中國房地產的賺錢效應依然強於A股，但必須聚集在上海與深圳一帶

在未來很長一段時間內，中國房地產市場的賺錢效應依然強於A股，但是必須聚集在上海與深圳一帶

文\丁彥皓-可信財商

一、過去20多年支撐中國經濟高速發展的關鍵因素之一是土地財政，中國獨有的土地財政制度疊加銀行的槓桿效應放大了房地產的經濟支柱功能，自然土地財政在制度上天然優於股市

任何經濟體都有其獨有的發展基因，過去20多年支撐中國經濟高速發展的關鍵因素之一是土地財政，出現土地財政現象的主要原因是當年中國的革命是圍繞土地展開的，且極爲徹底，最終確定了城市土地全民所有的制度，爲後來的土地財政奠定了基礎

但是美國經濟更多是基於金融，自然股市、債券等資本市場領域成爲其經濟的支柱，與中國存在差異

當然也有經濟發展的階段不同，在經濟發展的初期，通常是勞動密集型產業、基礎設施和房地產先行，而銀行天然與基礎設施、房地產是一體，尤其中國獨有的土地財政制度疊加銀行的槓桿效應放大了房地產的經濟支柱功能

中國的市場經濟是嫁接在計劃經濟之上的，政府對各行業的管控遠超其他基於市場的發達經濟體，尤其中國擁有全球最龐大的國有資產，這是中國經濟的根基，自然讓政府在各領域的政策與制度上都向國有資產傾斜，諸如股市

事實在過去的20年多中，對中國經濟形成最大增量財富的互聯網與移動互聯網行業的龍頭企業就根本沒在A股上市，更別提進入指數，最終讓A股與經濟的發展形成了背離，也是指數長期橫盤的關鍵

股市在各領域傾向於國有資產的現實最終無形中透支了股市的運行效率，但是土地財政屬於地方政府的收入範疇，與國有資產高度一體，在制度上天然優於股市

尤其在過去20年，中國經濟持續面臨階段性的發展困境，諸如債務、就業、國企改制等，最終股市都以制度傾斜的方式輔助政府解決經濟發展中所面臨的階段性困境，但也無形中透支了股市的市場資源配置效率

二、房地產對政府所產生的利益效益遠超股市，自然更受政府的青睞與支持

曾經政府將股市定性爲爲國有資產解困，現在又讓其輔助實體經濟與高科技產業發展，自然股市就成了實體經濟與高科技產業發展的“提款機”，一旦IPO與定增後，股價漲跌對政府的利益就極爲有限，自然政府也就無意願挖空心思的人爲推高股價

而房地產的發展卻實實在在的讓政府通過土地出讓金與稅收穫得了房價70%至75%的紅利，極大地充實了地方政府的財政實力，尤其房地產產業鏈能夠帶動200多個行業與2000多個產品，是妥妥的支柱產業，自然頗受政府的青睞，這讓政府不但有意願推高房價，而且還基於市場原則將房地產列爲支柱行業，大力支持

地方政府的財政收入通過土地財政充實後，完善當地的基礎設施建設，又提高了房地產的基本面，推高了房價，最終讓土地財政和房價形成了相輔相成的迭代升級機制

疊加過去40年是中國人口城市化的關鍵期，7億多人口從農村涌入城市，形成了天量的住房需求，且城市化、房地產以及勞動密集型產業等共同推動了經濟的增長與社會收入的提升

但是輿論與社會潛意識只關注城市的房價上漲，忽視了數億農民的住房崩盤，這就意味着房地產天然是個對垃圾標的出清的市場，效率極高，而股市卻是魚龍混雜，最終深陷“劣幣驅逐良幣”之困

三、雖然最終決定中國經濟可持續發展的關鍵是基於資本市場的高科技行業，但是當下必須通過人爲推高房地產的大發展來解決地方政府和開發商前期集聚的鉅額債務以及填補新舊產業更替留下的紅利空白

在經濟發展的特殊階段，房地產無形中成了中國經濟的主導，其對經濟的推動力遠超股市，自然賺錢能力也就強於股市了

當前中國經濟正處於新舊交替的關鍵期，雖然產業升級轉型的進程遠超預期，但是新興行業所釋放的紅利依然無法覆蓋房地產等曾經支撐中國經濟的傳統行業所萎縮的紅利，出現了空白期，經濟開始降速

據2024年前三季度的經濟統計數據能夠得出，經濟降速的關鍵是房地產行業萎縮過度，產生這一現象的關鍵就是對房地產行業的運動型調控，人爲急速踩剎車，未給行業緩衝的機會，讓經濟徹底卡殼了

幾十年來，中國經濟早已與房地產、土地財政融爲一體，甚至是基於房地產、土地財政的基礎上發展而來的，突然間就全面否定房地產的經濟支柱屬性，必然會讓經濟出現斷崖式下跌

事實目前中國社會75%的財富沉澱在房地產上，一旦房地產行業被人爲瞬間降至冰點，必然收縮社會的資產負債表，衝擊整個社會的消費潛力，最終遏制了產業升級轉型的進程與高科技產業的發展

尤其地方政府和開發商前期持續大幅擴張所積澱的近200萬億債務必須通過房地產行業的大發展來解決，一旦房地產被人爲嘎然而止，前期所積累的鉅額債務必然會以危機的形式凸顯，最終對中國經濟造成不可逆的衝擊

