2024上海樓市半年報：市場後程發力，政策效應或將持續
2024年樓市上半場落幕，樓市滬九條重磅落地，上海市中心豪宅持續火熱，二手房市場在經歷持續下行後觸底反彈，“以價換量”成爲主流。信貸繼續寬鬆政策，買房門檻大幅下調。
史詩級新政“滬九條”激活市場
5月27日，上海發佈“史詩級新政”——“滬九條”，提出調整優化住房限購政策、優化住房信貸政策、支持“以舊換新”等九條政策措施。無論是力度還是範圍，都遠超此前市場預期，對購房者釋放強烈利好信號。
上海中原地產市場分析師盧文曦認爲，在新政之後，近期上海樓市無論是新房還是二手房的成交量整體表現都相當不錯。二手房的剛需產品先熱起來，集中在300萬到500萬的價格段，那麼從新房角度來看，總價在500萬到700萬的相對來說提升的比例高一些。
“樓市的分化還在延續，尤其是遠郊區域的樓盤仍存在一些冷熱不均的情況。不過近期二手房市場較爲活躍，有不少置換型買家已經成功拋售手中房源，預計這部分客戶會成爲新房的重要買家。”
“從新房成交的表現來看，6月總價500萬元左右房源的成交量較5月有較爲明顯的增加，這說明部分二手房置換客已經入市，市場梯度置換的鏈條已經旋轉起來，有利於後續更多改善型需求的釋放。”
與此同時，滬九條規定，上海首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整爲不低於相應期限貸款市場報價利率(LPR)減45個基點(調整後，5年期以上房貸利率下限目前爲3.5%)，最低首付款比例調整爲不低於20%。
調整後的商貸：
5月18日，上海市公積金管理中心發佈《關於調整本市個人住房公積金貸款利率的通知》，上海公積金調整利率，刷新歷史新低！首套房（五年以上）下調至2.85%，正式進入“2時代”。
調整後的公積金：
新房市場豪宅走出獨立行情
新房市場方面，毫無疑問屬於豪宅的天下，上海上半年，豪宅市場走出了獨立行情。
據CRIC數據統計，今年的總價5000萬以上的豪宅成交數據，放在過去的十年裡，也是遙遙領先的。截至6月25日，上海今年上半年的一手豪宅（總價2500萬以上），總成交套數2025套。
上半年新房成交榜單
數據來源:網上房地產、上海中原地產整理
就在不久前，上海的首個風貌別墅項目中海·順昌玖裡&中海·恆昌玖裡首開，49套總價7000萬-15000萬的別墅日光。僅僅在3個月前，中海·順昌玖裡高層住宅首開日光，197億銷售額也成爲今年單盤冠軍。
同一時間，中海另一個位于徐匯濱江的新盤，232套房源，主力房源總價基本在2500萬以上，當天66.38億的住宅清盤。
今年上海豪宅市場明顯大優於去年同期，總成交套數和總成交金額量價齊漲。另外，7月份還有順昌玖裡別墅、翠湖濱江等多個豪宅項目預計入市。下半年上海豪宅供應量會很大，已入市+待入市項目有接近30多個，成交表現值得關注。
二手房成交大漲打通置換鏈條
今年以來上海二手房市場經歷了“過山車”行情，在2月觸底後，3月衝高隨後放量下跌。527滬九條出臺後，上海二手房成交激增，市場累計完成交易量爲26374套（統計口徑包括住宅、商業、寫字樓、車位等），環比增長41.1%，同比增長102.8%，這一成績創下了近三年的單月最高成交紀錄。其中有5天的日均成交量破千，6月最後三天的成交量都在千套以上。當月的成交高峰主要出現在6月的中下旬。
數據來源於網上房地產，僅供參考
總體來看，今年上半年上海二手房成交量約10.75萬套，同比去年多了近1萬多套。接下去的7-8月，雖屬於傳統的樓市淡季，不過滬九條政策還在發揮餘熱，有業內人士認爲，6月上海二手房消耗了部分購買力，7月成交量或有所回落，不過月成交量突破2萬套的可能性依然很大。
土地市場出讓規則大改
今年上半年，上海土地公開市場共成功出讓17宗涉宅用地，成交總建築面積約49.35萬方，土地出讓金總額約爲415.96億元。與2023年同期相比，出入面積94.7萬方，幾乎腰斬一半，而成交金額也下降了19.83%，出讓的地塊呈現出縮量的態勢。
回顧這些地塊表現，平均溢價率7.36%，平均樓面價51637元/㎡，共有17家房成功拿地，央國企再次佔據絕對優勢，民營房企中，僅有龍湖和大華各摘得一幅宅地。
上半年上海公開土地市場成交一覽
雖然公開市場的成交量有所下滑，但非公開市場的成交表現卻呈現出一定的增長態勢。據不完全統計，今年上半年，上海非公開市場共成交7宗公開遴選和協議出讓的地塊，出讓總面積達到20.28萬方，同比增加49.45%，總攬金約255.3億元，同比大漲152.8%。
總體來看， 上半年央企國企憑藉着在資金、開發經驗等的優勢，依然是上海土地市場的主力軍。中鐵置業、國貿和越秀成爲上半年上海土地市場大贏家，三家房企都通過聯合或獨自拿地模式，摘得2幅地塊。
土地市場分化延續，依然呈現出熱門區域的土地熱，遠郊或冷門區域地塊冷的特徵。例如閔行七寶、浦東世博、靜安中興社區等板塊的優質地塊，吸引超過10家以上房企競奪，全部進入搖號環節。而外圍地塊房企拿地意願不高，被地方國企託底成爲常態。
另一個關注的點是，今年上海土地市場對競拍規則做了2次較大調整，先是取消了執行18年的“7090”政策進行調整，大戶型將成爲未來市場趨勢。
在即將來臨的三批次土拍中，取消了土拍溢價率限制，土拍市場重新迴歸到“價高者得”的時代。與此同時，出讓規則中不再設置房地聯動價，定價迴歸市場化。