專訪匯力基金執行總裁孟明毅：在日趨成熟的公募REITs市場中探索新資產、新業態

21世紀經濟報道記者 黎雨辰 北京報道

“海南、天津、四川、貴州、河北、黑龍江……課題組跑了20多個省市，一次次召開大型宣講會，和政府去普及什麼是REITs產品，又如何幫助地方政府與企業化解債務、形成更良好的資產負債表……”思緒回到近10年前，讓公募REITs落地中國的日子依然讓孟明毅歷歷在目。

如今，孟明毅是匯力投資基金管理有限公司執行總裁、國匯綠色能源有限公司董事長、中匯投資管理有限公司副董事長，亦是中國資產證券化論壇基礎設施專業委員會主任委員。早在博士就讀期間，孟明毅就將資產證券化作爲研究課題。成長於新經濟時代，孟明毅又進一步紮根鑽研資本市場，成爲我國基礎設施REITs領域的領軍者之一。

對金融法律框架的研究、對地方政府的溝通宣講、對資產培育的輔導協助……一方面，孟明毅帶領公司與課題團隊，長期奔走在倡導與踐行資產證券化的第一線，推動公募REITs在中國的發展落地。

另一方面，孟明毅及匯力基金也始終敏銳地把握市場風向，在投資中保持着對基礎設施投資市場風向的前瞻性與判斷力。近年來，公司將“產業驅動”理論付諸實踐，在運營過程中不懈追求產業客戶質量及現金流水平，將國際化不動產私募基金和REITs的思維模式結合到國內一級市場投資當中，在地產市場近年來大幅下行的整體形勢下，仍取得了良好的投資效果。

近日，孟明毅接受了21世紀經濟報道記者的專訪，圍繞中國的REITs市場與基礎設施投資，分享了其自身與匯力基金的諸多經歷與經驗。

爲資產證券化“補課”

2015年以來，我國經濟進入了“新常態”發展階段，主要經濟指標之間的聯動性出現背離，經濟增長持續下行與CPI持續低位運行，支撐中國經濟的房地產也進入下行通道。然而也正在同一時期，肩負着深化金融供給側結構性改革、強化資本市場服務實體經濟能力、進一步創新投融資機制、有效盤活存量資產等重任，對基礎設施公募REITs的探索已經開啓。

也正是在同一年，匯力基金團隊與國研中心共同設立REITs研究課題組，由孟明毅擔任副秘書長。課題組如一位講師，帶着國外先進市場的經驗和對中國金融市場的殷切期望，爲金融部門、地方政府與企業引航。

如今回望，孟明毅告訴記者，探索一條公募REITs中國化的道路，對行業內的許多主體來說都像是一次“補課”。其中，於法律端，這意味着幫助重新深研現行金融架構，在其中尋找合法引入公募REITs產品的“突破口”。

事實上，由於《中華人民共和國證券投資基金法》《關於規範金融機構資產管理業務的指導意見》等法律法規中存在“公募基金不得投資於非上市公司股權”的投資範圍限制，“按照現行證券法無法在國內發行公募REITs”，曾是業內的最初看法。

但在充分參考發達國家市場經驗、又與人大財經委進行了充分的研究與溝通後，孟明毅及課題組團隊發現，現行法律中其實仍存在着一條各方認可的、引入公募REITs的通道。通過建議搭建“公募基金+ABS”的架構，在對現行法律框架突破最小的情形下，公募REITs產品得以順利嵌入我國金融體系，在資本市場中合法暢行。

於政府端，意味着幫助普及專業概念，釐清資產盤活思路。由於大量的國家資產由公共部門持有，地方政府成爲課題組義務宣講工作的主體。政府的思路是什麼，又如何看待REITs產品，並最終推動當地資產進入REITs市場。

於企業端，意味着培育REITs發行意願，協助推進資產合規進程。成立以來，課題組牽頭參與了一系列REITs產品的前端輔導工作，然而孟明毅注意到，儘管市場上不乏優質資產，要使企業具備對REITs的強烈發行意願的同時，將其所持資產培育至符合發行條件，往往並非易事。

