中海地產“多收了三五斗”

觀點網 1月7日，中海地產公告披露了2024年12月份銷售報告。

公告顯示，於2024年12月，中海錄得合約物業銷售金額約402.26億元，按年上升76.6%；相應的銷售面積約爲130.06萬平方米，按年上升32.2%。

整個2024年，中海累計合約物業銷售金額約3106.91億元，按年上升0.3%；相應的累計銷售面積約1148.65萬平方米，按年下降14.0%。

此外，截至年末錄得已認購物業銷售約136.92億元，預期將於往後數月內轉化爲合約物業銷售。

從絕對值來看，0.3%同比增速並不是非常亮眼的數據，但根據觀點指數發佈的“2024年1-12月房地產企業銷售表現”研究成果顯示，2024年全年，前百強房企實現累計全口徑銷售40733.45億元，同比下降約30%。

在-30%這個數值面前，0.3%着實難能可貴。

3106.91億元銷售規模，也讓中海繼續保持着行業第二的排名成績。若是以權益金額來排名，更是以2847.4億元居於榜首，名次較往年提升一名。

這份成績單一出，就受到了不少機構的關注。

開源證券發佈報告表示，預計中海2024-2026年歸母淨利潤爲278.8、298.5、316.5億元，對應EPS分別爲2.55、2.73、2.89元，當前股價對應PE爲4.5、4.2、3.9倍。公司項目聚焦高能級城市核心區域，盈利確定性較強，維持“買入”評級。

從具體每月銷售數據來看，中海表現較好的月份是3月、6月、10月、11月以及12月，這幾個月正好是把“壓箱底的好物”擺上貨架的時候。

3月28日，位於上海黃浦新天地板塊的中海順昌玖裡項目迎來首開，並以196.5億元的銷售額刷新了中國地產開盤紀錄。

6月28日，中海領邸·玖序開盤清空首期232套房源，合計錄得66億元銷售額；同日，深圳中海·深灣玖序首開銷售100.2億元；6月29日，中海·京華玖序首開銷售62億元。

領邸·玖序的表現延續到了10月、11月、12月幾個批次當中，最終該項目五個批次累計爲中海帶來超過280億元銷售額。

多個一線城市樓盤大賣，讓中海得以實現當初定下的“穩中有升”銷售目標。

此外，與大部分同行採取以價換量策略不同，中海明顯走的是保價路線。經過簡單計算，公司2024年累計平均銷售單價爲27048.36元/平方米，同比增長16.62%。

在投資端，中海則是轉向保守，2024全年在12個城市累計斥資696.35億元（2023年：1228.26億元）拿下了22個項目，新增權益建築規模389.47萬平方米（2023年：708.25萬平方米），金額、面積分別同比下降了約43.31%、45.01%。

可以看到，進入下半年以來，特別是9月和12月，中海明顯增加了出手拿地的頻次。整個12月，在深圳、北京、杭州等地累計豪擲280.26億元新增了28.46萬平方米土儲面積，權益建築面積合計113.9萬平方米。

除了上述地塊外，中海還在12月21日參與到了天津“特斯拉地塊”的搶奪戰中，不過最終勝者是金茂。

值得注意的是，雖然中海年末不斷出手“補貨”，但似乎“遺忘”了廣州區域。

據瞭解，中海自2023年9月搖中海珠上涌果樹公園北側地塊（即中海大境項目地塊）之後，至今未有在廣州區域新增任何項目。

在2024年廣州土拍場中，中海僅出手過一次，就是在9月29日與保利、越秀競搶南方面粉廠地塊，該地塊在經過148輪報價後花落保利。

12月5日，即便是中海旗下觀雲府項目僅一路之隔的原海珠客運站站廳部分地塊出讓活動，中海也沒有參與競價。

正是因爲在廣州的沉寂，讓市場上開始流傳“中海放棄廣州”的說法。

該說法是否準確暫且不論，從公司在四大一線城市銷售數據來看，相比之下，廣州區域的表現略顯遜色。

數據顯示，中海2024年東部大區銷售額爲990.45億元，北部大區爲559.36億元，而在包含了廣州、深圳兩大一線城市的南部大區，銷售額爲592.81億元。

雖未披露各城市具體銷售數據，但從年內開盤項目情況來看，深圳或許纔是中海在南部大區的“頂樑柱”。

另據公司年報，中海截止到2023年在廣州、佛山、肇慶區域的土儲規模爲320萬平方米，還能支持未來一段時間內的開發需求，但可能會“坐吃山空”。

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