珠海加速構建房地產發展新模式：打造智慧住宅，試點政府與國企統籌做地

南方財經全媒體記者馮玉怡 珠海報道

去年以來，中央多次提出加快構建房地產發展新模式，一是規劃建設保障性住房，推進“平急兩用”公共基礎設施建設和城中村改造（簡稱“三大工程”建設），另一重點是下力氣建設好房子。當前，各地已陸續圍繞未來房地產市場的新模式、新一代“好房子”進行探索。

南方財經全媒體記者梳理髮現，目前已有山東省、浙江省湖州市、重慶市、廣州市、珠海市等地出臺高品質新型住宅相關政策，這些政策主要圍繞安全與耐久、健康舒適、綠色低碳、智慧便捷、服務周全等方面展開，旨在提升居住者的居住品質，促進房地產市場平穩健康發展。

珠海市人民政府秘書長文華在6月19日舉行的珠海市開發數字化、智能化、綠色化、產業化新型住宅新聞發佈會上表示，“伴隨我國數字經濟的快速發展，珠海搶抓先機，推動新型住宅產品體系建設，大力發展智慧住宅，打造宜居、舒適、健康的高品質高標準住宅。”

打造新型住宅珠海標準

所謂“數字化、智能化、綠色化、產業化新型住宅”，就是通過集成物聯網、人工智能、大數據、雲計算、移動通信等先進技術，將智能化設備與住宅深度結合，而這正與珠海正在推進的“雲上智城”項目有機結合。

今年4月，《珠海市關於加快發展智慧住宅 提高居住品質行動方案》印發實施，提出了建立智慧住宅標準體系、打造試點示範、強化規劃建設管控、強化科技創新賦能、加大扶持力度等17項重點任務，明確將智慧住宅相關要求和支持措施列入土地出讓條件，在項目設計、施工、竣工等階段對相關單位提出相應要求。此外，《珠海市智慧住宅建設評價細則》編制工作正在開展，預計8月完成。

文華介紹，目前，高新區珠海灣項目、金灣區金灣璽項目和南屏鎮環屏西路地塊項目已確定爲珠海市新型住宅試點項目。其中，珠海灣項目正在施工，預計今年四季度開放展示區。試點項目探索融入“數字智慧社區、智慧無人機服務、社區養老、智能家居、陽光車庫、錯層大露臺”。

“無人機配送社區的成功打造，將成爲珠海全域低空經濟發展的重要節點，助力珠海早日實現‘天空之城’的戰略目標。”華髮股份人居生活研究院產品研發中心總經理李天航在接受南方財經全媒體記者採訪時表示，目前市面上已經應用的無人機投遞場景，還沒有包括在類似於陽臺空間的投遞。此次珠海在全國率先提出實現智慧住宅無人機自動投遞，在小區周邊配備佔地500平方米的無人機起降場，同時露臺設置無人機停機坪。爲此，設計配備環繞式、無干擾、三層錯層超大露臺，面積約30平方米，露臺之間“同層不可見，上下不可視”。

李天航介紹，華髮與華爲聯手，以及成立智能家居產業聯盟，通過人工智能、雲計算、大數據、數字孿生、IOC等前沿技術構建強大的數字底座，支撐提升數字社區管控平臺、數字社區服務平臺、數字家庭控制平臺、數字物管公司平臺，建設全國領先的數字化智慧社區，實現回家、離家、睡眠、起牀等36個智慧生活場景。此外，將率先推出就近建設養老公寓、將兒童的遊玩、學習區域與適老活動空間緊密結合。

與此同時，珠海亦推出建設智慧住宅的相關激勵措施，從制度上保障和激發開發商積極性。珠海市住房和城鄉建設局局長田建華表示，按綠色建築三星級標準建設的住宅項目，因採取綠色建築技術措施增加的建築面積，可不計入建築容積率覈算；用智慧住宅標準建造的商品房開發項目建築主體工程施工形象進度達到樓棟地上總層數的十分之一時，開發企業可向住房城鄉建設主管部門申請辦理商品房預售許可。

珠海市自然資源局四級調研員呂毅向南方財經全媒體記者表示，日前珠海印發《優化規劃管理助力高質量發展若干措施》，提出系列新型舉措支持住宅戶型品質提升。如將陽臺半計容比例上限由原來的15%提高至20%，且允許設置一個滿足開敞率不低於40%的主景觀陽臺不限制其進深的新規，符合一定條件的全採光住宅建築飄窗不計算計容建築面積的進深由0.6米提升至0.8米。

業內人士向南方財經全媒體記者表示，新規之下，珠海新房市場將出現產品線“升級換代”，以“綜合品質素養”較高的產品爲主力，新建商品房或將更加好賣。

探索城中村改造新模式

6月14日，珠海高新區永豐村城中村改造項目、香洲區廣生村城中村改造項目獲得合計98.7億元的城中村改造專項借款授信支持，標誌着珠海推進城中村改造決策部署取得實質性成效。

華泰證券此前發佈研報稱，全國城中村改造年投資額可能爲數千億元量級，“十四五”期間累計規模可能超萬億元。當前樓市迴歸理性，民間資本難以再像過去那樣涌入城中村。

針對城中村改造投資來源，珠海積極探索“政府主導、國企攻堅、協議收儲、淨地出讓”的城中村改造新模式。《珠海市統籌做地推進高質量發展試點工作方案》已於今年1月實施，永豐村、廣生村等作爲試點項目有序推進。

按照規定，做地主體爲珠海格力集團有限公司、珠海華髮集團有限公司、珠海大橫琴集團有限公司等市屬全資國企；各區政府（管委會）指定的區屬全資國企爲區級做地主體。

相比於以往的市場化模式城市更新，統籌舊改做地以政府和全資國有企業爲主體開展拆遷補償工作，以財政資金、國企自籌資金爲主，由原權利人和政府組成利益共享方。這意味着，珠海舊改的一二級土地市場不再像過去那樣聯動開發，其中做地階段主要由國企完成，在土地進入二級市場後，民營企業可通過招拍掛、投資合作等方式參與城中村改造。珠海選擇統籌做地推進舊改在全國也不是孤例。以廣州爲例，目前首批做地試點花地河西片區山村改造項目也已啓動。

田建華透露，“對於既有小區按智慧住宅標準要求改造，並納入老舊小區改造計劃的，優先安排使用中央財政老舊小區補助資金。接下來，如上級部門有適合用於智慧住宅的專項補貼，我們也將優先用於智慧住宅試點項目。”

當前，珠海正在穩步推進“三大工程”建設。去年9月，珠海市自然資源局印發《珠海市城市更新（全面改造）2023-2025年中長期計劃》，提出2023-2025 年內，實現城市更新固定資產投資總額450億元。計劃推進共21個城中村改造項目，總用地規模551.23公頃；通過城市更新實現供應保障性住房或人才房不少於23萬平方米；繼續推進城市之心、九洲港片區等城市發展重點片區連片改造，有效提升城市活力。