租下廠房爲研發 誰料“廠房”變“民用”

租下廠房打算用於生產研發，裝修完畢後卻發現，廠房使用性質變“民用”，生產無望，損失誰來擔？近日，深圳市南山區人民法院發佈一相關案例。

租下廠房后土地性質改變

要求解除合約並退還已付費用

2022年3月，A公司與B公司簽訂《房屋租賃合同》，約定A公司承租B公司名下一處登記用途爲工業廠房的物業，用於醫療器械的生產和研發。合同中明確約定，如B公司交付房屋不符合合同約定，嚴重影響A公司使用的，A公司有權單方解除合同並根據合同約定，要求B公司承擔不超過月租金額兩倍的違約金。

合同簽訂後，A公司按約定支付了租賃保證金、租金等費用，並按照生產廠房要求進行裝修。但直至裝修完成，B公司都未能提供該處物業符合生產廠房資質的消防驗收文件，導致A公司雖在廠房內辦公，卻無法辦理二次消防申報、生產經營許可等手續，遲遲不能開工生產。

2023年1月，B公司在完成案涉物業所在建築物整體消防改造後終於取得消防驗收文件，但A公司卻發現，此時該物業的使用性質已由廠房改爲多層公共建築，即該處物業無法再用於生產。A公司只能停付租金、搬遷、另尋物業用於生產。

後雙方就合同未能繼續履行的違約認定、合同解除等問題產生糾紛，A公司遂訴至深圳市南山區人民法院，要求解除合約，B公司退還租賃保證金、租金等已付費用，並支付違約金和賠償裝修廠房的損失。

B公司辯稱，A公司承租案涉物業的目的在於辦公和研發，並在最初已向A公司告知案涉物業不能進行大規模的生產。因此，案涉物業使用性質的變更不影響雙方間合同的履行。

B公司變更建築物使用性質

致A公司無法使用

本案系房屋租賃合同糾紛，爭議焦點爲合同未能繼續履行的根本違約方認定以及依據該認定結果，違約責任和損失賠償金額的承擔問題。

一、合同未能繼續履行的根本違約方認定問題。結合A公司提交的證據看，B公司在簽訂合同之初即明知A公司承租案涉物業的目的除研發辦公外兼具生產。同時，法院另向消防部門調查查明，案涉物業所在建築物消防改造的原因系B公司自行申報建築物使用性質由丙類廠房改爲多層公共建築，而多層公共建築屬民用建築，根據消防相關規定，民用建築內除了可以設置爲滿足建築使用功能的附屬庫房外，不應設置生產場所或其他庫房，不應與工業建築組合建造。

法院認爲，案涉合同約定的租賃房屋用途明確爲廠房，B公司作爲出租人應保證案涉物業具備適租性，即在租賃期限內可作爲廠房使用。但在合同履行過程中，B公司變更建築物使用性質，導致A公司無法使用案涉物業進行生產，A公司的合同目的不能實現，有權解除合同。

二、違約責任和損失賠償問題。因B公司構成根本違約，根據雙方簽署的租賃合同約定，B公司承擔相應的違約責任並賠償損失，即應向A公司退還租賃保證金，並支付相當於兩個月租金數額的違約金。

關於A公司已付費用的退還及裝修損失的問題，合同雖因B公司根本違約導致解除，但考慮到A公司確認使用案涉物業部分區域進行了辦公及研發工作，法院酌情認定A公司應按照合同約定的三分之一支付租金、管理費等費用，同時由B公司賠償A公司部分裝修損失。

綜上，法院確認雙方租賃合同解除，依法判令B公司按照合同約定，向A公司退還租賃保證金、部分租金等已付費用、支付相當於兩個月租金數額的違約金，並賠償A公司部分裝修損失。該判決已生效。

法官說法

房屋性質不可擅自改變 簽訂房屋合同需明確關鍵內容

消防連着生命，事關生產生活安全，任何單位與個人均應按照規劃用途使用房屋，不能擅自改變房屋性質、超越規劃用途使用房屋。根據民法典規定，出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，並在租賃期限內保持租賃物符合約定的用途。

在本案中，既然房屋租賃合同約定了房屋的使用用途，B公司作爲出租人就有義務保證交付的房屋可以實現按照約定目的使用。而在約定的使用用途與規劃用途不符，且系B公司自身原因導致上述情況的發生進而無法實現合同目的時，B公司構成根本違約，理應承擔違約責任。

法官提醒，出租人和承租人在簽訂房屋租賃合同時，務必明確合同條款，尤其是房屋用途等關鍵內容，避免因用途變更導致合同目的無法實現，從而引發糾紛。同時，出租方應嚴格遵守合同約定，確保租賃房屋的適租性，否則將承擔相應的違約責任。

採寫：南都記者 吳靈珊

通訊員：鍾雯 邵李鳴