34.1億接盤上置一項目51%股權及債權：上置“退房”中的中崇投資身影

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

房地產下行週期，房企通過轉讓項目公司股權實現債務置換的案例逐漸增多。

4月8日，上置集團有限公司（01207.HK，簡稱“上置”）宣佈重大出售事項，涉及出售上海金心置業有限公司（簡稱“上海金心”）51%的股權及相關債權權利，接盤方爲項目合作方中崇投資集團有限公司（簡稱“中崇投資”）旗下的中崇濱江，總代價爲34.1億元（人民幣，下同）。

中崇濱江早已持有上海金心49%股權。很顯然，上置通過轉讓控股權及債權，實現全部退出。

上海金心的主要資產爲位於上海黃浦區大興街第717–719號的一幅土地，計劃開發高端住宅及社區商業物業。

一名分析人士表示，從股權結構來看，上置將項目股權及相關債權轉給項目合作方中崇投資，主要原因在於其自身資金鍊的斷裂。儘管手握上海市中心優質項目的話事權，但由於母公司已出險，項目公司融資也會受到限制，不利於項目開發。此時通過股權出讓，既能讓合作方中崇投資盤活項目，也可解決上置的債務逾期問題。

這名分析人士指出，在房地產下行週期內，出險房企往往會同時轉讓項目公司的股權及債權，實現降槓桿，受讓方則不需要付出鉅額資金，並可以通過再融資繼續啓動項目。

上置脫身舊改項目

上海金心的主要資產爲舊改項目“華府一號”，以江陰街爲界分成南北兩地塊，佔地面積約3.7萬平方米，規劃5棟高層住宅、1棟200米商辦綜合樓，總建築面積約12.58萬平方米。目前，該項目尚處於土地徵收階段。據上置方面透露，項目預計將於2026年取得預售證。

由於是舊改項目，早年間的拆遷困難重重，債務問題也由來已久，併成爲拖垮上置資金鍊的直接因素。

上置很早就獲取了該項目，2016年，上置將其間接持有的項目49%股權轉讓給中崇濱江。但由於各種原因，項目開發進度不順，使得上置也陷入資金困局。2020年5月，上置準備將項目剩下的51%股權、股東及相關貸款掛牌出讓，苦等2個月之後最終無人問津。

爲獲取資金，上海金心、貸款人及擔保人曾訂立了一系列銀團貸款協議及相關延期協議，涉及最高本金額50億元的貸款，其中本金44.5億元已提取，利息則需於2022年3月21日到期償還。爲這一筆貸款提供擔保的正是上置和中崇濱江。

2022年3月22日，上海金心收到催款函，上置稱有可能已觸發由集團訂立的其他貸款協議的交叉違約。3月27日，因爲未能償還一筆1.815億元貸款的應計利息，上置宣佈違約。

爲了償債，上置一直考慮多項籌資活動，包括但不限於出售資產、加快收回其他應收款項及計劃股本融資。

在將華府一號的剩餘股權售出後，上置終於從這一項目中解脫出來，但這也意味着該公司土儲規模不斷衰減，住宅業務面臨萎縮。

公開信息顯示，上置將於今年4月17日召開董事會審議2023年中期業績，股票繼續停牌。此前的4月3日，上置集團發佈盈利預警，預期2023年上半年公司擁有人應占虧損將增至約2億元人民幣，較2022年同期有所上升。上置集團表示，虧損預期有所增加主要是由於儘管物業銷售、出租及經營收入較上年度有所改善，快速變現若干物業卻導致毛利率下降；及有息負債增加導致利息支出同比有所增加。

爲了還債及補充運營資金，上置最近在陸續出讓資產。更早前的2月6日，上置公佈了兩項關聯交易。上置以1537萬美元轉讓寶威國際100%股權，同時以593萬美元打包轉讓寶威國際旗下SREUS NAPA LLC的債權。在另一份協議中，上置以400萬美元轉讓卓榮7.66%股權。

接盤俠中崇投資勝算幾何

此次收購上置華府一號的中崇投資，在資本市場口碑欠佳。公司曾因過往投資及資本運作被監管部門警示，在市場低調隱身多年。此次，中崇投資及其創始人仇瑜峰因爲接盤房地產項目又重回公衆視線。

公開資料顯示，仇瑜峰生於1981年，上海人，現任中崇投資集團有限公司董事，同時也身兼上海市政協常委、上海市工商聯副主席等社會性職務。

仇瑜峰早年靠鋼貿起家，在資本市場多有投資動作，涉獵頗廣。

2017年底，中崇投資以12.41億元接盤盛譽蓮花基金後，又以二股東身份進入新黃浦核心管理層，擔任新黃浦董事長。但很快，新黃浦陷入5.18億交易合同糾紛。2021年7月30日，上海監管局對仇瑜峰、徐俊等高管採取出具警示函的行政執法，執法信息顯示，新黃浦涉及未及時披露重大合同、未及時披露重大事項的變化情況等。

根據上述警示函，2019年3月至4月間，新黃浦控股子公司欣龍新幹線與西商鋼貿簽署了17份《購銷合同》，累計合同金額5.18億元，欣龍新幹線共預付了5.14億元，結果西商鋼貿收錢不發貨，導致新黃浦損失4.64億元，其中1.6億計劃以27套動遷安置房抵債，另外3.04億元只能由新黃浦作爲壞賬處理。

這表明，仇瑜峰在任新黃浦董事長期間，該公司治理存在一定問題。與此同時，據證券時報報道，仇瑜峰還陷入與申銀特鋼的借貸糾紛中。由此可見，仇瑜峰在資本市場上的收併購口碑並不算好。

2020年7月24日，新黃浦在對上交所監管工作回覆函中披露，中崇投資在2017年11月接盤盛譽蓮花基金時，新黃浦股價爲18.12元，持股市值18.07億元，收購對價爲22.41億元（含10億元槓桿資金）；但2020年7月初轉讓給博泰城鑫時，每股已跌至6.12元，持股市值僅有7.04億元，出售對價爲8.2億元（含7.41億元槓桿資金）。

一買一賣間，中崇投資損失了14.2億元。

此次，中崇投資接盤上置34.1億元股權及債權，究竟是福是禍？目前尚沒有答案。一個背景是，今年上海兩會期間釋放出明確信號，上海將以更大力度推進城市更新，2024年將完成12萬平方米零星舊改、31萬平方米不成套舊住房改造，再啓動10個“城中村”改造項目。同時，上海將持續推動一批老舊工業區、商業商務區、風貌保護區更新改造，進一步提升城市品質。

華府一號能否藉着舊改東風重新啓動，有待市場檢驗。