10月房市驟凍！李同榮：寒冬開始、這時間進入初跌段

房市示意圖。記者遊智文攝影

央行9月祭出第七波限貸後，六都10月交易月減12%，年減6%，今年首度出現月增率與年增率負成長，房市趨勢專家李同榮表示，寒冬纔剛開始，這股寒流會延續到農曆春節後，交易量緊縮，房仲與代銷業淪爲金龍海嘯第一排。

李同榮指出，當房市由多轉偏空初期，賣方買方同處觀望階段，交易量持續驟減兩三個月，房價纔會明顯鬆動，進入初跌期，買盤纔會陸續進場。

接着，市場價格也會因有多殺多效應而進入較明顯跌幅的主跌段，這階段就如2016年開始的殺價取量，量增但跌幅較深，最後再進入跌幅收斂的末跌段與止跌段。

不過，這一波反轉偏空後跌幅不會太深，主因是明年有降息壓力、電費調整、碳費開徵等營建通膨議題，保值心態會降低跌勢，全臺房價平均跌幅在9%-12%。

他表示，有些量大蛋殼區或商圈未成熟重劃區，跌幅會超過平均值，但也有些商圈成熟的新興地區跌幅會小於平均值，因此抗跌區與重跌區的跌幅落差會超過10%之多，自住購屋者，現階段不必過度觀望，可積極看屋，擇優而入。

李同榮指出，今年早在7、8月交易量已明顯下滑，加上10月金龍風暴影響，購屋信心懸崖式下降，10月買氣大幅萎縮，觀察六都表現，臺北、桃園、臺南影響較小，新北、臺中、高雄衝擊較大，但六都交屋潮變動較大，要觀察全年度表現比較精準。

李同榮指出，從今年1-10月份交易總量分析，六都交易量共計22萬9742棟，比較去年同期18萬9825棟，年增率達21%，其中，桃園與高雄交易較活絡的二都，臺北與新北的交易量增幅較小。

這反應在房價上也是如此，以今年第二季房價表現評論，高雄年漲18%、桃竹年漲17%、臺南市年漲13%、臺中市年漲13%、新北市年漲9%、臺北市年漲7%。

李同榮分析，若從此波多頭自2018止跌回升的近六年多頭走勢觀察，房價由2019、2020、2021由臺南領漲，2022由臺中領漲、2023由桃園領漲、2024高雄領漲，除了雙北以外，各都比價輪漲態勢明顯。

整體而言，這波六都房價漲幅表現以臺南漲幅114%居冠，臺中漲幅100%居次，高雄漲幅94%、桃竹漲幅88%緊跟其後，新北漲幅60%、臺北市漲幅44%殿後。

李同榮分析，由於第六循環在資金充裕與利率低檔的助益下，以剛需市場爲主流，換屋市場受政策干預下表現並不積極，因此交易量已明顯不如第五循環。未來市場在人口不增長，勞動力下降，以及兩代不同堂的效率遞減下，交易量要衝上40萬戶機率不大，多空分水嶺30萬戶也會往下調整。

今年因新青安效應助燃，交易量本來預期會衝破36萬戶，但在央行第六、七波連續打房壓抑下，全年交易量預期成長約12-15%，約在34.5萬棟上下之間。

七都季均價這波高點對照上波低點漲幅對照圖表。資料來源／吉家網