中信證券：“好房子”相關的產業投資機遇
滿足居民提升居住品質的需求已經成爲政策的主線，這不僅包括推廣現房銷售，改革房地產開發模式，更包括落實房屋養老金、房屋體檢和房屋保險制度，改善存量小區的居住品質。在政策的助力之下，我們認爲我國住房設備老舊的局面將得到改變，電梯等重要設備設施有望加速更新；房地產開發的模式有望變化，具備產品力的房地產開發企業和代建服務企業有望獲得更大競爭優勢；存量房流轉和家裝家居領域受到政策鼓勵，業務發展速度可能在整個產業鏈明顯領先；房屋體檢本身也會有利於工程評估需求的增長。我們看好“好房子”相關的產業投資機會。
▍2024年8月23日，國新辦舉辦“推動高質量發展”系列主題新聞發佈會。會上住建部表示：完善住房供應體系，增加保障性住房建設和供給；有力有序推進現房銷售，指導地方選擇新的房地產開發項目，在土地出讓時就約定實行現房銷售，結合實踐制定配套政策；研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命週期房屋安全管理長效機制。
▍“好房子”不僅靠增加營建投入，改善居住不僅靠換房。
《三中全會決定學習輔導百問》提出，居民需求從“有沒有”向“好不好”轉變，改善性住房需求增加，對提升居住品質的願望更加強烈。房地產產業作爲服務業的特徵更加明顯，對宏觀經濟的貢獻方式從增量拉動爲主轉向存量帶動爲主。並不是說，在新房營建領域不斷加大建安開支就能建造出好房子，也並不是說居民提升居住品質就一定要換房。我們相信，建造好房子包括了高品質的營建，更高頻次的房屋體檢，制度化的公區設備更新，權責明確的物業服務供給，高品質的家裝家居供給和低風險高滿意度的存量房屋流轉。我們認爲，房地產產業鏈的投資，未來將主要是聚焦“好房子”的投資，而不是傳統的開發投資、竣工交付相關的量能擴張機會投資。
▍揮手作別預售，開發板塊在陣痛之中卻迎來高質量發展的結構性機遇。
我們注意到，市場和政策兩個維度都在推動預售退出歷史舞臺。從市場因素看，二手房成交佔比越來越高，新房中現房成交佔比越來越高，客觀上說明傳統預售模式已經遭遇消費者用腳投票。從政策因素看，交付問題的出現，更是說明預售制已經不適應當前現實。從開發商回款穩定性考慮，有序推進現房銷售很有必要，預售制改革不能一蹴而就——但中長期來看，我們相信現房銷售是主流，是確定的發展方向。我們相信，現房銷售不僅從競爭格局來說有利於精耕細作的企業，更在規則上避免了企業盲目縮短從拿地到預售的時間——這會推動企業優化方案設計，提升產品品質溢價。現房銷售可以降低週轉速度，也有利於控制房屋的總體供給，從而避免房價面臨更大下降壓力。對於習慣了高週轉高槓杆的公司而言，走向現房銷售無疑挑戰巨大。但對於早早重視產品品質、積極研究消費者偏好的企業來說，現房銷售則提供了巨大的業務機會。我們堅信，慢就是快，現階段開發速度是慢比快好，高質量發展比盲目鋪攤子好——繼續盲目鋪攤子，一味擴大投融資而忽視產品質素的企業，可能進一步面臨回款和信用的挑戰。
▍物業服務公司權責更明確，小區運維可持續性更強。住建部多次討論房屋養老金、房屋體檢、房屋保險等制度。
我國住房維修資金制度已經建立起來，但住房維修資金的提取運用效率明顯有待提升，很多地方的住房維修資金提取規則尚未完全確立。和住宅維修資金相對應，則是此次住建部所提到的，建立政府針對房屋全生命週期安全管理的公共賬戶。物業服務公司肩負小區公共區域運維養護職責，但物業服務公司不應該是出資方，而應該是執行方。長期住房養老金的缺位，不僅使得我國住宅小區常常未老先衰，更使得物業服務長期面臨滿意度不高、權責不清晰的局面。我們認爲，改革有利於解決居住真痛點，釐清物業服務企業工作的邊界，提升居住者的滿意度，這客觀上有利於物業服務企業行穩致遠。
