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深圳灣一號

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基本信息

開發商：鵬瑞地產

總佔地：4.608萬㎡

總建面：35.8萬㎡

產權：50年04年8月-54年8月

套數：414戶

面積：128-1700㎡1-8房

車位比：1570個1：2

梯戶比:T2/T3棟3梯2戶，T4棟2梯1戶，T5棟2梯4戶/2梯2戶，T6棟2梯4戶/2題2戶，T7棟46-54層，每層7戶，57-68層半層起售，T8棟3梯3戶，3梯2戶

交樓標準:精裝

物業：君瑞國際物業

物業管理費：13.6元

容積率：5.9

綠化：30%

入夥時間：2016年

建築類型：住宅

層高：3.5-4米

使用率：63-65%

樓層高：T1棟A16-B17層，T2棟29層,T3/T4棟18層，T5棟51層，T6棟34層，T7棟72層，T8棟28層

棟數：8棟

水電：商水商電

學校：深灣幼兒園，深圳灣小學，深圳灣中學

項目區位圖

園區環境

前排永久無遮擋看海，灣區最大的賣點之一就是海景，整個灣區永久看海的也就只有深圳灣一號。

公寓入口從地下1層或地面層圍繞住戶花園的上下客區域大堂的電梯進入。每個公寓有自己的單獨的電梯，與相鄰公寓分隔開來，以保證公寓的私密性。

高層區地下車庫入口景觀，坡道空間通過設置廊架及綠化圍合，形成富有層次、綠化掩映的地下車庫入口景觀。

車庫色調主要以香檳色爲主，通過對行車通道與停車區域的色彩對比處理室內空間關係；

貫穿車展簡潔大氣的處理手法，以線條勾勒、切割的手法來豐富裡面內容，從而形成別具特色的視覺效果。

深圳灣1號，集合了城市的最中心地段、最優質服務與最稀缺城市景觀，所有美好都接踵而至，關於頂級人居與尊享服務都在此實現。

吉尼斯和CTBUH認證世界最高音樂廳，350米天際之上傳頌天籟

以“藝術、環保、科技、人文”的理念，如同打造藝術品一般來打造地標級綜合體，以走在世界前列的科技應用，刷新城市建築高度。

深圳灣一號外立面材料採用2.4米寬幅、全景、無樑幕牆。整體晶瑩剔透，凹凸有致，具有現代化的抽象美和立體感，在夜晚燈光打開時，顯得更加璀璨。

區域價值

【深圳灣1號】作爲中國三大豪宅之一，深圳十大豪宅之一，地處深圳灣核心位置，位於深圳灣後海片區，緊鄰深圳人才公園，是深圳灣內湖的一線海景、永久看海豪宅項目。毗鄰城市主幹道、國際港口、跨海大橋，地鐵等多維交通，享有深圳灣公園紅樹林濱海長廊，華潤深圳灣體育中心及深圳灣廣場等城市設施。