“我們經常被企業問到一個問題：銀行給我的利率很低，我爲什麼不去發債而是去發行REITs？”孟明毅向記者舉例稱，“因融資渠道本身已相對暢通，彼時許多以國企爲首的企業發行REITs的意願並不強烈，對此我們就會解釋說，公募REITs所募集的資金爲真正意義上的非債資金，融資不計入企業債務。”

此外，孟明毅表示，成爲能夠裝入REITs的底層優質資產，需要企業同時滿足資產合規、負債可控、發行規模與償還能力相匹配等多重條件。但實際上，部分企業的資產狀況複雜，如高比例重複抵押導致負債規模遠超新融資所能覆蓋的範圍，形成了歷史性的債務包袱。亦有部分企業資產存在歷史遺留的手續不全或合規性缺陷，跨越多個歷史時期，修復難度極大，導致企業難以達到REITs的發行標準。因此，發行REITs對企業而言，更像是一次全面自我審視與整改的契機，要求企業解決歷史遺留問題、補齊短板，以達到合規標準。

如今，課題組成功設計並報送的資產盤活方案已高達數十個。對於從中收穫的經驗，孟明毅指出，從事前期輔導工作，需要真切走進政府與公司，理解其需求和難處。而對於一些更爲系統性的困境，也仍需要抱有耐心，在時間中慢慢尋找或等待合適的應對與消解方式。

“例如我們希望在未來，政府各部門能夠進一步開設‘綠色通道’，爲資產證券化有關的手續辦理提供更好、更直接的協調與審批機制。”他指出。

試點三年 從零到一

2020年4月,中國證監會與國家發展改革委聯合發佈推行基礎設施REITs試點文件。2021年6月,我國第一批9只基礎設施REITs成功發行，並在滬深股市上市交易，標誌着公募REITs試點開啓新篇。

跨越最初的困境後，公募REITs在國內落地生根，規模不斷增長。2023年以來，孟明毅引領匯力基金及其投資子公司團隊，積極投身於REITs後端市場，參與戰略配售投資及二級市場交易。

“從0到1是非常難的，但是這一步已經成功邁出了。”孟明毅表示，回顧過去三年，公募REITs底層資產日益擴充，發行機制逐步成熟，發行速度顯著加快，呈現出蓬勃發展的良好態勢，背後離不開監管機構、行業人士及衆多專家學者的大力推動。

2024年以來，公募REITs再度迎來發行熱潮，截至發稿已有10只新產品上市。截至上半年末，我國已上市公募REITs合計40只，合計發行規模約1300億元。

從二級市場的收益表現來看，公募REITs市場也已走過了初期的高溢價發行、非理性上漲，歷經震盪下行再到年內企穩回升的完整市場週期。據Wind數據統計，截至7月28日，已上市的40只基礎設施公募REITs中，30只年內取得正收益。

儘管市場有起有落，機構有進有出，但孟明毅指出，經過三年的市場培育與實踐，以主流投資機構爲首的行業參與者，已經從對REITs這一創新型金融工具僅存在有限認知，到普遍建立了專業的REITs投資團隊、構建了科學完善的項目評估與投資決策體系。總體而言，理性化、成熟化始終是公募REITs市場發展的主旋律。

市場的理性迴歸，也考驗了市場參與者的心態，帶動了投資者對項目審視能力的提升。孟明毅認爲，如今留在公募REITs市場中的，已更多是真正的“中長期投資人”，其一大投資邏輯，便是會基於對宏觀政策和經濟形勢的深入理解做出投資決策，關注其背後的經濟邏輯、現金流穩定性及潛在風險，而非僅憑品牌或熱門概念盲目投資。

“我們經歷了一輪上漲，又經歷了一輪調整，其實對於整個市場參與者來講，如今大家的投資心態都會變得更加理性一些。”孟明毅表示。眼下，他認爲機構對於投資REITs市場的熱情仍在逐漸上行，未來一段時間內，每單項目的市場交易份額比例也或整體呈現上行態勢。

