155億南下掠地 這家最大膽的開發商繼續買買買

插播一條快訊：今天上午，泰禾以近31億元總價、16743元/㎡樓面價、118.4%溢價率在蘇州獲得尹山湖超高層地塊。就在一個月前，泰禾剛以30.36億元在蘇州拍下姑蘇古城地王，樓面價26032元/㎡。

2016年以來，泰禾已經新增10個項目，其中5個在華東、3個在廣東，另外在北京和福州各有1個合作地塊。算上去年12月在深圳的全國“地王”尖崗山地塊，泰禾佈局的重點是華南和長三角地區，其中華南已實現零的突破。

文/樑爽

從0到4，泰禾僅用了半年。當鎂光燈還聚焦於泰禾在深圳創下的全國“地王”紀錄時，泰禾在華南已經落下4子。

這一幕與2013年泰禾進入北京、廈門的手法似曾相似。以高溢價攻佔城池，是泰禾所熟悉的路徑。火爆的市場行情和寬鬆的融資環境，讓泰禾積極掠地，在尚處於空白的華南市場尋找下一階段的增長點。

南下掠地

就在幾天前，閩商泰禾，給深圳滾燙的房地產市場又添了一把火。

5月20日，泰禾以57.2億元總價在深圳坪山新區拿下一塊商業用地，平均樓面價1.56萬元/平。

而在去年12月，泰禾用同樣的57億元價格，從22家開發商手上搶下深圳尖崗山片區兩塊宅地，其中一塊宅地以8萬元/平的樓面價創下全國單價“地王”新紀錄。

以這塊全國矚目的地王爲起點，泰禾以迅猛的速度啓動南下的步伐。短短半年間，泰禾在深圳一城已經砸下114.2億元；加上在佛山、東莞獲得的兩個新增項目，目前，泰禾在珠三角拿地已斥資約155億元，除了深圳的全國地王，還有佛山新城的區域地王。

深圳是泰禾攻佔華南的重要城池。本站房產獲悉，泰禾正在深圳成立區域公司，未來將掌管包括廣州、深圳、東莞、佛山等城市在內的珠三角地區，目前區域公司總經理田九坡已經到位。

田九坡去年6月曾以融創中國北京公司東部區域總經理身份，與融創董事長孫宏斌一起出席融創北京壹號院的產品發佈會。資料顯示，2008年時，他還曾以首鋼融創研發副總的身份接受媒體採訪。據悉，田是做設計出身，關注技術和產品。

在區域公司組建起來以前，泰禾在華南的拿地主體是福建中維房地產開發有限公司。目前泰禾在華南已有兩個項目公佈產品類型。深圳尖崗山片區的全國地王將開發成泰禾旗下低密度別墅產品“院子”系列；佛山新城地王樓面價在“7”字頭，該片區是佛山樓價最貴的地區之一，周邊項目在售價格多數已破萬。

此外，收購80%股權而來的東莞項目，未來將建成寫字樓和公寓產品，項目處於東莞核心地段，旁邊的萬達廣場已經售罄，未來將建成寫字樓和公寓產品；而最新獲得的深圳坪山商業地未完成產品定位，有業內人士分析，如果打造成商務式公寓，在深圳限購前提下，隨着坪山交通的逐步完善，該片區的商務公寓具有一定的吸引力，1.5萬元/平的樓面價未來仍有較大溢價空間。

在廣州，泰禾也正在物色合適的商業地產項目，大約在半年前，泰禾已經傳出消息，將以以合作開發的“輕資產”方式進入廣州，打造泰禾廣場，目前項目依然在洽談中。

如果廣州項目能進展順利，泰禾最具標誌性的兩大產品線——“院子”系列和商業地產“泰禾廣場”，將在華南迅速鋪開。

攻城兇猛

用高溢價甚至不惜以“地王”來攻佔城池，是泰禾所熟悉的路徑。泰禾進入華南的方式，正是這一路徑的集中體現。

泰禾進入深圳拿地時，這座城市的房價已經持續大半年時間高燒不退。官方權威數據顯示，2015年深圳全市共成交6.6萬套一手房，同比增加近6成；成交均價飆漲近4成，達到33426元/平方米，成交金額同比增加1.3倍，超過2225億元。深圳房價領漲全國，無論是普宅還是豪宅，中心地帶或者邊遠地區，只要是在深圳範圍內的樓市產品，幾乎都被貼上了瘋搶熱銷的標籤。