▍電梯行業進入存量時代，政策推動行業更新維保週期到來。
根據國家市場監督管理總局和中國電梯網，中國電梯保有量2023年達到1063萬部，新梯銷售迎來向下拐點，電梯行業正式進入存量時代。作爲安全要求及使用頻率較高的特種設備，電梯的檢測維保及更新需求也在政策推動下有望迎來高速增長階段；電梯後端市場（更新改造+維保）採購規模也由2022年的13.8億增至2023年的21.1億元，1H2024後端市場採購規模達8.9億元，22/23/24H1佔總採購規模分別爲4.88%/6.95%/8.79%，相較於成熟發達國家市場仍差距巨大。2024年3月，國務院及住房城鄉建設部依次發佈《推動大規模設備更新和消費品以舊換新行動方案》、《住房城鄉建設部關於印發推進建築和市政基礎設施設備更新工作實施方案的通知》，提及要推進老舊小區改造，對住宅老舊電梯進行更新響應；6月，市監局推出《關於加快推動特種設備更新有關工作的通知》，推動老舊電梯更新和既有住宅加裝電梯；7月，國家發改委及財政部推出《關於加力支持大規模設備更新和消費品以舊換新的若干措施》，支持範圍擴大到老舊電梯等領域設備更新。截至2024年8月中旬，我們統計到的圍繞“老舊住宅電梯以舊換新”相關政策逾200條。其中省級政策主要於4-6月密集釋放，地級市政策於5-7月集中推出，已推出響應政策的地級市超過150個，滲透率現已超過50%。我們判斷電梯行業的更新維保週期有望在各方政策支持下提前到來。
▍存量房體檢打造工程評估增量需求，領先企業深圳瑞捷有望擁抱新一輪成長。
我們測算我國存量住宅面積超過 373億平米（詳見《房地產行業專題報告—中國房屋存量可能存在明顯低估》，2019年11月4日），結合國家統計局數據披露，中國城鎮既有房屋中建成年份超過30年的接近20%，預計到2040年前後該比例將顯著提升。若按照單平米1-5元體檢費用測算，我們測算房屋體檢市場空間在75-373億元之間，2040年將進一步擴容至298-1492億元之間。考慮到房屋體檢需定期執行（如《青島市房屋定期體檢制度試點工作要點》指出當房屋超過設計使用年限2/3時，應至少每5年進行1次專業檢查，超過30年且無設計使用年限的經營性自住房、超過設計使用年限且經鑑定可繼續使用的房屋，應至少每3年進行1次專業檢查），該需求具有持續性。
▍存量房流轉和家裝市場迎來進一步的政策機遇。
從預售到現房，新房市場的供給有望減少，存量房市場的銷售佔比有望進一步提升。住房養老金和住房體檢制度的建立，有助於提升老房齡存量房的使用價值。商品房流轉率的提升，要求更具可信度的房屋經紀服務商。我國家裝供給長期分散，售後服務質量低，服務標準化程度低，從業者技能水平和薪酬水平低，也急需新的優質供給。我們相信，深耕住房經紀、家裝家居領域的企業，是“好房子”時代優質供給的創造者。
▍風險因素：
“好房子”相關政策落地相對緩慢的風險；預售轉型現房銷售的過程中，部分房地產企業資金緊張的風險；部分房修領域雖然受益於房屋養老金建立，但競爭格局不佳或缺乏典型上市公司標的的風險。
▍投資策略。
滿足居民提升居住品質的需求已經成爲政策的主線，這不僅包括推廣現房銷售，改革房地產開發模式，更包括落實房屋養老金、房屋體檢和房屋保險制度，改善存量小區的居住品質。在政策的助力之下，我們認爲我國住房設備老舊的局面將得到改變，電梯等重要設備設施有望加速更新；房地產開發的模式有望變化，具備產品力的房地產開發企業和代建服務企業有望獲得更大競爭優勢；存量房流轉和家裝家居領域受到政策鼓勵，業務發展速度可能在整個產業鏈明顯領先；房屋體檢本身也會有利於工程評估需求的增長。我們看好“好房子”相關的產業投資機會。
本文源自：券商研報精選