與此同時，孟明毅也建議探索將更多特許經營模式涉及領域納入公募REITs試點範圍，帶動REITs市場擴募擴容。包括但不限於地鐵等交通領域，體育等社會領域，人工智能算力、民用空間等新型基礎設施領域，農林領域等。

產業基建投資新風向

2011年，匯力基金將一隻首期規模40元的股權投資基金投向昆明保障房工程，也因而成爲中國保障房投資基金的開創者。自此，匯力基金圍繞一系列地產項目，始終活躍在股權投資基金領域。

而如今，中國公募REITs與房地產市場的發展與變化，也在深刻轉變着匯力基金的投資思路。

孟明毅告訴記者，目前匯力基金的項目投資已全部可以歸類爲Pre-REITs投資，即所有的投資，都會錨定日後與REITs上市存在關聯的產業領域。在他看來，如今的地產投資，應更多被視作基建投資的一部分，特別是其向“產業基礎設施投資”的轉型趨勢，已成爲市場發展的主流方向。

換言之，相較於過往對地產領域“買賣與租賃空間”的傳統觀念，孟明毅相信，與產業的緊密融合及垂直深化發展策略，更會是新時代下基礎設施的核心競爭優勢與投資價值所在。而在這一背景下，投資者也需愈發關注地產項目背後的產業邏輯，對於所投項目不僅需明確其租賃對象，還需清晰地把握其所服務產業的特性及可持續發展的路徑。

從這一思想出發，近年來，孟明毅帶領匯力基金與其旗下的平臺團隊，與運營及資金夥伴通力合作，在科技地產、新能源等優勢領域穩健發展，也對傳統高負債、高週轉、高槓杆的房地產企業轉型帶來借鑑意義。

以科技地產爲例，在2021和2022年，其帶領旗下的中匯投資先後組建專項基金，完成了北京中關村火炬大廈、上海張江展想中心兩筆併購投資，總額達數十億人民幣。

其中，火炬大廈的收購是2021年北京最大的商業不動產交易。火炬大廈位於海淀中關村清華科技園，總建築面積4.6萬平方米，主力租戶爲大型互聯網科技公司，以及人工智能領域的高科技企業，是中關村稀缺性極強、展示性極佳的標誌性建築。

展想中心則位於張江高科技園核心區，由摩根士丹利和展想集團開發，總建築面積4.2萬平方米。主力租戶爲芯片半導體、軟件研發、生物醫藥等國家及政府大力扶持產業的龍頭或獨角獸企業，並於2023年引入孵化載體運營，獲得了區級孵化器資質併爲入孵企業提供租金補貼。展想中心出租率高、租戶優質穩定，也已成爲了該地區的標誌性科技載體。

新能源同樣是匯力基金的重點佈局領域。當前，匯力基金正與多家合作伙伴進行積極洽談，後者均表達了將儲能等產業鏈環節打通，並通過REITs等金融工具進入資本市場的意願。孟明毅堅信，一系列舉措將極大地推動新能源及儲能產業的發展，爲市場注入新的活力，實現多方共贏。

“中國能源產業擁有‘集中力量辦大事’的優勢，這背後與我國的制度優勢緊密相連。全球範圍內，從光伏、風能等新能源發電到儲能技術，再到智慧能源管理等園區解決方案，中國的生產製造和創新技術能力都相當領先，也爲投資提供了廣闊的想象空間。”孟明毅表示。

不過與此同時，除了消費基礎設施以外，孟明毅也期待探索以一、二線城市的其他類型優質商業物業作爲基礎資產的REITs試點，將商業不動產REITs底層資產範圍逐步擴展至寫字樓、酒店、長租公寓、會展、酒店等優質商業不動產領域。他相信，三年前的市場“高熱”的發行生態，和現在的形勢已大不相同。此時再推動收益能力優異的商業地產進入資本市場，對於地產行業的發展，或可以起到“強心針”的作用。