深圳灣1號實拍圖

交通配套

地鐵2號線沿後海濱路從區域西面經過，設有多個地鐵站，如科苑站、登良站等，方便居民快速出行。

周邊有多條公交線路，如123、217、B602等，連接深圳灣一號與深圳各大區域。

緊鄰深圳灣口岸，方便居民出入境。

商業配套

周邊有多個大型購物中心，如海岸城購物中心、萬象城等，滿足居民的日常購物需求。

超市、便利店等小型商業設施也一應俱全，方便居民購買日常生活用品。

教育配套

多所優質學校環繞，包括北京師範大學南山附屬學校（小學部和中學部）、深圳外國語學校等，爲居民提供一流的教育資源。

幼兒園方面，周邊有北師大蔚藍海岸幼兒園、北師大附屬幼兒園等，爲孩子們的學前教育提供了多樣化的選擇。

醫療配套

周邊有多家醫院和診所，如南油醫院、蛇口醫院等，爲居民提供便捷的醫療服務。

文體配套

深圳灣公園是居民休閒散步的好去處，公園內設有多個景點，如流花山、白鷺坡等，風景優美。

人才公園位於深圳灣一號對面，是深圳的網紅公園，提供了豐富的休閒活動場所。紅樹林海濱生態公園則是一個觀賞紅樹林風光和白鷺飛翔的絕佳地點。

生態配套

周邊有多個公園和社區公園，如東濱社區公園、後海民心社區公園等，爲居民提供了豐富的休閒活動場所。

健身房、會所等休閒娛樂設施也一應俱全，滿足居民的不同需求。

部分戶型鑑賞

430平A

B戶型約436平米

958平

1、限購限售政策（參考下面表格）

放鬆限購套數：深戶家庭2+1套，單身1+1套：深戶家庭可在非鬆綁區購買2套，另外在鬆綁區再買一套；單身非鬆綁區1套+鬆綁區1套。

非深戶家庭最多1+1套：非深戶在非鬆綁區購買1套房需1年社保，鬆綁區不限購，多孩家庭可多買一套。

取消限售：商品房住宅和公寓取消限售。

取消限價：商品住房和商務公寓取消限價。

調增增值稅免徵年限5改2：個人住房轉讓增值稅徵免年限由5年調整到2年。

降購房首付比例：首套房首付比例調整爲1.5成，二套調整爲2成（深汕首套二套統一1.5成）。多孩家庭買第二套按首套算。

優化房貸政策：名下已有住房無按揭或只有一套按揭中的，再購房時貸款政策按二套算。

以下，是“929新政”的基本情況，做一些補充說明：

1、一個深戶家庭已在非核心區有了兩套或者已有一套核心區一套非核心區，現在第三套能不能在覈心區購買一套(有沒有順序要求)

答:深戶居民家庭全市總數不超過3套，其中核心區域不超過2套，這種情況下先簽合同，同時也簽署好補充協議，最終還需看相關部門最後的確認和細則，同樣深戶單身已在非核心區有1套，現在在覈心區能不能再買一套嗎，答案同上

2、非深戶的一年社保可不可以斷繳？

答:理解可以，上半年出的政策非深戶允許15個月看其中12個月即可

3、非深戶家庭有兩個未成年可以多買一套，這套是可以買核心區或者非核心區嗎?

答:是的，通知的內容沒有強調只能是非核心區，所以理解全市均可，唯一區別是核心區要1年的社保或納稅

4、深戶家庭有兩個未成年及以上可以多買一套嗎？

答:不可以，深戶家庭最多就是2+1，跟有幾個未成年小孩無關

5、取消限售是針對新成交物業還是之前不滿三年的那些存量房?

答:是全部,從10月1號起執行，通知上寫原有政策與本通知不一致的，以本通知爲準，所以是全部解除限售

6、深戶未婚 (離異、喪偶)帶一未成年可以購買全市2套+1套非核心嗎？

答:可以，這種情況也是深戶家庭

7、非深戶離異帶2個未成年的已經有核心區1套，現在還可以購買1套嗎？

答:可以，如果買核心區就需要1年社保或個稅

8、個人住房轉讓增值稅調整了爲五改二，那減免個人所得稅也是滿二唯一嗎?

答:錯，減免個人所得稅是沒有變化，依然是家庭滿五唯一

9、有兩個及以上未成年子女的居民家庭，購買第二套房可以按首套貸款，那利率是首套還是二套？

答:貸款按首套利率也是首套，特別注意如果有一套住宅+一套單身公寓兩筆貸款，此時買第二套房需要跟銀行確認覈實首付成數多少，(認定公寓爲商業性住房的銀行可做首付20%，二套利率)也可能不能貸款只能一次性。

10、有兩個及以上未成年子女的居民家庭，既然購買第二套房可以按首套貸款，那契稅也是按首套計算嗎?

答:錯，契稅是按第二套3個點計算

11、非核心區沒有社保都可以購買一套了，那就是非核心區全部放開限購可以買多套嗎？

答: 錯，不是全部放開，限購的套數依然有要求，比如非深戶單身沒有社保也只能在非核心區購買一套。

12、港澳臺及外籍人士可以買幾套?

