5只REITs持有份額即將解禁

每經記者：任飛 每經編輯：葉峰

6月7日，首批公募REITs成立已滿3年，東吳基金在6月7日發佈公告稱，旗下東吳蘇園產業REIT部分基金份額即將解除限售。

此次解除的限售類型爲原始權益人及其同一控制下關聯方戰略配售限售，按照該類投資者戰略配售比例超過20%的自上市之日起不少於36個月規定，爲行業內首次解禁。

Wind統計顯示，首批上市的9只公募REITs當中，博時、平安、中航、浙商、東吳基金旗下產品解禁日期臨近，均爲今年6月21日。不過，對應上市基金髮行價格來看，截至6月7日收盤，上述REITs的場內價格均處於“破發”。

首批REITs共9只產品

2021年6月7日，公募基金首批REITs成立，共有9只產品。截至2024年6月7日，首批REITs的原始權益人持有份額即將解禁。

6月7日，東吳基金髮布公告稱，旗下東吳蘇園產業REIT部分基金份額即將解除限售。具體爲蘇州工業園區建屋產業園開發有限公司、蘇州工業園區科技發展有限公司、蘇州工業園區經濟發展有限公司合計持有的20%基金份額。這些均爲原始權益人及其同一控制下關聯方戰略配售份額。

也就是說，當年在REITs基金髮售時屬於戰略配售份額的一部分即將解禁，按照基金合同的規定，各家基金公司都有相同的表述，即對於原始權益人或其同一控制下的關聯方參與基礎設施基金份額戰略配售的比例合計不得低於該次基金份額發售數量的20%，超過20%的自上市之日起持有不少於36個月，對於基礎的20%持有份額將不少於60個月。

因此，原始權益人持有的份額當中，至少要有20%的持有底倉並且有較長的持有時間，但超過的部分可以按照規定時間進行解禁。本次公告的解禁類型就屬於超過20%的部分，且首批其他公募REITs當中也有出現這類持有人限售份額解禁的情況，爲行業首次。

Wind統計顯示，首批9只公募REITs的上市時間均爲2021年6月21日，且已經有5只REITs的原始權益人持有份額即將解禁，分別是博時蛇口產園REIT、平安廣州廣河REIT、中航首鋼綠能REIT、浙商滬杭甬REIT以及東吳蘇園產業REIT。

三年來收益率均爲負數

從近期即將解禁原始權益人持有份額的REITs來看，其場內的價格依然處於“破發”的狀態，截至6月7日收盤，前述5只基金3年來的區間收益率均爲負數。

Wind統計顯示，截至6月7日收盤，博時蛇口產園REIT報收1.942元/份，基金的上市發行價格爲2.31元/份；平安廣州廣河REIT報收9.605元/份，上市發行價格爲13.02元/份；中航首鋼綠能REIT報收13.191元/份，上市發行價格爲13.38元/份；浙商滬杭甬REIT分別爲8.555元/份，上市發行價格爲8.72元/份；東吳蘇園產業REIT分別爲3.220元/份，上市發行價格爲3.88元/份。

可見，這些即將在6月21日解除限售的基金到目前爲止依然處於“破發”狀態。根據這些REITs當時的發售公告，所有類型的投資者均需要按照認購價格計算，也就是按照首發上市的價格計算認購費用，因此，此時減持賬面回報大概率不佳。

事實上，首批公募REITs的底層資產大多都與產業園項目相關，但在過去三年，有部分時段的經營受到外部事件的較大影響，二級市場的走勢出現較大分化，產業園項目的發行端也已經按下暫停鍵很長時間。即便今年以來的地產股行情讓相關REITs的價格有所提振，但總的來看，這些REITs在場內依然缺乏資金的長期關注。反倒是消費類REITs以及保租房REITs近期接連迎來上新與擴募的消息。