不可否認，雖然最終決定中國經濟可持續發展的關鍵是基於資本市場的高科技行業，但是當下必須通過人爲推高房地產的大發展來解決地方政府和開發商前期集聚的鉅額債務以及填補新舊產業更替留下的紅利空白

如果經濟長期萎縮而無作爲，最終必然會造成大面的破產、失業與債務危機，讓經濟承受無法逆轉的損失

四、目前中國經濟的當務之急首先是化解地方政府與開發商前期積累的債務、推動經濟增長，緩解就業、破產與債務的壓力，最終必然人爲推高房價，形成賺錢效應，讓還能買得起房的“有錢人”高價接盤地方政府與開發商前期積累的鉅額債務

理論上，未來中國經濟發展的主旨是基於資本市場的高科技產業，但是這需要對A股進行革命性的制度改革，讓其迴歸股市的基本屬性

但是事實目前政府受制於經濟的現實，根本無力大幅改革A股，諸如不能爲了提升A股的公允出清與杜絕“劣幣驅逐良幣”的困境就忽視就業與債務壓力，大面積的讓垃圾標的退市，尤其是國有企業

只要不大面積的退市垃圾標的，A股的效率必然打折，但是中國社會與政治的現實決定，任何時候民企都必須讓道於國企，在A股依然如此

股市發展必須基於各種因素的綜合運作，目前處於中美國際主導權之爭的關鍵期，中國又在金融領域弱於美國的現實決定其必須防範美國主導的國際資本通過增量貨幣推動的資產價格大起大落來收割中國社會的財富與擾亂中國市場的資源配置效率

另外，散戶佔流通盤大多數的現實又讓A股極易形成羊羣效應，大起大落，不但導致社會財富急速聚集在機構等高認知羣體中，而且還形成資產泡沫與金融風險，最終迫使政府強監管，但又無形中遏制了A股的價值公允

最近政府一直在呼籲構建完善的資本市場，但是這是個逐步推進的過程，目前中國經濟的當務之急首先是化解地方政府與開發商前期積累的債務、推動經濟增長，緩解就業、破產與債務的壓力

而這一切必須基於向房地產市場注入天量的增量貨幣，人爲推高房價，激活房地產產業鏈與推動經濟增長與讓還能買得起房的“有錢人”高價接盤地方政府與開發商前期積累的鉅額債務，解除經濟潛藏的債務危機

由此得知，在未來很長一段時間內，中國房地產市場的賺錢效應強於股市

五、張江長三角科技城是上海與浙江共建的一個經濟特區，潛在發展空間無限，目前是最佳的投資點與佈局時機

其實，決定產業遷移路徑的關鍵要素主要有兩條，即

1、市場演變路徑

2、國家的政策導向

但是國家的政策更多是圍着市場演變的基本路徑制定的，具有一致性，尤其投資獲利的關鍵是要對國家的產業政策深信不疑，對國家的產業政策持質疑態度或漠視，必然投資很難取得大成就

張江長三角科技城（簡稱科技城），位於上海西南部楓涇鎮與浙江東北部平湖市的交界處，地跨上海與浙江兩地，目前正處於一期啓動期

科技城由張江國家自主創新示範區管理委員會授權的張江楓涇科技園、張江平湖科技園共建

圖張江長三角科技城區位圖

上海與浙江共建張江長三角科技城的關鍵是上海可供給的土地有限，但又想尋求低成本的可持續發展，不願讓其高房價將高附加值的高科技產業與年輕人趕至其他地區

最後不得已讓浙江出地，上海出產業，共建張江長三角科技城，其實目前張江長三角科技城有九大特徵，即

1、潛力無限，國家長三角一體化大戰略與浙江、上海共建等系列優勢加持

2、張江高附加值產業的密集涌入，具有高附加值產業加持的優勢

3、緊鄰上海，但又處於杭州、寧波、蘇州、紹興等城市的最中心，尤其未來五條杭州灣跨海大橋都將落腳該科技城，是個交流的必經樞紐，具有城市協同效應

4、房價極低，目前僅爲1.3萬左右，與上海平均接盤力7萬有5.7萬的差距

5、目前正處於行情的上升初期，且國家將首付款定爲20%，利率3.45%，在最佳的時間低利率撬高槓杆

6、能夠立即賺錢，嘉興發佈21條樓市新政，吸納全國的資本流入，但卻卡死了土地供給，目的就是推高房價，高價賣地，使其進入政策與市場共同鼓勵的“雙擊”時期，房價已經開始大漲

7、極具套利空間，周邊同級別樓盤房價爲1.9萬，而該樓盤僅1.3萬，且還送車位，買到手就能讓首付款賺2.5倍

8、貼近投資超100億的樂高樂園，左邊地鐵，右邊學校，送車位

9、政府已經出臺明確的規劃，未來發展的藍圖已定，但是周邊目前僅是稻田，未有拆遷成本與開發時間的可控

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作者簡介：

丁彥皓 房地產經濟學博士、應用經濟學（投資學）博士後，專注資本市場，聚焦權益投資、資本運作、大宗期貨、期權以及宏觀經濟等領域的研究與投資，關注國際關係、歷史、哲學與宗教