答:這類人士購房沒有變化，只能買一套，香港人未婚可以買一套住宅;如果已經有一套單身公寓不可以再買住宅;港澳臺及外籍人士與深戶人士組織家庭名下也只能落一套住宅

13、外籍人買房需要什麼條件?

●提供護照和滿一年外籍人的工作許可證(通過掃碼顯示最近一年有效)

●如果外籍人工作許可證不滿一年，則需要同時提供在深一年以上的個稅

●如果沒有許可證或個稅，就需提供《永居證》，必須有其一

答:護照+工作許可證或者護照+個稅或者護照+永居證

2、銀行首付政策及貸款利率

商貸：深圳首套，首付比例最低1.5成，銀行貸款8.5成，貸款利率3.4%（預計本月20號將還有一波下調）

深圳二套，首付比例最低2成，銀行貸款8成，貸款利率3.8%

公積金貸款：首套貸款利率2.85%，二套3.325%

公積金貸款額度：

公積金貸款可貸額度不高於單套住房的公積金貸款最高額度。單獨申請的公積金貸款最高額度爲50萬元，申請人和計算可貸額度的共同申請人共同申請的公積金貸款最高額度爲90萬元。但是，符合下列情形之一的，公積金貸款最高額度可以上浮一定比例：

(一)使用公積金貸款購買首套住房的，其公積金貸款最高額度可以上浮20%;

(二)使用公積金貸款購買首套住房，且所購住房爲綠色建築評價標準二星級及以上的綠色建築的，其公積金貸款最高額度可以上浮30%;

(三)生育二孩及以上的多子女家庭(至少一個子女未成年，下同)使用公積金貸款購買首套住房的，其公積金貸款最高額度可以上浮30%;

(四)生育二孩及以上的多子女家庭使用公積金貸款購買首套住房，且所購住房爲綠色建築評價標準二星級及以上的綠色建築的，其公積金貸款最高額度可以上浮40%。

申請人和計算可貸額度的共同申請人申請公積金貸款前連續三年以上未提取公積金的，按照住房公積金賬戶餘額倍數計算的公積金貸款可貸額度可以提高10%。

（也就是，滿足條件的職工個人住房公積金貸款最高額度可由原來的50萬元提高至70萬元，職工家庭公積金貸款可由原來的90萬元提高至126萬元。）

3、關於存量房貸款利率

央行官宣10月31日批量下調存量房貸利率，預計平均降幅0.5個百分點左右。且多家銀行已經表示，10月12日將發佈下調細則。

深圳的首套增量房貸利率式LPR-45bp，即爲3.4%，二套LPR-5bp爲3.8%。

在深圳，若在2019年10月-2023年9月買房的業主，房貸利率執行城市下限情況下爲LPR（4.2%）+30BP=4.5%。

新政落地後，深圳存量房貸業主將有望調整至3.35%-3.55%之間。

若調降50BP，相當於普遍的深圳存量房貸利率加點調爲-20BP，與新發放貸款仍然有25BP的利差。

而且大家注意，央行公佈的下調原則強調不低於-30個基點，那說明深圳至少要下調60個點才行。

調整後，深圳的存量房貸利率不高於LPR-30BP、不低於LPR-45BP，即3.4%-3.55%之間。

但因每個月20日將進行LPR重新定價，10月20日很可能會宣佈LPR下調20bp，假設LPR爲3.65%。

深圳存量房貸業主將有望調整至3.35%-3.55%之間。

除此之外，公告內還有幾項重磅規定，劃重點：

1.若房貸利率爲固定利率的，可與銀行重新協商，按銀行目前的新發放房貸利率水平轉換存量貸款。

2.借款人可以與銀行協商重新約定存量房貸定價調整週期，最爲關鍵的是，取消房貸利率重定價週期最短爲1年的限制，可以最快速享受降息紅利。

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