在這一時機，泰禾殺入深圳。尖崗山片區是深圳的豪宅聚集地，上一次土地出讓發生在2012年，而泰禾一出馬，便一舉拿下了尖崗山片區近三年來僅有的兩個公開出讓地塊。8萬元/平的全國“地王”，分攤到兩塊地的綜合拿地成本約是6萬元/平。周邊的中海九號公館、新世界名鐫等樓盤單價在6萬至13萬之間。

恰逢內地融資市場窗口期。泰禾本月17日公告稱，擬定增98億元投入項目和償還借款，其中就有27億元計劃投入深圳尖崗山項目。

“激進拿地代表房地產開發商非常看好後市，”克而瑞分析師洪聖奇表示，“如果房價繼續瘋狂上漲，他們在槓桿作用下獲得的利潤會比別人多。”

“一般來說，如果到項目開盤的時候，土地成本佔了房價的一半以上，那麼開發利潤就非常低。舉個例子，如果現在拿的地王，樓面價等於周邊房價的話，那到項目開盤時，房價要增長最起碼一倍，”洪聖奇說，“如果漲幅達不到預期，項目的利潤空間就會減少，如果推遲開盤，資金週轉會有壓力。”

高端產品和銷售溢價能力是泰禾激進攻城模式中的殺手鐗。不論是過去首入北京、廈門，還是未來的深圳，泰禾都用“泰禾院子”迅速打開市場。在2014年房地產市場行情低迷之時，該年5月新開盤的廈門院子單天銷售近10億元；今年5月15日，泰禾南京院子開盤當天攬金超8億，目前首期已售罄，其地上成交均價高達11萬/平，銷售業績和售價都創下南京頂豪最高紀錄。

第二次擴張

作爲堅定的一線城市擁護者，此時的泰禾所面對的處境，2013年何其相似。

3年前，也是全國地王頻出的年份，泰禾離開福建大本營邁出全國化征途的第一步，以區域單價地王摘得北京孫河地塊，後來，這塊前景不被看好的地王項目化身成泰禾在北京的手張名片“北京院子”，並創下連續12個月均穩居北京別墅銷冠的成交記錄；同年拿下的廈門地王被打造成“廈門院子”後，2015年的年銷售額是36億元。

2013～2014年，泰禾圍繞“紮根福建本土，深耕一線城市”的戰略在全國迅速擴張。此後的短短4年間，泰禾從一家中國百強房企，迅速攀升至25強榜單之內。在北京、廈門、上海等地獲得的這些高溢價地塊是這一切的起點，功不可沒。

這兩年，泰禾分別斥資200億元、150億元拿地。讓泰禾董事長黃其森津津樂道的是，上述350億元的土地，到2015年的價值已經漲至700億元。過去外界對其資金鍊緊張的質疑，也隨着一線城市地價的上漲和“院子”產品的熱銷而消散。

從2014年下半年開始，泰禾有意放緩了拿地節奏；2015年下半年，泰禾借國內債市的風口降槓桿，通過發債、定增等多種資本市場融資方式，在資本市場募集了近120億元的資金以改善資本債務結構。截至2015年末，其資產負債率同比下降9.36個百分點至79.87%。

上述持續一年的調整期，被黃其森稱作“修煉內功”的過程。如今調整期已過，泰禾爲下一階段擴張儲備彈藥。他們將目光轉向擁有兩個一線城市的華南。泰禾2015年年報顯示，在其146億元的房地產營業收入中，福建區域以75.67億元營收、40%毛利率居榜首，北京區域營業收入約68億元、毛利率20%，華東區域約爲2.64億元，毛利率14%。華南板塊仍是空白。

泰禾一位內部人士表示，以深圳爲核心的華南區域，是泰禾未來規模再上一臺階，必須進入的領域。

“泰禾有自己的戰略眼光，不論是上海還是華南的地塊，都看到了別人看不到的價值。這不是賭博。只能用歷史來證明了。”