專家傳真－以租還貸，地上權宅才能讓民衆買得起

民衆買不起房是當前住宅問題之核心，建議政府不妨開辦「以租還貸」新型地上權宅，讓民衆買得起房。圖／本報資料照片

內政部2024年1月15日公佈2023年（民國112年）第三季臺灣房貸負擔率爲42.25％，季增0.16％，年增1.7％，房價所得比則上升到9.86倍，高於上一季的9.82倍，顯示蔡總統的住宅政策是無用，近兩年的打房措施是無效。

賴清德即將在520就任總統，但其住宅政策是蔡規賴隨，其「住宅百萬戶政策」僅是蔡總統政策的擴充版，把包租代管加碼爲25萬戶，興建社會住宅加碼爲25萬戶，房租補貼加碼爲50萬戶，並無法解決民衆買房問題，沒有重視民衆買不起房屋的訴求。

事實上，賴總統的撒錢住宅政策比蔡總統撒得更兇，無視政府舉債與債留子孫問題，過度強調社會住宅政策，社會住宅是隻租不賣，僅滿足少數中低收入的居住需求，對多數租屋者社會住宅數量是杯水車薪，同時沒有像馬政府時代還有合宜住宅可購買，對想買合理價位住宅但沒資格租社會住宅而被迫租屋的民衆，真是情何以堪。

■建商協作推地上權公共住宅 擴大住屋供給

民衆若要買房，就需將近十年不吃不喝，臺灣民衆尤其是年輕族羣爲何躺平，沒有鬥志？中國老祖宗一句話道出原因：「無恆產則無恆心」，民衆買不起房，纔是當前住宅問題之核心，但賴總統還未察覺。

日前與高雄一位建商閒聊，問及目前營建成本已高達一坪16或17萬元以上，標榜高級住宅甚至超過25萬元，再加上土地成本，房屋每坪定價30萬起跳，新購或換屋民衆都只能望屋興嘆「買不起」。因此個人主張推動地上權公共住宅，由建商來協助政府興建地上權公共住宅，建商不必向政府買地上權，因此並無地上權利金成本。

地上權是在住宅完工後出售給民衆時，比照民間售屋持分土地設定，因此個人建議的新型地上權宅成本結構大致有建築造價、管銷費用、建商利潤與稅負，以目前造價每坪16萬元，加上4萬元管銷費用、利潤與稅賦，地上權宅若以20萬元計算，30坪房屋則爲600萬，40坪房爲800萬，加上車位100萬，因此一般民衆購屋大致在700～900萬間，假定自備款設定100到150萬，貸款550～750萬，此刻政府可以規畫「以租還貸」還款方式，鼓勵年輕人來買房。

■鼓勵銀行配合政策，可在六都先開辦

同時鼓勵銀行承貸此項政策，用租金還房貸是銀行可靠的放貸，而購買地上權宅最大缺失是無法取得投資暴利，但它是自宅可住一輩子，至少50年，不會被房東漲房租或要求搬家，更不會像社會住宅最多租六年，可以讓年輕人真正成家，更可以讓住老宅的民衆能換屋來養老，整體地上權政策要區隔過去的地上權宅在要搭配「以租還貸」纔會讓民衆感受買得起。

內政部第三季資料中六都，臺北市房價所得比本季爲12.92 倍、新北市爲15.67 倍、臺中市爲11.74倍、臺南市爲9.49倍、高雄市爲9.27 倍及桃園市8.09倍，有五都超過9倍，因此賴總統不妨在請六都市長開辦「以租還貸」新型地上權宅讓民衆買得起房。