地產發生股權變更，上海霽達退出股東之列，宸嘉發展（深圳）持股數量變更爲65%。

目前，宸嘉發展操盤曾屬於福晟的三個深圳舊改項目，分別爲龍華區大布頭項目、寶安翻身項目、龍崗述昌圍項目，其中龍華大布頭項目拆除範圍用地面積超過18萬平方米，寶安翻身項目總佔地面積達到20萬平方米，龍崗述昌圍項目拆除範圍用地面積也超過了16萬平方米。據第一財經記者統計，宸嘉發展深圳三個舊改項目總建築體量將會超過380萬平方米。

在長三角，宸嘉發展還通過接盤閩系房企泰禾的項目進入南京核心城區。從2021年起，泰禾也深陷債務危機，其手中的南京市秦淮區路子鋪地塊原定於2020年10月首開，但時間一推再推。該項目包含一棟辦公樓（地上19層、地下1層）、一棟酒店式公寓（地上24層、地下1層）、一棟商業樓（地上5層），距離南京地鐵3號線卡子門站約500米，地理位置優越。

2023年2月，南京市秦淮區住建部門回覆市民諮詢時稱，泰禾公司已經退出該項目，目前項目由上海國華人壽集團開發建設。隨後該項目工地圍擋上便換成了“宸嘉發展”標識。

在成都，2022年年底宸嘉發展接盤了“三易其主”的阿瑪尼藝術公寓。早在2006年，融通世紀拿下錦江區三官堂住宅地塊，拿地之後遲遲未動工， 2010年才正式動工，之後又整體轉讓給了合展集團。2013年，門裡集團進場，高價獲得了阿瑪尼集團的相關授權，2015年推出售價5萬一平方米的阿瑪尼公寓，價格站上了成都樓市的金字塔尖。不過，項目一直沒能完全去化，還經歷了交房維權和施工停滯，2022年宸嘉接手後改名“嘉佰道”。

從併購標的來看，宸嘉發展偏愛核心城市的核心地段，產品線以豪宅大平層爲主。

隨着中國房地產市場逐步走入存量時代，在新建商品房市場剛需住宅漸趨飽和，許多研究機構認爲未來改善型需求將主導新房市場，豪宅賽道仍有巨大潛力。錯過了房地產的“黃金”與“白銀”時代後，宸嘉發展顯然想直接切入豪宅賽道。

在上海，“宸嘉100嘉佰道”之所以能一炮打響，與其營造的奢華、藝術形象有極大關係。該項目中，就算是起步級的小戶型也採用了百朗新風、東芝中央空調、威能通鋪地暖三大件還有，還配備了價格數萬元一個的THG龍頭花灑，以及美諾三件套（油煙機、兩眼竈、洗碗機）、漢斯格雅廚房水槽等。項目外立面採用了大寬幅的超白玻落地窗，搭配香檳金的鋁板，外立面用材在上海10萬元/平方米級別的項目中也非常突出。項目地下車庫更是堆疊了石材、鋁板、進口波紋玻璃等奢華用料。種種跡象顯示，宸嘉發展要做豪宅賽道的強勁闖局者。