3月百強房企銷售環比漲超9成，開發商對市場不敢樂觀

適逢“金三”傳統營銷旺季，房企推盤積極，市場供應倍增，疊加政策利好釋放，百強房企銷售業績在剛剛過去的3月份有所改善。第三方研究機構克而瑞數據顯示，3月單月，百強房企實現銷售操盤金額3583.2億元，較2月環比大幅提升92.8%。

具體來看，有逾八成百強房企實現單月業績環比增長。億翰智庫提供的數據顯示，以全口徑計，TOP50房企中，3月銷售額環比下降的僅有7家，多數房企的環比增幅在50%以上，其中，中海地產、綠城、華潤置地、招商蛇口、建發、越秀地產、華髮等的銷售額環比上漲了100%以上。

值得一提的是，中海地產3月單月實現全口徑銷售金額412.1億元，位居百強之首，創近一年來新高。這是由個別項目熱銷所致。3月28日，位於上海新天地板塊的中海·順昌玖裡開盤，由於項目存在價格倒掛，被購房者追捧，當日去化率98.5%，貢獻業績196.5億元，且刷新了全國商品房單次開盤最高銷售紀錄。

即便拿下了這樣的好成績，相較於去年3月，中海地產的銷售額仍下降了4%。而這已是百強房企中同比較好的表現。

據億翰智庫數據，TOP50中，3月單月，僅有3家實現同比增長，另有超過半數企業則同比降幅超過50%，整體呈普降態勢；其中，保利發展、萬科、招商蛇口、濱江、龍湖、越秀等頭部房企的同比跌幅也在40%以上。

由此來看，相較於去年，今年的“小陽春”實則成色不足。據克而瑞數據，百強房企3月的銷售規模實際上處於歷史較低水平，是2019年以來的最低值，同比降幅爲45.8%。

銷售業績的長期低迷，導致房企整體規模在今年依舊在大幅縮水。1-3月，百強房企的銷售金額同比降幅達47.5%。同時，以全口徑計，銷售金額超百億的房企僅有20家，遠低於2023年同期的40家、2022年的47家。

對於2024年的市場走勢，多數房企都保持較爲謹慎的態度，尤其是經過了前兩月的低位運行，企業對全年市場的信心略顯不足。

美的置業執行董事兼副總裁王全輝表示在近日的公司業績會上就明確，目前市場還在持續下行，1、2月份下行了50%以上，整個市場還處在持續觸底的過程。

龍湖管理層也表示，從去年以來，一系列高槓杆企業的出現，影響了購房者的購房信心，需要時間進行修復。2023年疫情後，整個經濟還沒有完全恢復到疫情前的增速，居民的購房意願、負債意願仍然還處於恢復的過程。

在這樣的背景下，曾經爲幾乎每家房企都津津樂道的銷售目標、銷售規模，近兩年來提及的次數逐漸減少。事實上，在今年的業績會上談及2024年的銷售目標時，除越秀地產、美的置業外，其餘上市房企鮮少提及具體銷售目標，大多判斷將維持在近年平均水平。中指院認爲，這一變化說明房企不再唯“銷售金額”論，提升簽約回款率，以優質項目修復毛利率。

從市場層面來看，儘管3月較2月的低谷出現大幅反彈，但絕對量仍處於相對低位。克而瑞數據顯示，重點30城新房的供應環比倍增、同比腰斬，成交環比大增92%，但仍不及去年三季度和四季度的月均表現；整體來看，一季度累計同比下降52%，降幅持續擴大4個百分點。

不過，一線城市市場的修復程度顯著好於二三線。據克而瑞，一線城市的新房成交量環比增幅爲147%，高於二三線83%；同時，一線城市的新房成交量同比降幅46%和累計同比降幅44%，均低於二三線。

業內預計，隨着供需兩端政策的持續優化，4月市場成交總量規模或將延續弱復甦走勢。

事實上，3月份以來，監管層不斷在釋放穩市場的積極信號。3月初，兩會《政府工作報告》爲房地產定調，重點提及要標本兼治化解房地產風險、加快構建房地產發展新模式、滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求等內容，並明確提出要“優化房地產政策”；同時，監管層還強調，在穩市場方面，要因城施策、精準施策、一城一策，“現在已經充分賦予了城市調控的自主權，城市政府就要扛起責任”。

在地方上，3月份以來亦是釋放各類積極優化的政策，包括杭州全面取消二手房限購，北京取消離婚購房年限限制；上海、深圳調整優化“70/90”政策；佛山、蘇州、貴陽等多地進一步優化公積金貸款政策等等。

克而瑞認爲，核心一二線城市在政策利好下或將迎來點狀復甦；而三四線城市成交規模則將延續築底行情。